苏州业内看房产楼市 下半年房价成扑朔迷离之势 新华网     2014-07-12 09:14

[摘要]

目前苏州尹山湖板块大打价格战，价格一跌再跌，苏州其它板块的一些楼市也在暗箱操作以价换量，由此引发了对目前楼市的思考：苏州房地产未来的走向会怎样？房地产降价潮的底线是什么？

房地产下行或成大趋势 各盘纷纷低价入市

根据国家统计局每月发布的70个大中城市住宅销售价格变动情况看，2014年1月环比2013年12月房价下降的城市6个，持平城市2个，上涨城市62个；2014年2月环1月房价下降的城市有4个，持平城市有9个，上涨城市有57个；2014年3月环比2月房价下降的城市有4个，持平城市有10个，上涨城市有56个；2014年4月环比3月房价下降的城市有8个，持平城市有18个，上涨城市有44个，2014年5月环比4月房价下降城市有35个，持平城市有20个，上涨城市有15个。从这里看出，70个大中城市5个月内房价下跌城市在不断增多。

此外，据新华网数据库统计苏州目前在售楼盘均价为12530元/每平米，同比去年六月12774元/每平米微跌1.9%。虽然仅是微跌，但楼市不景气，不少楼盘选择低开入市，指望能通过价格战提高销售量以及维持项目运转。其中九龙仓碧提半岛光辉岁月开盘便以7字头的均价吸引购房者前来围观，更让人咋舌的是九龙仓这次开盘价格居然是以低于拍得的楼面价。如果说九龙仓是个例外，那么海亮香榭里、恒达星湖花海、保利观湖国际等几乎都是以微赚甚至保本的价格抛售自己的楼盘。而当大家都预期龙湖会以2万价格开盘时，它却以16000元/每平米的价格首开了。据某楼盘售楼处工作人员透露，苏州某楼盘开盘时只卖出了两套，这可以创苏州史上之最了。

由此可见，全国房地产下行或已成为必然趋势。就苏州楼市而言，一直看涨的市场也没逃脱房价下跌的魔爪。

众多原因导致房地产下行 政策调控与市场调控需双管齐下

华远地产董事长任志强日前曾公开表示，在宏观经济下行的背景下，房地产市场肯定会一并下行，他认为没有一个国家的房地产可以在国家经济减速的时候大发展。他分析指出，中国经济目前是“下个台阶”，是从9%的高增长变成6%-8%的中高增加，其结果一直就是房地产交易总量会随之下降。

此外，央视财经评论员张鸿曾在节目中用世界杯调侃方式表示：“开发商们已经在承认房价真摔，因为已经不断有开发商出来说，我们的黄金时代已经结束了，不要再指望我们像过去那样见谁赢谁了，白银时代可能还会有，但起码你要学会转型了。”房地产市场新兴繁荣了数十年，也到了该喘口气的阶段。

中国房地产市场经过十年发展，市场已从过去的供小于求过度到现在的供大于求，这种供需逆转直接导致了房地产的下行趋势。截止到2014年7月10日，苏州的可售房源量达到118413，达到历史高峰，这也使得市场面临了巨大的压力。

还有一个不可忽略的因素是银根的收紧。银行对个人按揭的收紧也导致了人们对买房欲望的大大减弱。金地集团苏南地产公司苏州项目营销部经理葛亚伟分析，放开银根才是繁荣市场的关键。他认为目前市场还是有需求的，但金融政策支持不是很到位，另外还有一些城市的限购问题。如果回到09年首套房20%首付，贷款利率打七折，他对市场还是很有信心的。

房价下跌的底线到底在哪？

带着对苏州楼市房价未来走向的种种困惑，我们搜集到楼市业内人士的一些声音，了解过后，发现各位业内人士对于未来房地产价格走向众说纷纭。

观点一：“难以预测”之不确定

此类专业人士的观点认为，虽然纵观上半年楼市整体比较萎靡，白银时代的房产开始接手黄金时代，但是对于接下去的楼市价格并不能轻易下决定，未来房价的涨跌还不好说。

正如苏州龙湖基业房地产有限公司营销部王婷婷认为：“今后一段时间房价是涨还是跌都不好说，具有很大的不确定性。”

观点二：短期内房价不会轻易下降

房价是否会出现下跌趋势，除了宏观的国家方针政策、市场供需外，从开发商本身来寻找对市场反应后的结果来看，有部分业内人士认为房价不会轻易变动。他们认为除需要对市场嗅觉的灵敏反应外，还需要一些对自身整体情况的把控，当然包含自信和自知层面。

如中海策划管理部副经理杨宏就指出：“目前整体应该不会降。三季度一般不会降，是否会降要看四季度，如果三季度销售业绩不佳，四季度应该会降。”与此同时，经济学者张鸿也谈到：“我觉得一线城市还是能扛一段时间，时间再长的话，那可能就看其他的政策配套。”

观点三：基本下跌格局已定，下半年房价依赖于货币政策中的流动性

对于上半年整体的楼市情况就是两个字足以概括——下跌。在成交量方面，从四个一线城市来看（北上广深），数据统计超过30%的跌幅。而再看价格，也许并没有出现太明显的下跌趋势，但是建立的前提是一部分高价楼盘出手的拉动。

马光远先生谈到：上半年房价走入下行通道，表象是价格虚高、供给过剩，背后真正原因是流动性紧张，资金链、房贷短缺成了房价下行的真正内因。下半年房价走势，和各地放松限购无关，放松限购不会扭转房价走势，但要看流动性，看央行的货币政策，如果实质宽松，则短期至跌回升。（新华房产调查 记者 彭忆菁 实习记者张慧）

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