成交延续回涨 价格波动趋平

2014年12月，上海二手房指数为2895点，比上月上升2点，环比上涨0.08% ，涨幅较上月缩小0.10个百分点，几近走平，年末平稳收官。12月二手房指数同比下跌1.29%。

12月上海二手房市场延续政策刺激下的成交回涨，边际效应未现减弱。上海二手房指数办公室认为，12月二手房指数延续临界点附近运行，房价波动趋平。二手房市场特征表现为：一、借助前期集中政策利好，加上年末置业窗口期效应，推动买家加快入市节奏，首次置业和刚性改善客表现活跃；二、部分银行个人房贷利率优惠明显放松，利率重现8折、85折，部分投资客信心恢复，着手入市；三、市场博弈显现，普房新政落地后，部分房源价格已有一轮上涨，随后买家接受度降低，房价由此止涨或微弱上涨；四、股市火热使得部分资金流出，为吸引购房者，业主改变强势，推动加快成交。截至12月31日，全市二手住宅挂牌量为84858套，较年初下降30.1%，较上月下降2.7%。其中，内环内、内外环挂牌量分别为25629套、47089套，较上月环比下降2.9%、3.2%；外环外挂牌量为12140套，较上月增加3套。

12月19日，全国住房城乡建设工作会议定调2015年楼市，主题词：确保平稳，保障房；12月22日，中国政府网公布国务院总理李克强签发的《不动产登记暂行条例》，自2015年3月1日起施行。随着不动产登记落地，对未来税费提高的预期加大，影响到对二手房的持有。

集中释放快速去化

2014年12月，传统市区全部8个区及浦东陆家嘴整体微弱上涨0.07%，涨幅较上月环比缩小0.12个百分点。其中，市中心4区及陆家嘴12月整体上涨0.05%，涨幅较上月环比缩小0.07个百分点。

12月，市中心区域的长宁、徐汇分别上涨0.04%、0.02%，新政落地后，一些卖家抬价并未持久，买卖双方博弈再现，价格涨幅几乎为零。市区其他区域如普陀、闸北分别上涨0.08%、0.05%。抽样统计显示，中产阶层为主的刚改型需求出现一轮集中释放，成交集中在市区非市中心区域350-450万的新普房源，一些出售者试探性地小幅提高挂牌价格。行情分化，陆家嘴上涨达0.25%，区域内500-1000万的中高端住宅成交年末翘尾，出现2成以上增长。

12月，新兴城区整体上涨0.11%，涨幅较上月环比缩小0.14个百分点。其中涨幅较大的宝山、松江、青浦近市区部分分别上涨0.15%、0.12%、0.11%。新兴城区的刚需置业在12月成交有明显放大，抽样统计显示，一些新普房源挂牌后，一天能迎来5-6组的看房客，而卖家也并未因此大幅跳价，由于价格合理买家接受度高，成交快速达成。这轮刚需成交集中在中外环间，部分板块的成交量增长近3成。而上月涨幅较大的闵行、嘉定近市区部分分别上涨0.09%、0.05%，涨幅较上月分别缩小0.18%、0.35%。之前价格快速反弹，买家并不买账，成交遇冷，卖家为促成交只能高挂低卖。

12月，非新兴城区整体上涨0.07%，涨幅较上月环比缩小0.14个百分点。区域内板块均现上涨，临近年末，一些本地自住客开始频频出手，一些前期受一手房分流影响而价格下跌的板块也明显企稳，如金山枫泾、崇明陈家镇分别上涨0.12%、0.10%，

涨跌互现幅度收窄

2014年12月，全市130个板块中，上涨板块79个，占比61%；下跌板块34个，占比26%；持平板块17个，占比13%。

上涨板块79个，平均上涨0.17%，涨幅环比缩小0.16个百分点。相当刚需客趁着年末抓紧入市，推动板块价格上扬，如宝山顾村、浦东康桥、闵行古美罗阳分别上涨0.20%、0.19%、0.17%。抽样统计，上述板块单价2.5万元以下的刚需房源成交增加3成。而中环附近的改善型置业仍在发酵，如闵行金虹桥、虹口凉城分别上涨0.22%、0.21%。但由于上月新政落地一些个案价格已有3%-5%的上涨，买家短时间内很难接受快速价格反弹，卖家只能先涨后降，涨幅环比缩小。

持平板块17个，止跌止涨均有。如长宁天山、普陀真如、闵行龙柏金汇，成交上扬，价格止跌收平。另外高端别墅成交量价平衡，如青浦赵巷、松江佘山价格走平。

下跌板块34个，平均下跌0.06%，跌幅环比缩小0.03个百分点，下跌板块较上月减少2成，呈现量缩价稳的态势。下跌幅度较大的多在外环外的新兴城区板块，如青浦华新、浦东周浦、嘉定城区分别下跌0.22%、0.13%、0.10%。虽有政策利好，但这些板块一手房供应充足，一、二手房抢客现象加剧，甚至出现一、二手房价格倒挂，二手房卖家只能随行就市降价出售。而市区的一些降价板块，由于成交回暖，价格趋向走平，如徐家汇、黄浦豫园、闸北大宁绿地分别下跌0.03%、0.02%、0.01%。

上海二手房指数办公室认为，纵观2014年，二手房指数1-5月环比小幅上涨，6月开始下跌，7-9月跌幅扩大，呈现量缩价跌的格局。直至10月、11月新政密集出台，使得市场预期风向转变，10月量升且价格跌幅收窄，11月量价齐升，量创年内新高，二手住宅直逼2万套。到12月，边际效应不减，成交延续回涨。由于供求总体格局不变，价格未大幅反弹，呈现平稳态势。年末的这一轮需求入市，受政策面影响较大，如果后市未有利好新政策跟进，交投或重归平淡。调控去行政化的趋势明显。那么，2015年楼市，是延续今年末的暖意，还是持续下行的"常态"，拭目以待。
（上海二手房指数办公室）

关于上海二手房指数系统
上海二手房指数自2002年1月起正式发布，为国内首个二手房价格指数系统。每月发布上海二手房指数报告和上海房屋租赁指数报告；每周发布上海二手房区域价格抽样报告。
上海二手房指数系统由上海市房产经济学会、上海市房地产经纪行业协会、东方房地产学院、易居房地产研究院、建设银行上海市分行和房产之窗网、房地产时报发起组成。以往报告请看