日前，从2019年底的中央经济会议和全国住房和城乡建设工作会议传递出的信号来看，2020年房地产重点依然体现在落实房住不炒，保持楼市稳定，发展租赁体系等几个方面。因此，2020年楼市的健康平稳发展，安居宜居的住房目标不会改变，房地产市场将呈现平稳运行的态势。预计房地产调控总体保持从严，因城施策的方式会多样化，房地产金融侧收紧将常态化。在整体稳定之下，各类分化将持续加剧。

关键词1：因城施策

房价成为调控松紧的“刻度尺”

从2020年的趋势来看，由于调控政策并不会采取“一刀切”手段，因城施策依然是调控政策的前置性条件，因此，总体来看，2020年二手房市场整体波动性将继续减小，春节前量价难有大起色，“小阳春”依然有望出现在各类城市，一线城市房价下行的空间较小，而不少二三线城市房价下探的空间依然存在。

值得关注的是，城市一二手成交量变化并非当前调控的主要“标尺”，房价才是判断调控未来松紧度的“刻度尺”，换言之判断一个城市可否放松的标准是房价下行压力。因此，一线城市和热点二线城市的政策放松难度普遍较大，但更多三四线城市将由前期的房价上涨向下行压力增大转化，另外三四线城市的落户及人才政策的吸引力普遍不及新一线，在供应量持续但需求不断减少的背景下，三四线及以下城市放松的概率会有所提升。值得关注的是，三四线调控放松的节奏会较为平缓，更多放松或在二季度以后逐步在市场体现出来。

关键词2：融资仍难

金融政策难言宽松

无论是从年中中共中央政治局会议要求来看，还是年底中央经济工作会议的指示来看，坚持房住不炒，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段的目标非常明确，2020年不会放松对房企融资的定向严监管，房地产融资的宽松化很难实现，房企融资难预计依然会保持延续。值得关注的是，2020年房企“借新还旧”的现象的确普遍存在，一方面是由于2020年房企整体短期偿债将依然保持高压，导致房企不得不通过“借新”的方式来缓解压力，另一方面由于融资难度增大，2020年融资成本的高企亦将持续。

值得关注的是，由于部分房企前期过度追求规模化，导致前期负债水平过高，在融资从严的大背景下，这类企业的风险度也在不断提升。2020年降低负债水平，降低财务风险显得较为重要，通过项目转让，项目合作的方式来减轻负债或成为市场常态。

关键词3：需求侧变化

房企持续回归一二线

2019年房企拿地总面积下跌预示着2020年土地市场也难言乐观。同时棚改在2019年提前完成直接表现为三四线以下城市2020年需求侧将出现一定比例下滑，同步拉动此类城市的土地降温不断呈现。

房企回归一二线的重要原因在于需求侧出现的变化，一方面是棚改结束，三四线以及以下城市未来购房需求总量会出现较为明显的下降，过于激进在三四线拿地未来的风险性会不断提升；另一方面，从目前二线城市的抢人政策来看，对于人才的吸引力远大于三四线城市，未来三四线城市新增居住人口的增长也会明显弱于二线城市，导致房企逐步退出三四线城市。

房地产开发行业的快速发展在过去二十年，逐步满足了人们对居住空间和质量提升的需求，而后房地产的增量市场规模逐步减少也是与购房需求增速相匹配。后续房地产拿地面积下降的趋势不会变，但并不代表房地产开发行业将快速萎缩，一方面商品房开发量减少是逐步缓慢的，而非断崖式下跌；另一方面各大城市旧城改造依然会给房企带来很多新机遇。

关键词4：优胜劣汰

产品力成为竞争关键砝码

从以往房企的竞争来看，多聚焦于规模化水平，这也导致了部分房企过于乐观而盲目扩张。部分大型品牌房企通过规模化的确也形成了一定优势，例如融资成本相对较低、融资难度相对较低、融资方式的多样化等等，并且由于有品牌以及大量土储作为保障，抗风险能力也会相对较高。

2020年商品房销售规模开始减缓的态势已经形成，预计2020年行业整体集中度提升的速度将会逐步放缓，龙头房企的销售规模增长继续趋缓，而中小房企的分化仍将持续，受融资困难、调控持续、部分城市转向买方市场等因素影响，淘汰率将不断提升。

从全国住房和城乡建设工作会议确定的2020年重点目标来看，着力提升城市品质和人居环境质量是重要一项，这也预示着对房企开发品质的监控力度会同步加强，在2019年不同城市的新建住宅质量问题不断引起广泛关注的情况下，2020年房企之间的竞争不会只围绕于规模本身，房地产后调控时代精准把脉购房者的需求，才是重中之重，产品力将成为房企间竞争的关键砝码。

关键词5：住房改善

用户需求也将不断变化

除了对于居住品质的提升要求外，随着大量95后、00后不断进入社会，用户对于居住的要求也在不断改变，一方面接受租房的人群比例占比不断增加，另一方面用户对户型的偏好也将不断发展改变。从2018年以来，全国用户二手房户型偏好已经开始缓慢变化。从安居客线上用户二手房的找房偏好来看，1居室和2居室偏好人群占比缩小，偏好3居室人群占比逐步上升，整体来看，2居室和3居室为全国用户主要关注户型。随着房地产市场的稳定发展，生育政策的不断放开，2020年预计3居室首改需求将会继续稳步上升。

囗张波（58安居客房产研究院分院院长）