过于期待房产税对房价的调节作用,其本质上依然是一种行政性调控思维在作祟。

我国楼市的每一轮暴涨,在限购、限价、限贷等行政调控效力不彰之后,有关房产税抑制泡沫的论调均会随后传出——10月6日,IMF亚太部副主任马克斯·罗德劳尔表示,支持中国地方政府近期出台的房地产市场调控政策,预计中国大城市房价涨幅将出现回调。

开征房产税抑制楼市泡沫,这样的论调并无太多的新意。最近10多年,每一轮楼市暴涨也均会迎来是否应开征房产税的热议。

至于罗德劳尔提议开征房产税的两大理由,事实上,则更有值得商榷的必要,在土地出让金制度仍在的情况下,研究开征房产税对地方政府财政收入的利好是否明显存在不公平的嫌疑。而所谓的“有利于更好调控房地产市场”这一核心诉求,从具体实践来讲,也很容易沦为一厢情愿的幻想。

房产税并非是抑制楼市泡沫的必杀技。从已试点房产税的上海和重庆两地来说,事实证明房产税对上海楼市暴涨的抑制效果是失败的,房产税试点6年来,上海平均房价依然翻了一倍(年均增速约为16%),而重庆房价虽然6年来年均增速仅为6%-7%,但归根到底却并非是房产税之功,而是极其宽松的土地供给制度,在过去10年间,重庆年均土地成交高达70平方公里,而上海市却不足前者的十分之一。

房产税仅是税制改革的一个截面,其是否应该推出,究竟应该怎样推出,理论上应与土地出让金等现行房地产税费动态平衡,而不宜持续沉迷于行政调控的惯性思维,过度期待房产税对房价的调节作用。比如,日本早于1950年就开征房产税,但其楼市依然迎来了上世纪70年代-80年代中期的持续大幅暴涨,随后也迎来了上世纪90年代中后期不可避免的泡沫破裂,而在这一暴涨暴跌的轮回之间,房产税所谓的抑制和调节功效可以说近似于无。

过于期待房产税对房价的调节作用,其本质上与限购、限价、限贷一样,依然是一种行政性调控思维在作祟。而对于构建一个健康良性的楼市而言,任何行政性的调控其作用均只可能是短暂的,只有遵循市场化逻辑的调控,作用才有可能是长期的。

其实,讨论如何抑制楼市泡沫,我们并不需要过多的长篇大论,而只需要回归于经济学供需平衡的常识。在过去10多年,我国一、二线大城市房价之所以“屡调屡涨”,其根源在于人口流入与土地供给的结构性失衡(人口流入增幅远远大于土地供给增幅),而一、二线大城市人口持续大规模流入的核心动因,又在于其对优质教育、医疗等资源的相对垄断。

故而,在当前楼市调控貌似又一次进入攻坚期之下,我们有必要抛弃掉既往的行政性主导思维,更不能将房产税想象成抑制楼市泡沫的必杀技,而应该运用经济学的常识,正视并有效化解上述结构性失衡的现实。具体而言,一方面应完善人口流入与土地供给的动态调节,亦即是说人口流入过多,土地供给亦有必要相对增加,另一方面则应优化教育、医疗等优质资源的区域性合理配置,只要三、四线城市的教育、医疗等资源配置进一步到位,大城市的房价泡沫必然可以得到适度消减。