专家预测部分豪宅销售将受到抑制，但顶级楼盘或将因资源优势迎来逆市走强的机遇

房地产实验室研究员 王欣/文

随着各地落实“新国五条”细则纷纷出台，新一轮调控作用将逐渐显现。有业内人士认为，以抑制投资为目标的本轮调控，将让正在升温的豪宅市场再度陷入沉寂。

然而，有迹象表明，富豪阶层对顶级楼盘的关注却依旧在悄然上升。近日有消息传出，北京一家顶级豪宅刚刚成交两套房源，总价超亿元。

专家预测，在当前新形势下，部分豪宅销售将受到抑制，但顶级楼盘凭借资源独有性和大额资产配置的独有优势，或将迎来逆市走强的机遇，未来豪宅产品销售极有可能呈两极分化趋势。

海内外豪宅市场起势

数据显示，中国富豪在海外置业比例正在不断走高。据相关消息，澳洲70%新房销售给中国客户；中国人在美国置业已达数百亿，成为美国房地产市场的第二大海外买家；有报道称，为满足中国买家需求，英国一些开发公司已经准备定向开发适合中国客户的特定房源。

与此同时，国内豪宅市场也表现出升温迹象。2月份北京在售报价超过4万元/平米的公寓豪宅共计76个，其中共有39个项目实现成交，与去年同期相比成交套数增长130%。另外，受调控政策出台前的“末班车”效应影响，二手豪宅在3月份的成交量更是空前高涨，3月份北京单价在4万元以上的高端二手住宅成交量总计901套，环比增加352.76%，同比增加384%，相比近三年来，最高值涨幅超一倍。

业内人士分析，如果说富人海外置业有趁欧债危机抄底海外房产的心态，但与国内豪宅市场升温联系起来分析，则揭示出投资房地产正是源于国内狭窄的投资渠道正日益令富豪阶层担忧。

随着全球量化宽松的货币政策日益蔓延，货币超发正在成为全球普遍现象。数据显示，中国M2今年逼近百万亿元，加上2013年全年新增人民币贷款将达9万亿元，2013年国内通胀至少达到15%。近年来，股市持续低迷带来的影响，中国富裕阶层，尤其是超级富豪阶层正在面临资产不断蒸发的窘境。加之投资渠道的狭窄，以及一些领域的投资收益的不稳定性，中国富人正在努力寻求安全可靠的资产配置。

富豪资产保值压力陡增

业内人士分析，在实业尚未回暖以及股市不明朗的情形下，富豪面临投资渠道的瓶颈，买进超级不动产不失为绝佳的资产配置选择。这也是在调控最为严厉的2011和2012年北京豪宅市场依旧量价齐升的原因。

专家分析，一方面，国内顶级豪宅价格坚挺在某种程度上表明，富豪阶层对国内经济总体发展长期看好。本届两会新一届政府已提出全面深化经济体制改革，而未来改革的核心是建设以价格放开为代表的市场放开，这使得国内经济发展及投资前景依旧可期。

另一方面，物价上涨过快，货币超发带来的通胀预期不断加剧等问题，在短期内依旧将对资产保值带来挑战，富豪阶层在投资领域内面临的资产配置安全问题愈发突出。

因而，无论从短期经济现实及长期经济走势判断，还是与股市、黄金、收藏、海外投资等其他投资渠道的疲软和风险相比，高端楼盘，尤其是具备“顶级”元素的房地产项目，都堪称最具投资价值的资产保险箱。

相关统计显示，包括盘古大观、钓鱼台7号院、霄云路8号等区域标杆性项目在内，北京部分豪宅项目两年间物业资产增值达20%-50%，投资回报率相当可观。

富豪关注豪宅复合功能

随着近年来中国经济结构的调整，国内富豪阶层也在不断变化。记者从多家豪宅项目了解到，几年前类似来自温州、山西、内蒙古的富商及私营矿主类型的买家如今已踪迹难寻。

盘古大观项目销售负责人向记者介绍，客户与以往相比有了很大变化，企业、商业领袖阶层和财智类客群是当前盘古大观客户的主流。

而随着豪宅客户结构的变化，他们对豪宅产品的需求也正在发生微妙的变化。与以往客户粗放的投资性购买不同，这些“财智人群”大都受过良好的教育，既拥有丰富的投资经验又不乏独到的生活品位。他们不仅仅对楼盘的地段感兴趣，对楼盘的艺术价值、功能性价值甚至附加服务也相当看重。

亚豪机构营销总监崔民分析，顶级豪宅与一般豪宅在本质上完全不同。一些凭借房价整体上升而水涨船高，却并不具备豪宅元素的“伪豪宅”，在新政的压力下成交将日渐疲软；而具有符合世界级标准的豪宅项目将成为受益者。由此，具备了标志建筑、极度稀缺、顶级配套、高端圈层、顶级服务、私密程度高等众多“绝对高端”元素的顶级楼盘则正在成为富豪们的最爱。

有专家指出，财富阶层的消费观念越来越成熟，早期单纯追求炫富、对位身份的豪宅，已不能满足他们的需要。出于对事业、生活、未来发展、保值增值、资本运作、资产配比等多方面有需求。他们要求豪宅的功能越来越复合，产品品质及配套服务越来越高端，完全向国际标准看齐。

业内人士指出，类似盘古大观这样的顶级豪宅，正是凭借着成熟的区位、综合体完善的配套、复合的使用功能，越发显现出不可替代的价值。