文/新浪财经专栏作家 张宏伟

　　未来房地产市场格局是在逐步发生变化的，未来房地产市场“老大”的定位不一定以“住宅市场”为标准，也不一定以规模化为标准。未来房地产市场“老大”的定位标准可能更加多元化，在房地产行业多元化领域多个“老大”同时出现。

　　最近几年市场上对于未来谁当龙头老大已经有多轮讨论，并且已经有多家房地产公司挑战万科的行业“老大”地位。

　　其中，顺驰、绿城、中海、恒大等房企均称要赶超当时龙头老大万科，但事实证明，这些房企因种种原因，仍然事与愿违，无法实现这样的目标。2014年，虽然从有些机构数据来看绿地暂时超越万科成为中国房地产市场“老大”，但笔者认为，在楼市下半场，谁当中国房地产市场“老大”意义已经不大。

　　首先，不同机构的统计口径差异较大，甚至笔者发现，即使是使用统一数据系统的两家机构两家统计的结果也差异较大，对于绿地与万科谁是行业“老大”上也是各执一词。笔者认为，这不免让业内外人士怀疑统计结果的真实性，或者这些统计结果仅仅是为了引起媒体讨论谁是行业“老大”的舆论，而真实的情况不一定如其发布的排行榜的表现。

　　其次，2014年龙头老大之争并不是最终结局，笔者预计，2015-2016年及未来谁将是龙头老大的问题，仍将成为市场及媒体关注的焦点，未来仍将有其他房企继续挑战万科或绿地的行业老大的地位，预计2015-2016谁也难稳坐中国房地产市场“老大”的宝座，市场仍然继续处于博弈与竞争的状态。

　　第三，在楼市下半场，住宅市场价格走势会相对平稳，房企很难像“黄金十年”那样在土地升值或者房价过快上涨过程中获得比较大的利润空间，房地产行业利润率逐渐下滑也是趋势；市场不再会有普遍性的规模化增长机会，对于大多数房企来讲，依靠高周转策略继续实现快速增长的策略将难以为继。

　　此时，对于龙头房企来讲，规模化特征表现越突出，其实是房企运营过程中累积的市场风险就越大，甚至规模化的惯性会将企业拖至短期内突然一夜之间崩塌的境地。因此，在楼市下半场，继续讨论房企规模化已经没有任何意义，同样，百亿房企、千亿房企销售门槛的变高与变低也没有太多实际意义。

　　2014年及未来谁当龙头老大其实不重要，品牌房企的规模变得多大也不是最重要的，因为市场总是在变化的，市场竞争过程中发生的市场地位的变化也是正常的。

　　此外，人们往往关注企业规模怎么样。其实，在规模化扩张的同时，市场更应该关注企业利润率，如何提高利润率才是最关键的问题。同时，也应该关注房企在传统住宅以外领域发展潜力怎么样。这才是企业当前规模化背后每一个房企亟待解决的困局，也是规模化的房企化解当前运营风险的必然要考虑的问题。

　　未来房地产行业龙头老大长什么样？

　　首先，从中长期来看，在楼市进入“新常态化”的今天，开发企业不再会有之前那样“黄金十年”的发展机会和丰厚的利润空间，传统住宅市场已经走向“白银十年”。在“白银十年”这个时间段内，房价走势会相对平稳，房企很难在土地升值或者房价过快上涨过程中获得比较大的利润空间，房地产行业利润率逐渐下滑也是趋势。

　　因此，房企在规模化扩张的同时，市场更应该关注企业利润率，如何提高利润率？如何成为最赚钱的房企？如何做利润率最高的房企“老大”有可能成为未来最关注的话题之一。

　　其次，当房企规模化达到一定阶段，势必会面临多元化转型的问题，尤其是在传统住宅市场已经进入“白银时代”的大背景下，房企更应该着眼未来，关注房企在传统住宅以外领域发展潜力怎么样，布局战略型产业，谋求转型发展，营造未来赢利机会。

　　比如2013年以来，越来越多的房企开始调整发展战略并转型，从转型路线上各家也有所差异，但均显示出房企战略转型的方向，比如以分享城镇化为核心的“地产+X产业”的发展战略、以分享老龄化为核心的养老地产布局战略，以分享城市化为核心的商业地产布局战略、房企积极与互联网公司合作等等。

　　未来房地产市场格局是在逐步发生变化的，未来房地产市场“老大”的定位不一定以“住宅市场”为标准，也不一定以规模化为标准。未来房地产市场“老大”的定位标准可能更加多元化，在房地产行业多元化领域多个“老大”同时出现。比如传统住宅领域“老大”、商业地产领域“老大”、产业地产领域“老大”、养老地产领域“老大”，或者其他细分地产领域“老大”。

　　因此，总的来看，在未来，尽管房企仍然会关注行业“老大”的角逐，但是房企角逐的重点不一定是传统住宅领域的房企“老大”，也不一定是规模意义上的“老大”。随着“白银时代”的来临及房企战略转型的逐步落实，房企对于“老大”的注意力在不断发生改变，未来房地产市场“老大”极有可能会呈现出多个领域的“老大”，并且单个房企很难在多个领域并驾齐驱做“老大”。

　　(本文作者介绍：同策咨询研究中心总监张宏伟)

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