安徽肥西县。楼市剧变把一些价格虚高的县城楼盘打回原形

中国县城楼市，这是一块常被人忽略的市场。

国庆节后，江西景德镇、江苏句容、安徽太和县相继爆出楼盘降价业主维权的消息。让这些买房人焦虑的是，与一二线城市降价幅度相比，有的县城房价降幅达到40%，去年的时候，有的人还在售楼处排队和托人拿号买房。

“其实都知道县城房价这两年涨得有点猛，投资肯定有风险，只是没想到这么快就降价。这房子我去年1.1万元买，现在降到8800元，有的人是今年年初1.4万元最高位买的，亏得更多。”在一群因降价而向开发商讨要说法的业主中，唐伟（化名）显得佛系，既没有拉横幅也没有去找开发商理论，只是很安静地当一个局外人，在他看来，在县城买房投资本身就是一件有风险的事情，是自己没踩准点。

降价在县城

在北京做蔬菜批发生意的唐伟，三年前回了江苏省东北部的老家——东海县。那时的东海县，新区未建，棚改拆迁的老城区工程进展缓慢，房价也一直5000元~6000元多年未变，本地人很多做着水晶生意，年轻人多去了南京、镇江这些大一些的城市发展，这样的县城自然不会成为唐伟投资的目标，他看上的是邻县句容。

句容位于宁镇扬的中心，是江苏省镇江市代管的县级市，地处苏南，常住人口62万，近两年因为宁镇扬一体化的快速发展，句容的房价不断上涨。据中国房价行情网站统计，2017年1月句容新房均价在6000元/平方米左右，到12月已达到1万元/平方米，仅一年时间就涨了4000元/平方米。在南京的都市圈城市中，句容房价涨幅最大，最高已达到2.3万元／平方米。

房价的上涨，品牌开发商热情进入，句容的地价也在不断上涨，仅用了大半年的时间，地价涨了近6000元/平方米。2017年8月，句容宝华的一幅土地楼面地价拍到9541元/平方米，一举成为句容“新地王”，未来几年句容房价将持续上涨似乎成为一个不争的事实。当时宝华的一个项目，甚至在售楼处挂出增值承诺牌：“即日起所有2017年11月内售出房源承诺从2018年1月1日起叠加增值20万（元），联排增值25万（元）；2017年12月内售出房源承诺从2018年1月1日起叠加增值10万（元），联排增值15万（元），若增值承诺无法兑现，则无条件退房！”一时之间，购房者蜂拥而至，除了本地的刚需，更多的是来自南京以及周边城市的投资者，在他们看来句容之于南京，就像南通之于上海，将来不可限量。

在北京生活了6年的唐伟，熟悉这种风雨欲来的味道，凭着在一线城市养成的敏锐感觉， 2017年3月，他果断出手在句容买了一套100多平方米的三居室，入手价格1.1万元，但在他看来，县城的房子不适合长期持有，所以准备涨个差不多就转手。但随着4月限购令的颁布，句容这个以外地人为主的市场，瞬间冷了下来。过了一年多的时间，他买的这个项目价格基本没有涨，周边二手房的价格也才9000元／平方米。这个情景让老A想起了燕郊、大厂、廊坊。

一位在句容做房地产中介工作的人士在接受中国房地产报记者采访时表示：“句容城区这几年变化很大，但经济主要依赖卖地，通高铁的消息非但没有给置业者带来好处，反而将沿地铁线的楼盘房价炒上了天，已经超过丹阳。在句容想找一家大型企业上班都很难，大部分都是工厂和服务行业，房价已经超过句容大多数人的承受范围。”

和句容一样，在不到半年时间完成价格飙升，又在这一轮降价来袭时第一时间“跳水”的还有安徽合肥“三县”。合肥市的限购使购买力溢出和涌向合肥周边“三县”，据中国房价行情平台统计，2018年4月，安徽第一大城市合肥，其下辖的肥西县房屋均价12229元／平方米、肥东县均价10499元／平方米、长丰县均价10623元／平方米，房价均过万。但安徽第二大城市芜湖，其下辖的县城，房价就在5000元-7500元／平方米之间。

“合肥限购以后，我就去肥西看房了，因为之前有消息传合肥三县也要限购，所以我身边有不少人都去了肥西、肥东买房。”在合肥一家广告公司工作的李牧是刚工作一年的“90后”，合肥的房价显然已成为他难以逾越的门槛，今年国庆假期期间，他几乎跑遍了肥西所有的新开楼盘。

但最近肥西楼市出现的打折降价情况，让李牧决定再等一等，他隐约感觉到这轮降价潮已经蔓延到县市级城市来。10月中旬，肥西北城某盘放出降价的消息，在原有优惠基础上再降800元/平方米，精装房直降至1.35万元/平方米。其实这已经不是北城第一次降价，就在此前几天，北城某精装盘首次开盘，直接给出8.6折优惠，售价从备案价的1.3万元降到1.12万元，降价幅度达2000元/平方米。即使折扣如此大，去化率也仅达到20%，首次开盘只卖出20多套。

不仅北城销售遇冷，一向抢手的肥东、肥西楼市目前也不乐观。记者致电合肥市房管局核对信息，一位工作人员回复记者：“合肥三县最近之所以出现降价现象，一方面是因为有些楼盘地段不好价格虚高，配套设施缺乏，虽然一度热销，但楼市大环境的改变，把这些价格虚高的楼盘打回原形。另一方面三县刚需人群出现断层，随着市区落户条件放宽，社保不再是买房的拦路虎，很多人因此选择去市区买房。”

上抬时动力强，下跌时空间大

如果说一二线城市的降价是由于限购限价等因素造成，那么县市级城市的降价潮则是来自棚改的逐渐收紧以及楼市生态环境的改变。不难发现，从上一轮三四线城市成交数据来看，近两年三四线城市住宅用地成交重点分布在京津冀、长三角、长江中游、西南、山东、河南、安徽、江西等城市群及棚改大省，与城市群及棚改大省的主流需求集中地基本吻合。

随着棚改政策的收紧，融资环境的艰难，很多房企自下半年以来就放缓了在三四线城市拿地的节奏，多个城市出现土地流拍增加、土地溢价回落的现象，“促回款、稳现金、活下去”成为房企的共识，最直接有效的办法就是以价换量。

对于这轮蔓延至县市级城市的降价潮，诸葛找房数据研究中心首席分析师陈雷在接受记者采访时表示，我国大部分三四线城市基本面尚未取得明显发展，与一二线城市间存在较大差距，人口吸引力不足，其房地产市场可持续需求难以保障，现阶段市场的高位运行主要得益于棚改及政策环境相对宽松导致的行情轮动效应。若市场销售主力区域棚改货币化安置比例出现明显调整，中短期看涨的预期将逆转；加之需求已持续释放近两年时间，后续有效需求难以继续坚挺。虽然现阶段行业布局三四线城市的偏好仍在持续，房企迫于扩增土地储备压力短期内仍将延续这种趋势。“一方面销售下行面临一定压力，另一方面又不得不抢先在三四线城市拿地扩充土地储备，在这种投资储备与销售的背离下，土地储备规模累积，三四线城市很可能将开启新一轮库存周期（2017年以来待开发土地面积已表现逐次回升），届时积极下沉三四线城市的房企资金链将受到巨大考验。”

和硕机构首席分析师郭毅则表示，县级城市经济缺少支柱产业、核心产业的拉动，缺少一些高收入和高消费能力的人群，从房价来看，可能是短期的炒作，缺乏市场稳定性，所以房价弹性会比较大。“上涨很容易，但是在面临调控的时候房价下跌也会比较快。向上抬的时候动力会比较强，但向下落的时候，整体下滑空间也会比较大。”