文/朱丽娜

随着港股跌跌不休，中小银行启动加息，长期炽热的香港楼市开始迎来阵阵凉风。

“相比此前三轮的楼市调整，目前香港楼市同时面对三重负面因素，分别为不断攀升的银行同业拆息（HIBOR），股市低迷，以及人民币走软，因此我们预测楼市会面对一定的调整压力，未来12个月的跌幅可能达到15%，重返年初水平。”中信里昂证券房地产研究地区主管王艳在接受21世纪经济报道记者采访时表示。

近日香港差饷物业估价署公布的数据显示，香港私人住宅售价指数7月上升至393.5点，已经连续上升28个月，并连续21个月刷新最高纪录。事实上，自2003年起，香港房价已创造了连续十五年上涨的“神话”，这是香港历来最长的房价上涨周期。

她坦言，今年迄今为止，香港楼价升幅已到14%，“我们认为15%的跌幅尚属轻微。但是这可能只是开始，香港市场对资金流变化十分敏感，过去1个月出现多宗低于银行估值的二手成交，一旦出现大的宏观经济冲击，楼市可能会出现更为剧烈的调整。”

事实上，自香港特区政府推出一系列楼市新政后，香港楼市已经显露疲态。中原地产研究部高级联席董事黄良升指出：“政府推出六项房屋政策后，中原城市领先指数CCL随即结束连升7周，并在最近8周持续徘徊在188点，走势趋向反复横行。9月中秋节前后，楼价走势才有机会出现较明显的转变。”

中小银行启动加息

自2008年以来，香港的利率长期处于低位，这是此轮楼市飙升的重要推手之一。然而， 随着美联储启动加息周期，香港与美国的息差不断拉大，大量资金流出香港，香港银行同业拆息持续上升，导致银行资金成本攀升而开始陆续启动加息。

公开数据显示，自8月起，香港已有大约15家银行宣布上调H按（以一个月HIBOR为基础）的封顶利率及按揭利率，包括汇丰、中银、恒生及渣打四大银行。目前多家银行的实际按揭利率已经上升至2.25％至2.35％。

同时，华侨永亨银行于9月5日宣布，调高港元储蓄存款利率，由0.01％上调至0.25％。这是香港银行自2008年以来首次上调存款利率，市场人士认为，将有中小银行陆续跟随锁定存款资金，而一些存款金额庞大的龙头银行可能暂时按兵不动。

“受全球政经环境带动，银行8月开始调升按揭息率，近月楼市气氛转淡，业主入市略见保守，8月现楼及期房的注册数字均有所回落。”香港经络按揭转介首席副总裁刘圆圆表示，“9月底美国加息，香港银行有机会跟随，将进一步冷却楼市。即使交投减少，市场上或有少量减价成交，此现象只是反映长期亢奋的楼市有所放缓。”

然而，王艳指出，香港3个月HIBOR过去9年徘徊在1%以下，但目前已经接近2%，相比之下，2005-2006年楼市调整期间3个月HIBOR的升幅则达到435个基点。根据香港财资市场公会的数据显示，9月12日，3个月HIBOR最新报2.01321%，与供楼负担相关的一个月银行同业拆息亦升至1.62929%。

“近年来，香港住宅的投资回报不断下降，目前已跌至约3%，而3个月HIBOR则已超过2%，两者之间的差距为金融危机以来的最低水平，这意味着投资者可能随时改变心态。”她坦言。

此外，今年以来，香港银行体系结余已由年初的1800亿港元下跌至目前约760亿元，香港金管局亦频频出手承接港元，今年前八个月期间已累计承接沽盘达1000亿港元。

开发商加快推盘

据悉，近期香港市场上涌现多宗买家在交付定金后毁约的个案，表明楼市气氛开始转淡。近日，新鸿基地产旗下元朗锦田Park Yoho Milano录得连续5笔买家交付定金后毁约的个案，涉及的定金总额达到175万港元。长实地产位于上环的My Central亦录得一宗买家被没收200万港元定金的个案。同时，沙田区沙田第一城一个中层户业主一个月内劲减逾100万港元，才最终将单位以516万港元出售，相比同类单位在不足一个月内跌幅超过13%。

随着近期二手楼市不断出现减价成交潮，香港开发商也不断加快推盘速度，并推出十分激进的按揭贷款。9月11日，新鸿基地产突击推出锦田北PARK YOHO Napoli项目，并破天荒引入“十足十贷款”计划作招徕，意味着买家只须需支付楼价5%作为首期便可入市。据悉，参与该按揭计划的买家，必须以没有任何按揭的物业作抵押，估值不低于购买单位楼价的60%，而认购的住宅价格必须不低于700万港元，即可获得楼价100%的贷款，但须支付楼价的5%作为发展商征收的行政费。

按照金管局现有的按揭成数限制，目前大部分买家只能从银行获得约楼价50%的按揭贷款。根据金管局提交予香港立法会的文件显示，自2009年当局推出多轮逆周期监管措施后，新批出住宅按揭贷款的平均按揭成数持续下降，从实施措施前的64%降至去年11月的49%。

这迫使很多买家转向开发商提供的高成数贷款。根据经络按揭转介研究部及土地注册处资料显示，今年5月发展商提供的期房按揭占比曾升至32.9%，环比激增逾五倍，而今年第二季度发展商提供的期房按揭占比则达到17.4%，比第一季度的6.5%及去年同期的12.4%分别上升1.68倍及40%，创出历史新高。

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