越南一套80平米总价18万美元的住宅，月租金约在1000美金左右，胡志明市平均租金收益率约6%，目前越南住宅分为各种类型，豪华型均价超过3500美元/平方米、高端型约为1500美元/平方米，中低端类均价约为800美元/平方米。

不过目前这两个新兴国家的房地产市场规模都很小，高端公寓供应量少，大部分的公寓租客群体也都是外国人，高租金已经远超过当地普通人的承受能力。随着这两年大批公寓的入市，未来供应量问题将得到缓解，高租金是否能维持下去目前较难判断。

从投资回报来看，根据天风证券的研究报告，越南房产投资应当分为本国居民购买视角和外国投资者购买视角，其差异之处就在于越南盾与美元之间的汇率变动。

天风证券的研究报告指出，越南的平均房价在2008年创出1650美金/平米的最高价格至今未破，最新均价约为1543美元/平米，美元视角并未创新高。

不过其对应本币价格2018年达到3523万越南盾/平方米，超过2008年的2801万越南盾/平方米，涨幅近20%，也就是越南盾视角创了新高。“从越南本国居民角度，以自住和抗通胀为购房目的，我们认为越南本币计价的胡志明房价长期趋势仍将上涨；对外国投资者角度，以出租和投资为目的，由于贷款不如本国居民方便，汇率波动也可能带来投资损失，需要考虑的因素和承担的风险不同。”

而在柬埔寨，外商投资建造的楼盘，尚未形成一个本地居民购买的市场，当地也还没有形成二手房市场，因为多数普通老百姓都习惯了购买土地自建排屋，因此尽管房价在理论上上涨，最终外国投资者能否获得投资收益后退出，也是一个未知数。

新兴市场的投资门槛低、收益率高，但是风险也较大，最早进入这个市场的投资者或许已经获得回报后撤出，越晚进入则意味着风险越大。

Q: 如何付款？会受外汇资本管制影响吗？

一般中国买房客都是持旅游签证入境，在看房满意后，先付定金。付定金的手续都很便利，部分开发商甚至接受微信、支付宝付款，定金大约为两三千美金。

剩下的部分，则分为首付和尾款，首付为总价的10%—40%不等，尾款则一般在交房前付清。由于大部分楼盘都是期房，所以尾款付清时间大多在两三年后。

在柬埔寨，外国购房者不能像本国居民那样享受到低息贷款，同时贷款手续繁琐，而越南则不允许外国购房者在越南动用杠杆手段。

不过，由于这两个国家的房价并没有太高，且国内投资者大多去投资小户型公寓，总价多在60—80万的区间内，对于杠杆的需求并不强。

打首付和尾款阶段，一般会由开发商或是开发商的销售代理公司帮助购房者来做，其中涉及到外汇管制问题，根据我国现行规定，每人每年换汇额度是5万美元，开发商会推荐额度不足的客户采取亲人共持房产、多人共同换汇的方式。

此外，销售代理公司的手上还掌握着一些融资手段，部分机构专门为国际房地产买家提供融资，一些中国大陆和香港的机构为海外物业买家提供现金支持或融资，以换取投资者在中国境内持有的资产。如果购房者遇到资金问题，部分销售代理公司或房地产开发商可以提供一定的融资渠道。

大湾区买房

除了这些海外新兴国家，在一线城市房价高企、限购严格的背景下，考虑环一线城市周边或许也是一个选择，这两年已经有大部分人通过这种方式圆了自己的居住梦想。

“从来没有在买房上面赚到钱。”老刘曾经和老婆开玩笑说。

快50岁的老刘，一辈子都在做实业。十多岁从湖南农村来到广东，从电子厂流水线开始做起，一直做到管理层甚至成为老板的“心腹”。后来，老刘从电子厂出来自立门户，从事流水线设备进出口贸易。

老刘的买房故事和段子里一模一样，十多年前在深圳南山买了两套房，一套100多平方米，一套80多平方米。为了开公司创业，他卖了那套大房子，一家三口住着小房子，如今风云变幻，再也买不回那套大房子了。

眼瞅着儿子马上要上大学了，老刘思考着再买一套房子，在朋友的带头作用下，最后买了一套惠州的大房子，一次性付款，装修还花了40多万，顺带又买了一个商铺。2019年春节，老刘就准备去新房子里过第一个年了。

老刘的想法很单纯，自己公司客户很多在惠州、东莞，房价也便宜，说不定公司可以搬过去。自己住惠州的房子，深圳房子留给孩子。惠州生活节奏也比深圳惬意，自己退休后可以安生养老，也可以帮带着孙子，小区自带了K12教育配套。

从买房的花费来看，老刘并不是买不起现在深圳的房子，他只是非常怕负债，想着交完一大笔首付后，还要借银行巨款和承担利息，想想都可怕。

从心底里看，老刘不认为深圳房子值这么高价格，但是又无可奈何。两年前，他坚决认为深圳房价太高，早晚要崩盘，但是现在，他建议买不起深圳房子的年轻人，可以考虑下惠州和东莞，因为始终比湖南老家有发展前途。

老刘的谨小慎微，也与他从事的行业有关。为方便境内外付款，老刘公司设立在香港，账户也是在香港，主要客户是OPPO、金立等手机厂商。2018年金立破产，锤子“卖身”，加之进出口商品的影响，老刘的生意并不是特别如意。

春节前，老刘生意遇到点麻烦，由于外汇管制，境内几笔付款到香港账户都遭遇到资料审查，有些迟迟不到账，有些直接被退回。

老刘今年也打算给员工发年终奖，但为了免去外汇管制麻烦，他不得不带着几个人去香港取现，然后每人带着一部分回来，戏剧中透着无奈。