今年3月20日，定位香港太古广场，多家房企同时召开2018年业绩发布会，这里面就有同为“华南五虎”的雅居乐和富力地产，虽然相比于老友碧桂园、恒大超过5000亿元的销售金额，小巫见大巫，但对他们来说，一个首次迈入千亿门槛，创造自己的历史，一个销售金额取得60%的增幅，向着两千亿的目标奔跑，仍算喜事。

不过，2018年房地产市场风云变幻，下行趋势明显，欣喜背后是艰难的前行，如同雅居乐，千亿背后是销售预期不达标、各项指标增速放缓、负债攀升、存货快速增加。

预期不达标 今年下调销售目标

销售额首次突破千亿元大关，这对雅居乐来说是历史性的一刻。2018年，雅居乐连同合营公司、联营公司以及由本集团管理并以“雅居乐”品牌销售的房地产项目累积实现预售金额为1026.7亿元，同比增长14.5%，累积实现预售建筑面积为798万平方米，同比增长8.4%，预售均价为每平方米12871元，同比增长5.6%。

虽然首次迈入千亿门槛，但遗憾的是，与1100亿元的销售目标仍有70多亿元的缺口。细究背后原因，雅居乐以往业绩增长较为倚重的海南区域销售下滑严重。曾经，雅居乐位于海南的大盘清水湾项目连续多年创下销售记录，被业内封为“神盘”，直至 2017年，清水湾的预售金额仍高达170亿元，占雅居乐全年销售额的19%。但是2018年4月海南实施全域限购，堪称史上最严调控，将海南清水湾拉下销售神坛。

据了解，雅居乐对清水湾预期销售目标是130亿元，2018年前4月，清水湾已完成了80.37亿元。但是，海南全域限购风暴来袭，清水湾受挫严重。截至2018年前11个月，该项目总销售额为81.93亿元，也就是说，在2018年5月-11月这半年时间，清水湾仅卖了一亿多元。

根据雅居乐2018年业绩发布会，在2018年销售业绩贡献中，海南、云南的贡献占比下降至19.2%，仅相当于2017年清水湾一个项目的贡献占比。

雅居乐副总裁王海洋表示，“海南调控确实是史上最严的，也是全国最严的，基本上把岛外的人都限购了。但我们也看到利好的一点，海南的人口才900多万，而发展自由贸易港，需要大批量的人才，所以未来人口的红利、政策的红利对整个市场来说非常好。虽然目前海南房地产受到暂时影响，但未来一点问题都没有。”

市场整体调控预期未言放松，包括中海、首创置业、九龙仓、旭辉等在内的不少房企都下调销售目标，雅居乐也是如此。2019年，雅居乐的销售目标是预售金额达到1130亿元，预期同比增速10%。雅居乐主席兼总裁陈卓林表示，今年10%的增幅是看市场和公司的实际情况决定的，定这个指标也是比较保守的。“在政策下，市场还是有的，我们的投资和未来的发展计划都是审慎乐观的。”

盈利增速放缓 负债攀升

相比于2017年雅居乐不少财务指标的大幅增长，2018年则黯淡了许多。

财报显示， 2018年，雅居乐实现营业额561.45亿元，同比增加8.8%，2017年同期增幅是10.6%；毛利246.74亿元，同比增加19.3%，2017年增幅是67.3%；净利润83.58亿元，同比增加23.3%，2017年增幅是122.3%；股东应占利润71.25亿元，同比增加18.3%，2017年增幅为163.8%。

不过，在净利润率与毛利率方面，雅居乐表现较好，2018年，整体毛利率及净利润率分别为43.9%及14.9%，较去年分别上升3.8个百分点及1.8个百分点。高于同行整体水平。

在负债方面，2018年，雅居乐负债总额高达1754.65亿元，同比增长47.2%，2015年-2017年的增速分别为-8.7%、16.3%、36.1%。2018年，雅居乐资产负债率为76.14%，与前一年同期相比上升了2.68个百分点；净负债率也从2017年的71.4%攀升至2018年79.1%。

值得关注的是，在财务报表中权益一栏，雅居乐永续债券增速明显，这也稀释了净负债率增速。据了解，永续债券也称无期债券，虽是债务工具，但带有股权融资特性，所以被列为权益类项目。

记者发现，在雅居乐2018年的权益列表中，永久资本证券为83.35亿元，同比增长50.7%，而2017年与2016年金额基本持平。

对于负债率的上升，雅居乐首席财务官张森表示，去年我们就讲过，预计2018年的负债率会上升一点，主要原因是因为多元化布局，这在我们计划之内，现在的负债率79%也在预计之内。预计2019年负债率会跟2018年持平，不会有什么改变。

据了解，2018年，雅居乐在多元业务拓展方面，新成立房管业务，并将原有的酒店及投资物业进行整合，并注入包括购物中心、写字楼、文旅商业及社区商业等商业项目，成功构建了商业板块。

加速拿地 三四线暗藏风险

为了实现千亿目标，过去两年，雅居乐加速拿地。2017年，雅居乐新增土地预计总建筑面积为 964 万平方米，其中本集团应占预计总建筑面积为 746 万平方米，集团应付土地金额为 346 亿元。2018年，雅居乐先后在多个城市群策略性地透过招标、拍卖、挂牌及股权收购等方式增添46幅新地块，新地块预计总建筑面积达1111万平方米，本集团应占权益预计总建筑面积为909万平方米，集团应付土地金额为294亿元。

新增土储面积增多，付出相应的土地金额却减少，这意味着雅居乐拿地成本在下降，这得益于新增土地中不少位于三四线等城市，地价较低。财报显示，雅居乐2018年新拓展了20个城市，不乏有邯郸、汉中、湖州、晋中、荆州、连云港、茂名、梅州、商丘、威海、许昌、云浮及漳州等三四线城市。

在过去一轮的增长中，三四线城市楼市被过度透支，泡沫严重，暗藏风险。易居房地产研究院发布的报告显示，2019年1月份，受监测的中国40个典型城市新建商品住宅成交面积涨跌数据中，一线城市成交面积环比下降36%，同比增长19%；二线城市成交面积环比下降30%，同比下降14%；三四线城市成交面积环比下降30%，同比下降21%。三四线楼市降幅最为明显。

土地规模的扩张也令雅居乐存货上升，东方财富网数据显示，截至2018年12月31日，雅居乐有存货820.78亿元，同比增长44.2%，而2017年同期增幅是12.3%。

对于雅居乐来说，存货是其未来销售增长的基础保障，但是存货能否快速周转与去化，影响其现金流。因此，对于雅居乐来说，有两个潜在的风险值得关注，一是海南楼市能否回暖，二是未来三四线楼市将如何发展。

王海洋表示，“在城市布局方面，我们一直是坚持城市群的发展策略，在内部有一些筛选。据了解，雅居乐的拿地策略是‘2+3+N’，‘2’是珠三角和长三角城市群，‘3’包括大京津冀、中西部、海峡西岸等潜力较大将积极拓展的城市群，‘N’则是机会型城市群。我们未来是聚焦一二线，但并不代表三四线城市就是没有机会，这些机会怎么抓住，是对所有公司的考验。”

值得关注的是，在雅居乐总部位于的粤港澳大湾区，雅居乐积极布局。王海洋透露， 2018年签订了差不多10个城市更新项目的框架协议和合作协议，这些协议主要集中在广州、中山。