2015年12月21日午后，淄博市房屋建设综合开发有限公司（以下简称“淄博市开发公司”）豪掷9.2869亿，拿下张店区北京路以西、联通路以南、华光路以北一宗土地（挂牌编号：370303107203GB00051淄博市2015（增量）-储张008号），总面积近295.932亩、单价近313.8万/亩。

地块现场实拍 房产超市网资料库

地块现场实拍 房产超市网资料库

一步之遥

　　根据房产超市网数据中心统计，此次淄博市开发公司出手，直接将该地块成交总价排名定在了淄博土拍历史第2，距离第1名方正和民泰联合拿地时的9.6亿总价只有一步之遥。

　　“相比较当年方正民泰联合拿地时的市场环境，淄博房地产市场已经进入到‘新常态’，能够以这样的总价拿地，可见开发商的决心和魄力，也反映出了部分开发商对淄博楼市后市的期待。”对此，房产超市网电商平台总监张东波表达了相对乐观的看法。

最强“前戏”

地块外围实拍 房产超市网资料库

      “一共3个人在这里，每小时巡逻一次。”附近的保安说道。

　　对比淄博绿城·百合花园()、淄博恒大帝景、淄博碧桂园()等大体量项目拿地前的地块状态，范家村地块成交前就显得“前戏”十足：四周被砖墙统统围起、9月份开始由保安公司人员定时巡逻，此外还有只黑色旺财见你就跑过来吼两声---卖个地都这么神秘，简直了。

中轴核心

淄博新区中轴规划 房产超市网资料库

　　这到底是一宗什么样的土地？

　　此次市开发公司斩获的地块基本为净地，位于淄博新区“十字轴”空间结构核心，整体来看地块综合素质较高。南面为正在建设中的CBD金融街、东侧为张店八中、北侧为多家政府机构、西侧为新区景观水系和文化中心，并且周边路网建设全部完成，交通通达能力非常强。

地块周边实拍 房产超市网资料库

地块周边实拍 房产超市网资料库

地块周边实拍 房产超市网资料库

　　“这里位置不孬，别看现在道上人不多……”难怪，连现场看大门的大叔都如此说道。

65.58%

　　根据该宗土地出让时的规划条件要求：范家村地块项目总建面不超过586281.08㎡，其中二类居住面积不大于384486.48㎡，也就是说，住宅比例最高只有65.58%。

淄博市开发公司新区地块使用规划 房产超市网数据中心制图

　　“众多周知当前西区改善项目云集，而户型偏大、总价过高是制约项目去化的一大因素。要想住宅去化顺利，必须控制大户型占比。”张东波表示：“通过当前跟西区最高端项目方正·凤凰国际()合作的经验来看，凤凰国际137㎡三室备受淄博改善型购房者追捧的一个很重要原因就是对面积的合理控制”。

一场赌局？

　　是什么刺激了淄博开发商高总价拿地的欲望？

　　作为房价重要组成部分，地价直接决定房价高度，如果房价走高又会反过来刺激开发商拿地的热情。

　　“房企并不仅仅根据当前市场情况估算拿地成本，而是根据未来项目的价格判断‘面粉价格’的可承受上限。敢于高总价拿地，最起码是在赌未来淄博房价稳健走势。不过，高额成交或只是个例，并非淄博房地产市场将发生根本性改变。”张东波表示。

一本账册

　　本网之前曾获悉，该宗地块在正式拍卖之前已经有多家开发商看地。不过细数来看，淄博有实力吃下这宗土地的开发商却屈指可数，即便是创业·齐悦花园()这样一年出货量10多亿的热销楼盘，买下这些“面粉”也要卖一年的“面包”，前提还是工程款、广告款、税费、人员工资全部停发。

　　从单价来看，其实该地块单价排名只是历史第7，相比较前几名，该地块未来价值却更具优势，因此313.8万/亩的价格其实“不亏”，只是难点在于占比不小的商业部分的去化。

稀缺西区

　　淄博房地产市场重点在张店，张店房地产市场重点在西区。

　　“除了绿城在去年分两次吃下了齐盛湖公园北侧整片土地，经过2013年的出让高潮、2014年的相对冷清之后，淄博西区优质高总价地块成交将越来越少。”房产超市网数据中心蒋静表示。

　　的确，经过近年的开发和拍卖，淄博新区“十字轴”空间内的土地已经基本有所归属，后期开发商再想拿地的困难会不小，要不，立志成为“有为青年”的兔巴哥也不会选择曲线进军张店。而据东升地产老板曲东升在一次项目交流会观点来看，他看好目前淄博西区市场的一个重要原因是该区域内土地储备已经越来越少。

操心的小编

　　消息人士透露，为完成回款指标，西区华润·橡树湾二期以5000元/㎡多的价格从二手房中介甩货，7天走量46套（ps：你说你橡树湾为什么要这样！！！这样的白菜价，以后请让房超小编来卖，还不收中介费）；消息人士透露，西区大盘创业·齐悦花园，今年单月销量没低于百套（ps：二期清盘的节奏？）；消息人士还透露，你以为淄博商厦只是搞商贸的，其实它已经合伙“淄博首席调味品提供商”盖了四栋楼进军房地产（ps：乱了！）；消息人士竟然透露，曾经的淄博某区县“地王”，地产圈内一直流传其土地款未交齐的传说（ps：不可能---吧！）。

　　看到这么多，小编真心说一句：贵圈真乱！！！不过，这就是淄博地产江湖。

　　江湖险恶，手拿9亿多面粉行走江湖，《一个淄博楼盘的自我修养》小编双手奉上：品质上对标方正、配套上对标齐悦、调价决心上对标橡树湾、求新上对标曦园()、物业上对标绿城……

      “小编，有你的块地”

　　“奥，请放到106，办公室天天有人”

　　“……有你的块地”

　　“知道了，让我们先组织个内部团购……”

　　“不行先拿呗，要不没指标了”

……

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