美国仍然处于楼市持续复苏的国家之列，年底迎来的EB-5项目法案延期、放宽对外国资本投资税率等利好消息，让海外投资者喜出望外；加拿大房价一直在上升通道中，但过快的涨幅也引发了业内对于泡沫化的担忧；澳大利亚以稳定的回报率吸引着大批海外投资者，而政策收紧令市场紧张情绪上升；英国可能是房屋供给最紧缺的国家，印花税上调政策给英国楼市未来走势增加了不确定因素。

　　最近，中国首富王健林在英国伦敦最贵的一条富人街上，花了8000万英镑（7.7亿元）买了一座豪宅。而据估算，阿里巴巴集团董事局主席马云在海外的房产总价值也超过20亿。

　　在过去一个月，由人民币贬值引发的投资海外资产成为热门话题。值得一得是，许多人投资海外首选房产，因为“看得见摸得着”。

　　只是，投资海外楼市并非那么“随心所欲”，政策变动、汇率走向等不确定因素都会左右房地产市场。纵观过去一年，各国的房地产市场有怎样的投资机遇，而在未来的一年，又将走向何方？

　　美国：惊喜连连

　　美国房地产市场已成海外投资的红海。

　　根据地产资金分析公司的资料，今年，美国房地产交易金额总计为4830亿美元，其中784亿美元来自外国资金，约占16%。另据纽约一家地产研究机构资料，今年，外国退休基金约投入75亿美元在美国房地产市场，相当于外国资金的10%左右。

　　地产资金分析公司表示，2009年美国房地产交易的外国资金仅47亿美元，而2002年到2012年外国资金的比例，平均每年约仅8%。

　　在美国房地产独立经纪人李艾达看来，这一系列动作正说明了过去一年，美国的房地产市场并没有外界说的那么“繁荣”。

　　“准确地说，美国政府依旧需要外资入场，尤其是房地产市场。”李艾达告诉《国际金融报》记者。

　　12月22日，美国房地产经纪人协会发布的报告显示，美国旧房销量经季节调整按年率计算为476万套，比前一个月的修正值下降10.5％，创１９个月来的最低水平。该协会首席经济学家劳伦斯·云表示，库存较少和房价回升，使得部分潜在买家推迟购买计划，也导致11月销量回落。

　　不过，劳伦斯·云认为，近几个月来整体需求和销量增速较快，11月销量回落的情况不会持续。

　　在美国房地产市场，旧房销量占整个楼市销量的90％以上。分析人士认为，美国健康的月度旧房销量为550万套左右。

　　在分析人士看来，贷款审核标准严格是抑制多数人购买二手房的主要原因。此外，虽然投资型买家的离场给首次购房者“腾出”空间，但由于高企的失业率和薪资增长疲软致使首次购房者增加的数量不足以弥补投资型购房者减少的数量。

　　与此同时，美国房地产市场住房购买力指数与利率水平高度相关。美联储加息，将使得住房购买力指数下降，推动美国房价上涨的动力也将很快消退。

　　因此，对于美国楼市的未来，一些市场人士抱着悲观态度。他们认为，从房地产市场运行的主要监测指标可以发现，美国房地产市场的复苏越来越不具有可持续性，甚至蕴含一定的风险。

　　不过，令人惊喜的是，12月18日，美国国会众议院以316票赞成、113票反对的高票表决结果通过联邦政府2016财年综合拨款法案，参议院随后以65票赞成、33票反对的表决结果通过。当天，奥巴马总统在白宫正式签署该法案，联邦政府新财年预算案至此尘埃落定。而纷扰多时的EB-5项目法案，则再次赶搭顺风车，获“无条件”延期至2016财年结束，即2016年9月30日。这对于投资者而言，可算是峰回路转的意外之喜。

　　紧接着，12月21日，据彭博社报道，美国总统奥巴马签署了一项法案，放宽实施了35年之久的对外国资本投资美国不动产的税率。此举将为更多的海外投资者投资美国房产打开大门，而来自海外的房产投资已成为了金融危机后美国资本流入的主要来源。

　　加拿大：风险可控

　　无论别国如何，加拿大楼市似乎永远不缺有钱的买家。

　　今年上半年，温哥华有206间售出房屋的价格在400万加元以上，722间的售价在200万至400万加元之间。

　　据记者了解，尽管2015年整个温哥华地区新造了834个住宅单元，这也是自1986年以来最大范围的新建量，但是除了北温和温哥华市之外，每个城市的房屋空置率都有下跌，而北温和温市的空置率也是处于非常危险的0.5%和0.6%而已。

　　相比之下，多伦多的房地产市场虽然更大，但只有70间房屋售价在400万加拿大元以上，另外790间售价在200万至400万加拿大元之间。

　　据RealNet Canada Inc.统计，多伦多所有新建的独立屋、半独立屋和镇屋的平均价格在11月末达到81.83万加拿大元，比去年同期的70万加拿大元均价上涨了17%。而在10年前，一个新的低幢屋的价格只有38.8万加拿大元。

　　加拿大联合会主席塔基（Bryan Tuckey）表示，“在过去10年里，低幢房屋市场的价格翻了一倍多，这严重削弱了普通买家在多伦多地区购买新屋的能力。”

　　不过，在Lisa看来，房价的连续上涨吸引了更多投资者入场，“温哥华、多伦多这些主要城市的房价还有上升的空间，这也意味着还具有投资价值”。

　　PWC地产研究部总监沃伦在发表2016年《房地产最新趋势》报告时指出，预期明年温哥华和多伦多地产市场呈现持续增长趋势，但卡加利和爱民顿则出现下滑情况。他指出，全球投资者继续视加拿大为投资的安全稳定国家，加拿大值得关注的五大房地产市场，依次为温哥华、多伦多、满地可、渥太华、沙斯卡通。

　　美国金牌投资者 Marc Cohodes则提出了自己的担忧：“温哥华明年的坏账会增加，拖累房价下跌。”Marc Cohodes在6月曾经表示，温哥华房价泡沫化已经很严重，任何因素都可能把泡沫引爆。

　　加拿大房地产经纪人组织说，全国涨幅的大部因素来自多伦多和温哥华的增长，这两个城市之外的其他城市在过去一年只有不到3%的涨幅。

　　据CBC报道，现在很多人担心，外国资金涌入，正在使这座世界上最宜居的加国城市，成为最负担不起的城市。而当估价过高、价格增长过快、过度建设和需求过热四个因素结合在一起，可能就意味着问题的出现。

　　对于外界鼓吹的加拿大楼市泡沫化危机，CMHC认为，从房地产市场风险的角度来看，魁北克省的蒙特利尔和魁北克城的房地产市场虽然房价有些虚高，但风险仍然属于中等程度。

　　至于加拿大房价最高的城市温哥华，CMHC经过风险评估后得出的结论是，温哥华的房地产市场属于低风险，因为温哥华的人口在不断增加，温哥华居民的可支配收入也在增加。

　　澳大利亚：涨幅放缓

　　近日，上海的张先生在澳大利亚悉尼又新购入了一套住宅，这是他在澳大利亚的第三套房产。

　　对于再度出手买房的原因，张先生给《国际金融报》记者的答案是，“回报率高，而且很稳定。我3年前买的那栋公寓，如今价格已经翻了两倍，且租金收入也很稳定。”

　　皇冠房地产集团首席执行官Iwan Sunito在接受《国际金融报》记者采访时指出，虽然悉尼等主要城市的房价看似很贵，但是对比中国一线城市的房价依旧很便宜，很多买家在澳大利亚购买房产之后，都获得了丰厚的回报。

　　根据Core Logic RP Data报告，98%以上的悉尼卖家的房产售价都要高于买入价，有些更是翻倍。

　　报告指出，约2/5的卖家都以比购入价翻一倍以上的价格卖出房屋，那些因卖房而亏损的比例降到了史上最低记录。

　　报告还称，在今年第三季度，仅有1.7%的房屋以低于购入价的价格卖出，在一些较受欢迎的地区，这个数据还要低些。在伯伍德（Burwood）和亨特斯希尔（Hunters Hill），没有房子的售价低于购入价。

　　相关媒体报道指出，悉尼转售最差的地区是蓝山（Blue Mountains），罗克代尔（Rockdale）和皮特沃特（Pittwater）3.5%的房产售卖出现亏损，但这比8.4%的全国平均水平还是要低很多。大部分的悉尼卖家都赚大钱了，虽然他们的平均持房时间只有8年。近半数卖家的售价都比购入价高了75%以上，甚至在一些地区，卖家平均盈利高达39万澳元。

　　“2015年，在澳大利亚投资的买家都获得了非常满意的回报。”悉尼LQ房地产咨询公司合伙人Linda Kusher在接受《国际金融报》记者采访时指出，从历史数据来看，独栋屋增值比单元房多，很多买家也都喜欢购买独栋屋。

　　不过，对于澳大利亚楼市未来是否能够保持这样的投资趋势，有业内人士表示需要谨慎对待。

　　据悉，由于澳元汇率巨大的变化性、海外的经济问题以及来自外国的买家如潮般涌入澳大利亚、澳大利亚审查监管局收紧了对投资者的贷款政策让澳大利亚楼市的未来更加难以预料。

　　据了解，澳大利亚审查监管局收紧的政策原先针对的是投资者，现在也针对自住房主，这将让需求缓和下来，特别是对那些还贷款能力有些吃紧的新举债的人来说。对于那些拥有许多房产，主要靠租金收入来还贷款的人们来说，也将很难获得贷款。这意味着，未来的一年，澳大利亚楼市整体走向也会有所收紧。

　　在当地媒体看来，买房负担能力的下降、情绪的变化，以及在诸如中心商业区和楼花等方面的供应过剩，将会导致市场上的各种情形混杂在一起，并且非常容易变化，房地产市场的表现将缓和下来，向买方市场转化。

　　“这段时间，拍卖成交率在下降，特别是在悉尼。”业内人士指出，悉尼房价上涨速度将缓慢下来，明年，上涨幅度可能在5%。墨尔本房价涨幅可能略高，在7%左右。

　　在Linda看来，“目前，澳大利亚的经济增速正在放缓。明年当地楼市的具体情况如何，还得看经济发展走向。”

　　英国：命系政策

　　相对美国，英国的楼市一直较为低调，但是近几年，英国楼市也逐步成为海外投资者的心头好。

　　最近，中国首富王健林在英国伦敦最贵的一条富人街上，花了8000万英镑（7.7亿元）买了一座豪宅，再度引发了英国房产投资的热潮。

　　事实上，在过去十年，伦敦市中心豪宅价格的上涨速度比任何其他主要城市都要快，在过去的6年里有超过6250套价值100万至300万英镑之间的豪宅出售。一飞冲天的销售令英国首都取代纽约成为全球首屈一指的房地产市场。伦敦豪宅自2009年的销售量达到中国香港、新加坡和悉尼的3倍，纽约曼哈顿的两倍。

　　地产公司Hometrack的城市房价指数显示，英国大城市的房价今年已经增长了9.4%，英格兰南部以外的大城市房价基数较低，但正在加速增长。

　　数据显示，格拉斯哥（Glasgow）房价上涨8.3%，曼彻斯特（Manchester）房价上涨7%，利物浦（Liverpool）房价上涨5.1%。自2007年以来，这几个城市房价年增长率居全英国最高。

　　曼彻斯特的华人房地产经纪人李玉函告诉《国际金融报》记者，越来越多的海外富商来英国投资房地产，因为他们觉得这里不仅回报丰厚，还能凸显自己的“身份价值”。

　　让投资者更加信心十足的是，自2009年以来，伦敦的平均房价上涨了70%，伦敦市中心的高端房市增长超过一倍。

　　对于未来的英国楼市，英国最大抵押贷款机构哈利法克斯（Halifax）12月4日预测，明年英国房价上涨速度将放慢至4%至6%，过去12个月增幅接近10%。

　　6月中旬，路透调查数据显示，英国房产价格未来3年将继续上涨，市场能禁得起预计英国央行将缓步升息的考验。房价预计今年攀升6%，明年升5%，远高于3个月之前的预测值。

　　哈利法克斯楼市分析师艾利斯（Martin Ellis）在接受媒体采访时表示，相比收入，英国房价有些贵，不过价格受到出售房屋少、新建房屋偏低以及异常低利率等因素的支撑。艾利斯称，今年，英国央行未如市场预期中的上调利率，是房价较预期上涨更快的一个主要原因。

　　“有迹象表明房价的基础趋势坚挺。”IHS Globa lInsight分析师Howard Archer说，“大致良好的经济基本面，以及大选过后不确定性的消退，都将有利于房屋市场。”

　　在李玉函看来，英国的一些政策也会在未来一年影响当地的楼市走向。

　　近日，英国财政大臣奥斯本宣布英国调整购房印花税预案。有趣的是，此次新政并没有直接执行，而有近5个月的“缓冲期”。

　　据悉，从 2016年4月份起，业主购买第二套住宅的时候，将会缴纳更多的印花税。税率将比正常情况高出3%。以25万英镑的房产为例，应缴付的印花税将从 2100英镑增至5250英镑。

　　英国住宅出租代理协会认为，该政策是“灾难性的”。

　　著名房产分析专家乔纳森·亚当表示，近5个月的缓冲期给潜在的投资者有足够的时间完成多项可能的交易，这几个月定会将房价再推上一个高峰。

　　事实也是如此，该预案消息一出，圣诞前夕的英国房地产市场一反常态，打破了以往的沉寂。至于，这次印花税改革是否能达到政府预期的“克制房地产过热”的美好期望，李玉函认为，这需要未来一年的市场来检验。