7月地产信托规模降四成 防范违规资金进楼市升级

陈洪杰

[信托资金在房地产开发资金中的占比虽然不大，但一直以来在房地产商的拿地阶段占重要地位。23号文全面收紧这块业务，对信托公司的房地产信托业务压力很大，同样对中小房企也是如此。]

房地产信托融资继续收紧，强监管下，7月份房地产集合信托发行规模大幅度下降。

用益信托的数据显示，7月份（截至28日）房地产集合信托发行了323个，规模总计655.78亿元；而6月份发行项目为605个，规模总计1084.51亿元。7月份同6月份相比，发行规模环比减少了430亿元，降幅为39.5%。

“信托资金在房地产开发资金中的占比虽然不大，但一直以来在房地产商的拿地阶段占重要地位。23号文全面收紧这块业务，对信托公司的房地产信托业务压力很大，同样对中小房企也是如此。”一位华北地区信托人士对第一财经记者表示。

1个月规模少了430亿

近期房地产融资政策收紧，房地产信托也成为重点管控之一。

5月17日，银保监会下发23号文称，明确整治：向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资；直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资，直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款等。

7月初，多家信托公司收到窗口指导，监管具体要求不同，但整体都是控制地产信托业务增速，提高风险管控水平。

政策的加码，切实反映在房地产信托成立和发行上。数据显示，7月份房地产集合信托发行了323个，环比减少47%，规模总计655.78亿元，环比减少了39.5%。另外，在7月份的第4周，房地产类信托的募集规模仅16.73亿元，环比减少50.19%。7月房地产信托成立规模则为485.35亿元，较6月的716.51亿元亦下滑32.26%。

“7月政策面对房地产信托全面收缩，投向房地产领域的集合信托资金大幅下滑。不过，基础产业和金融类信托表现良好，科创板的开市和火爆为金融市场带来了一波行情。基础产业成为近期集合信托产品的中流砥柱，募集规模占比达到45.11%。”用益金融信托研究院研究员喻智称。

对比2019年上半年与2018年的房地产开发资金来源结构，中信建投证券分析师黄文涛称，国内贷款对房地产开发资金来源的拉动率2018年为负、2019年上半年转正，贷款从拖累房地产开发资金增长转为加速其增长。社融增速自2018年末见底回升，2019年上半年“宽信用”的部分资金流向了房地产，部分直接体现为金融机构对开发商的贷款，另一部分则通过期房销售和居民购房贷款支持房地产开发资金来源增长。在信用扩张的支持下，2019年上半年房地产投资增速站上了2015年以来的高位。

虽然，信托资金在房地产开发资金来源中的比例不大，但贡献不可忽视。在房地产项目取得“四证”之前，信托资金作为前端资金的重要来源，对规模较小、流动资金较少、负债率高的房地产企业相当重要。

“2019年一季度，信托资金在房地产开发资金来源中的占比快速回升，与同期信贷资金拉动率的由负转正一致。房地产融资政策收紧将压低下半年地产信托资金的比重，并加大房地产开发资金来源回落的压力。由于同期影响相对较弱，信托融资收紧导致的资金来源增速回落可能导致三季度房地产投资增速回落近0.5个百分点。四季度较强的滞后影响显现，预计可能导致年底房地产投资增速回落1.2个百分点，全年累计增速降至10%以下。”黄文涛表示。

不过，也有信托业内人士对第一财经记者表示，虽然现在房地产前端融资业务全线收缩，理论上将堵上这条路，但具体尺度由地方监管拿捏，某些地方的信托公司还在做房地产前端融资的业务。

防范违规资金进楼市持续升级

7月30日，中央政治局会议再提“房住不炒”。会议要求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

次日，央行称，近日召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会：近年来金融系统加快推进金融供给侧结构性改革，银行业信贷结构出现积极变化，特别是在加大小微企业信贷投放方面取得明显效果，但房地产行业占用信贷资源依然较多，对小微企业、先进制造业、科技创新企业、现代服务业、乡村振兴、精准扶贫等领域支持力度仍有待加强。

“落实房地产市场平稳健康发展的长效机制。保持房地产金融政策连续性稳定性。保持个人住房贷款合理适度增长，严禁消费贷款违规用于购房，加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理。加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示，合理管控企业有息负债规模和资产负债率。”央行称。

第一财经记者发现，今年上半年，监管密集规范金融机构对房地产开展的业务。在信托业处罚方面，粤财信托因违规开展房地产信托业务、违规开展银信合作业务等，被罚款225万元；中融信托被罚款210万，原因是开展房地产信托业务不审慎等；北方信托因违规发放房地产自营贷款以及利用信托资金违规发放房地产贷款，遭处罚80万元。银行业更多，单单在23号文之后，领到房地产业务相关罚单的银行将近30家。其中，7月5日，宁波银保监局一日之内发布11张与房地产业务有关的罚单。

易居研究院智库中心研究总监严跃进称，上述政策对于信贷结构优化给予了更为明确的指导，充分体现了当前房贷领域“房住不炒”政策的落实，防范各类违规资金进入到房地产市场。明确房贷政策的连续性和稳定性，也肯定了个人房贷适度增长的模式。从此类政策可以看出，后续政策层面和房贷层面不太希望出现大起大落，以稳定为导向，同时这也有助于形成更好的预期效应。

对于强化对消费贷、理财资金等方面的管控，严跃进称，这一表述或和近期部分违规推销贷款的行为有关。虽然看上去部分银行贷款额度是比较紧的，但是不排除实际过程中依然存在各类违规资金通过各种渠道流入到房地产，或者说审核方面的力度是不强的。今年下半年若是金融环境有松动的可能，那么依然需要管控好资金，防范各类违规资金进入到楼市。