2月20日,青岛市正式印发实施《关于加强人才住房建设和管理的实施意见》(青政发〔2020〕2号),要求,2020年全市计划建设和筹集人才住房不少于10万套。

　　“10万套”是什么概念?这么来说吧,青岛市2019年新建商品住宅成交共计11.38万套,也就是说, 10万套基本相当于全市一年的住宅成交量 。这样对比来看,青岛楼市将会因此产生不小的震动。

　　但,事实真的如此吗?

　　明确一点, 人才公寓的上市势必会对青岛楼市产生影响,但影响远没有“10万套”听起来那么大,影响也没有那么立竿见影 。

　　根据以往经验,集中建设和存量用房筹集的人才公寓基本以租赁型为主,而产权型的人才公寓出处则主要来自实物配建和部分存量用地。以此预估, 青岛市2020年筹建的产权型人才公寓规模约3-4万套 ,远远小于“10万套”。另外,产权型人才公寓上市需要达到基本入住条件后由政府统一配售,今年纳入筹建范畴的 产权型人才公寓预计将主要在2022年进入配售阶段。

　　那人才公寓计划影响到底有多大?影响哪些方面?我们可以从 供应端和需求端 对比来分析:

　　首先是供应端。

　　青岛市2020年人才公寓筹建计划任务中,主城区、西海岸和城阳区承担了八成以上任务量,分别需筹建52500、21300和11800套,主城区承担了筹建计划的一半任务,但事实上主城区土地资源较为紧张,筹建任务难度大,或遵 照文件规定,选择跨区协作、跨区建设,将人才公寓筹建量向距离主城较近、交通较为方便的城阳区和西海岸转移,届时主城区产权型人才公寓稀缺,而城阳区和西海岸或将成为产权型人才公寓的聚集地。同理,预计产权型人才公寓分布将以区位稍偏、配套尚不成熟的区域为主。

　　另外,文件规定 产权型人才住房套型建筑面积以60-80 ㎡ 为 主 ,销售价格按照不高于销售时点同区域商品住房售价的80%确定,购买后5年内不得上市交易,5-10年内确需交易的必须面向符合条件的人才销售,10年以上可上市交易但政府享有优先购买权。

　　再看需求端。

　　人才公寓面向在青岛全职工作且在青岛市无住房的具有全日制专科及以上学历或具有中级专业技术资格、高级技工及以上职业资格(或相应职业技能等级) 的人才,以及在我市创新创业并作出贡献的各类人才,满足条件即可排分申请,申请门槛较低, 青岛市近两年每年引进人才数量均超过20万 ,人才公寓申请势必竞争激烈,区位较好的人才公寓成功申请概率大大减小。另外,青岛市当前针对人才有诸多优惠和补贴政策,本科以上学历有最高36个月(500-1500元/月)的高校毕业生住房补贴,研究生以上学历有10-15万的一次性安家费,面对这些补贴政策, 需求端的人才只能择其一 。符合条件的客户权衡利弊后,会如何选择尚未可知。

　　综合两端,供应端产品以60-80 ㎡ 为主,对于需求端的人才来说仅仅能满足过渡性的住房需求,产品相对“鸡肋”,人才公寓升值困难加之购买后的转手限制,妨碍了需求端人才们 10年内“以房换房”的改善需求。我们预测,“ 铁钢”型客户购买人才公寓的概率较大 。

　　分区域具体来看,预计即墨、胶州、平度、莱西区域房产市场受人才公寓供应影响较小,主城区域二手房市场或受影响,城阳和黄岛的外围区域房地产刚需产品或受冲击 :

　　主城区房价高但房源稀缺,预计产权型人才公寓分布较少,故主城区新房市场受人才公寓影响不大,但人才公寓价格和面积对标主城二手房,预计主城二手房市场将受到冲击;城阳河西海岸区域,核心区域的产权型人才公寓或会吸引原外围郊区的纯刚需客户,但区位较偏的产权型人才公寓(人才公寓相对周边 商品住宅优惠有限且产品背离需求)重点锁定80 ㎡ 以内的铁钢客群,对品质刚需市场影响较小 。

　　胶州、即墨、平度和莱西区域,这些区域房价不高,市场价8折的人才公寓,优惠吸引力度不够,且60-80 ㎡ 小面积公寓远远无法满足购房者的住房需求,故产权型人才公寓对这些区域的外来务工或乡镇进城的铁刚客户会有分流,其他市场影响相对有限 。

　　当然,以上是在客户作为“理性人”情况下进行分析的,产权型人才公寓推出后, 客户的“优惠”心理可能会带来一拨人才公寓购房热潮 ,尤其是刚需客户的购房需求可能会因此提前释放到产权型人才公寓中;产权型人才公寓大批筹建,在当前阶段影响的更多的可能是市场预期方面,刚需客户是否会因为这个政策转入观望还需进一步研判。

　　PS: 10万套人才公寓筹建计划,短周期对一手房市场冲击有限,但是租赁型人才公寓市的优惠租金、产权型人才公寓吸引部分在租人员提前上车,可能会直接影响租赁市场,比如长租公寓、存量房等。