从“全球涨幅第一”到高端楼盘自降出货引发业主维权，合肥楼市上演了一出出让人大跌眼镜的剧情。

除直接降价外，特价房、首付分期、全民经纪人、精装变毛坯等现象也开始层出不穷。

在此背景下，合肥的楼盘和开发商“生存法则”是否已变？购房者又有怎样的市场预期？《每日经济新闻》记者展开了调查。

图片来源：视觉中国

安徽合肥，这个曾经排名靠后的“弱二线”房地产价格洼地城市，一度是国内甚至全球房价高速上涨的“领头羊”。2016年，合肥的房价涨幅超过40%，一度居全球首位。

然而，作为省会城市的合肥，多年来的房价其实一直很“低调”，在近邻南京2008年每平方米过万的时候，合肥房价还在3000～5000元/平方米徘徊，直到2015年才突破万元。

实际上，2011年至今，合肥的房屋成交均价一直在涨，即使是在2011年3月限购令发布的“寒市”，也保持了总体上行，但各年涨幅差别较大。

如今，合肥楼市走入下行通道，最直接的原因是“韭菜”已经没那么好割了。

中原地产数据显示，9月合肥住宅供应量达到10308套，环比增长46.6%，同比增幅更是达到117.6%，但与之相对的是，环比下降24.7%，备案成交量仅2124套。

目前市场严重的供大于求，对房价数据的影响十分微妙。

下半年供求缺口首次出现，8月的合肥房价就曾“一夜入冬”（14322元/平方米），跌回了今年春节前夕的水准，仅次于4月最低谷。不过，9月缺口拉大，房价却出现了213元/平方米的微幅回调。

在合肥楼市的热门板块——滨湖新区，记者的第一印象是——卖的比买的多。

目前滨湖新区多个楼盘门外，都“驻扎”着大批行销人员，骑着电瓶车、背着水壶，一有看房人便会跟上去询问，用楼盘打折吸引客户去看房。

“我带你去看，要什么房子都有。打折？有得是！你只要进售楼处看看就行，买不买没关系。”一位大姐“热情接待”了记者。据其所述，她们一般是开发商70元/天雇来拉客看房的，如果客户有成交还会有一定提成。

“我们都是与开发商长期合作的，楼盘隔一段时间就会叫我们来。”

但即使这群“带看团”使出浑身解数，各大楼盘的售楼处还是门可罗雀。“最近业绩很不理想，有时候一天也带不了一个人。”大姐直言，国庆期间几乎各个楼盘都在降价，折扣也特别多。最近折扣不多了，人更少了。

有的行销员甚至已经开始跨区拉客。一位蹲守的行销大叔就告诉记者，他服务的楼盘距此地还有3.5公里，属于另一个区域了，目前销售情况不理想，买房可以申请98折～99折优惠。

购房者的观望情绪的确不断增强。安居客的线上用户调研显示，购房者信心指数自7月开始一路下滑，9月相比8月又下降了2.3%。58安居客首席分析师张波表示，预计第四季度楼市的降温大趋势不会改变。

在向下的预期中，看淡后市的部分开发商，已有调整营销策略的表现。

记者获悉，继“江山庐州印约定交房时再弄装修贷”之后，昔日庐阳区“地王”海亮·唐宁府也取消了精装修（5000元/平方米），改为毛坯发售。

国庆期间，更有爆料称“文一豪门金地因降价遭遇业主维权”。

在9月44个入市楼盘中，金隅南七里、合肥云谷等项目纷纷调整首付策略，降低购房门槛，天悦府、庐州云著等项目前后提出“全民经纪人”。

《每日经济新闻》记者在实地走访中也发现，降低首付和给出折扣的楼盘，比如合肥高速·时代公馆，2016年底首开备案均价23801.66元/平方米，首付八成。而3公里外的项目合肥高速·时代首府，精装修价格21900元/平方米，首付三四成；七天内付首付，打99折。

另一项目新城合肥大都会，精装修备案均价23000元/平方米，7天内全款付清可申请95折，最多1%折扣，四成首付。按一房一价表，一套98.8平方米两房原价202.6万元，折后价格192.4万元。

不过，真正算价格松动的，似乎只有碧桂园时代倾城。项目首次备案492套房源，装修备案价18400元～21000元/平方米，目前有9.24折优惠，如果当天签约全款到位，可折上再打9.7折。以200万元总价来计算，相当于便宜了21万元。

但是，该项目处于庐阳区，距离合肥北二环也有10公里，到市中心平均要花一个多小时。出租车司机就直言：“为什么要来这一带买房？平时我们空车都不会开过来的，你等下也不好回去。”

不过，合肥选择“撑着”的楼盘也不少，尤其是在高端新兴区域——滨湖新区。这一区域曾诞生了诸多地王，如今均不敢轻举妄动。

塘溪津门售楼处 图片来源：每经记者 包晶晶 摄

在文一塘溪津门，置业顾问就直言，有一两千元的让利空间，除此以外没有更多优惠了。

毕竟，作为合肥市场2016年土拍的总价地王，项目最低价格咬住了22000～23000元/平方米。“塘溪津门是文一的重要阵地，国庆两个楼盘已经开始降价出货，虽然资金链紧张，但塘溪津门应该不敢降价了。”业内人士告诉记者。

距离文一塘溪津门西北2公里左右的信达·公园里，也是2015年的滨湖区单价“地王”。当年7月，信达以33.6亿元总价拿下该地，折合楼面价7295元/平方米。

如今项目的小高层毛坯价格17000～18000元/平方米，折扣同样微小，并且首付六成。“两幢高层11月开盘，目前正在验资，公司要抓紧回款。”销售表示。

由于项目所在位置交通不便，记者骑着共享单车穿梭于各个楼盘之间。而第三方平台则提示“已经超出服务范围，需加收5元调度费”。

“卖得好的不降价，降价的依然难卖。”

张波的预期并不乐观。其表示，对于市场，消费者依旧是观望居多。下半年楼市降温明显开始提速，房企降价的现象也逐步增多。

在合肥行业人士看来，合肥此轮楼市价格疲软，更多是市场因素造成的。

从合肥市9个区域今年1～9月的情况看，供大于求的时候房价开始回调，供小于求的月份房价明显有向上趋势。

图片来源：“中国房地产行情”官网截图

《每日经济新闻》记者获悉，目前的合肥市场一方面仍然保持22000～25000套/月的新增供应量。截至9月底，全市住宅备案存量695万套，住宅备案存量578316套，去化周期约为16.1个月。但一方面，全市住宅成交量已连续4个月下滑。

不过，目前大多开发商虽有营销动作，但普遍“咬死不降价”。

记者在实访中注意到，“遍地打折”“直降数千元”的情况还未出现，偏远楼盘存在折扣和优惠上的价格松动。

价格数据层面，9月合肥新房住宅均价14535.46元/平方米，环比8月小幅上扬。国庆期间合肥多个区域成交均价也都呈现不同程度上涨。

唯有滨湖新区例外，长假期间共成交87套领跑各区，成交均价19039.58元/平方米，环比跌14.5%。

张波认为，卖不动还不愿降价只能说“时候未到”。一段时间销售不佳，房企尚可硬扛；如若持续销售不利，一则面临销售回款变慢，资金压力陡然增加；二来意向购者群体大量流失到其他项目，后续销售会更艰难。

“第四季度房企融资成本整体依然高位运行，资金压力之下，重视销售回款，以价换量、拼抢回款的房企才更有可能在更长的未来‘活下去’。”张波直言。