今日早盘，房地产板块走势造好，截止发稿，阳光城（000671）涨7.09%，万科A涨6.76%，中南建设（000961）、保利地产（600048）、华侨城A、新城控股（601155）、金地集团（600383）等股均有不错表现。

　　板块轮动

　　近期时段较为敏感，如果A股市场没有出现异样的波动，可能会给非龙头板块表现的机会。此轮上涨以来，还有两个大板块没有表现，房地产与医疗。其中房地产（000736）板块受政策影响较大，但这个行业不会消失，刚需与改善性需求都仍然存在，变化在于市场资源在向行业内的优质龙头集中，大型房地产公司将依据资金成本和管理优势而在市场竞争中占据上风，今年港股市场上内房股如碧桂园、融创等已经有较大涨幅，A股市场上的优质房地产股有可能出现补涨行情。

　　龙头中报业绩表现靓丽

　　1)销售集中度提升明显，龙头房企领跑全国房企，1-7月Top20房企集中度已接近35%；2)龙头房企截止上半年货源丰富，龙头房企上半年仍处于筑库存阶段，在下半年限价调控力度不减的背景下，仍有充足货源推向市场；3)龙头房企融资成本仍处于低位；4)收入锁定性高，受益于上半年良好的销售表现，龙头房企的可结算资源普遍较为丰富。

　　政策密集出台

　　8月份以来，房地产政策再次密集发布，“租购同权”、“共有产权”等话题引来热议，在多管齐下的调控政策约束下，行业整体增速放缓将为大概率事件。房地产行业将进入分化与转型的深水区，各阵营内部差距将逐步拉大，中小房企很难复制大型房企的发展路径，而凭借强大的资金实力和全国性的广泛布局，规模型房企有望长期胜出。近期各大房企纷纷大幅上调年度销售目标。碧桂园销售目标由原计划4000亿大幅上调25%至5000亿；中海由2100亿港元上调10%至2310亿港元；龙湖由1100亿大幅上调36%至1500亿；世茂上调10%至880亿；富力由730亿上调到800亿。在此背景下，有机构看好龙头房企的投资机会。

　　机构观点

　　中金公司认为目前A股地产龙头房企销售、回款、拿地、融资等各项经营指标均处于行业内优势地位，且有望受益于一二线城市在11、12月份的销售回暖，另外估值也处于相对低位，导致股价下行压力较少，建议提前布局。

　　兴业证券认为，行业集中度提升趋势没有改变，龙头地产股目前具有比较好安全边际，由于竞争优势明显集中度快速提升，龙头地产公司都是中国的核心资产、中国好资产。

　　相关概念股：

　　招商蛇口：土地资源获取提速,产园、租赁、游轮业务齐头并进

　　公司2017年上半年业绩低于预期,归母净利润负增长。公司2017H1实现营业收入194亿元,同比增长-8.7%;归母净利润为34.7亿元,同比增长-9.5%;扣非后归母净利润33.6亿元,同比增长-6.0%。少数股东损益占比升至15.9%,同比增加2.8pct;归母净利率为17.9%,同比基本持平;摊薄ROE为6.2%,同比减少1.7pct。公司销售毛利率降至25.8%,同比下降8.1pct,主要系上期出售于蛇口持有多年的零售物业令园区业务毛利率基数较高,以及邮轮业务航线增多前期投入成本较高所致,预计全年毛利率将恢复正常,略高于行业平均水平。归母净利率未下滑主要系本期转让长诚、高立股权确认投资收益24.65亿增厚业绩所致。

　　公司2017H1销售额达到537亿元,同比增速74%,全年目标1000亿元。2017H1公司实现签约销售面积288万平米,同比增速48%,销售均价1.86万元/平米。2017年下半年预计推出可售货值1300亿,距离完成全年千亿销售目标尚存有463亿的距离。从可结算资源看,目前公司拥有预收账款682亿,较年初增加157亿,全年结算收入增长基本有保障。

　　资产负债率与融资成本均低于行业平均水平。2017H1公司资产负债率为72.3%,剔除预收账款后的资产负债率为63.3%,低于行业平均水平。2017H1公司顺利获授50亿元中期票据额度、150亿元公司债发行权,上半年综合资金成本4.6%,较2017H1上升0.1个pc,在全行业融资难度提升的情况下依然保持较低的资金成本与较高的融资额度。

　　招拍挂+整合集团内外资源,双管齐下获取优质土地储备。公司于2017H1在北京、上海、广州、南京等一二线城市通过公开市场招拍挂获取16宗土地,总地价353亿元,土地购置面积227万平米,平均楼面价1.56万元/平米。此外,公司启动自中外运长航并入集团以来首个地产合作项目——南通市港闸区住宅项目,并积极参与国企资源整合,与武钢、昆钢分别签署战略合作协议,共同对社区与园区进行开发运营,园区方面公司将对旧厂房进行升级改造,引入相关产业,提升土地价值。

　　产园业务全面铺开,龙头企业强强联手。公司与多地政府合作,积极发挥城市运营商的功能,公司拟于湖北蕲春、北京通州台湖镇、深圳光明新区等地开展产业园区业务,目前在全国共有十余个产业新城项目正在跟进中。同时公司与各行业的龙头企业牵手,布局高科技、健康养老、文化教育等产业。公司与华为的联合创新中心落地蛇口网谷,以助力园区沉淀技术成果;与力宝集团成立招商力宝医疗合资平台,参与“一带一路”领域的医疗合作发展。

　　聚焦中高端租赁市场,响应国家发展租赁市场号召。公司目前在深圳拥有约50万平米、1.3万套长租公寓产品,已形成“壹栈/壹间/壹棠”三大核心产品线。北京、天津、武汉、重庆等城市的多个自有物业改造成公寓的项目正在推进,公司计划以三年的时间实现全国布局,总规模达到300万方。

　　维持盈利预测,维持增持评级。考虑到公司上半年销售业绩增速亮眼,土地资源获取提速,同时产园业务与租赁业务具有较好的发展前景,同时公司推出了项目跟投机制,有利于提高公司经营效率,因此维持盈利预测,给与增持评级。预计公司2017-19年归母净利润分别为112.2/133.4/162.7亿元,同比增速分别为17.1%/18.9%/22.0%,EPS分别为1.42/1.69/2.06元。

　　万科A：发展进入快轨道,行业龙头优势明显

　　2017上半年公司实现营业收入698.1亿元,同比减少6.66%;归母净利润73.03亿元,同比增长36.47%;EPS0.66元,加权平均净资产收益率为6.22%。

　　股东结构稳定,销售持续高速增长。17年上半年,公司实现销售面积1868.5万平方米,销售金额2771.8亿元,同比分别上升32.6%和45.8%,在16个城市的销售金额位列当地第一。公司合并报表范围内有2982.5万平方米已售资源未竣工结算,合同金额合计约3838.0亿元,较上年末分别增长30.8%和37.9%,公司后续业绩增长有保障。

　　通过受让华润和恒大所持公司股份,深铁持股万科29.38%,成第一大股东。深铁支持万科混合所有制结构、万科城市配套服务商战略和事业合伙人机制、万科管理团队按照既定战略目标实施运营和管理、支持深化“轨道+物业”发展模式等。股权结构稳定,万科和深铁的合作想象空间巨大。

　　积极拓展资源,拿地金额大幅增长。上半年公司获取新项目79个,总规划建筑面积1559.8万平方米,权益规划建筑面积983.8万平方米,权益地价总额约537.9亿元。按建筑面积计算,上半年本集团新增项目77.5%位于一二线城市;按投资金额计算,91.9%位于一二线城市,公司继续聚焦一二线城市。公司在7月以551亿元的成交价格拍得“广信房产资产包”。该资产包的核心资产是位于广州核心区域16宗可开发土地,总计211万平米的土地资源,其中约98%均位于荔湾区、越秀区,为目前一线城市不可多得的土储资源。管理层股权之争结束后,公司积极补库存,加强土储优势,新一届董事会目标就是推动公司发展再上新的台阶,公司发展进入快车道。

　　“泊寓”+“普洛斯”,想象空间巨大。泊寓是万科集团长租公寓品牌。截止2017年6月末,公司泊寓品牌已在广州、北京、上海、深圳等21个一线及二线城市开放,累计获取房间数超过7万间,累计开业超过2万间,开业6个月以上项目的平均出租率约87%。公司在长租公寓业务的拓展有利公司未来在租赁市场的发展,也符合政府大力发展租赁市场的政策导向。截止8月底,公司物流地产业务累计获取32个项目,总建筑面积(指可租赁物业的建筑面积)256万平方米,另已签约锁定项目总计35个,总建筑面积为250万平方米。获取项目中已建成运营项目共11个,其中稳定运营项目共9个,稳定运营项目平均出租率达到98%。公司计划参与普洛斯的私有化,双方的强强联合将形成强大的规模优势和协同优势,助力万科在物流地产的布局。

　　公司近期发债利率分别为4.50%和4.54%,在房企融资渠道收紧、融资成本上行的情况下,公司融资利率依然维持在低位,资金优势十分明显。公司为中国地产行业传统龙头企业,受益于行业集中度的提升,销售增速在行业中较为领先。在国资背景加强后,公司拓展资源更加积极,土储资源获取的渠道也更加丰富。公司在租赁市场、物流地产的积极拓展与布局,以及与股东的合作预期,公司成长想象空间巨大。

　　维持“增持”评级。预计2017、2018和2019年EPS分别为2.35元、2.59元和2.81元。当前股价对应2017、2018和2019年PE分别为9.72倍、8.83倍和8.15倍。

　　保利地产：销售快速增长,即将迎来业绩释放

　　2017上半年公司实现营业收入544.71亿元,同比微跌1.23%;归母净利润56.51亿元,同比增长13.92%;EPS0.48元,加权平均净资产收益率为6.17%。

　　销售继续快速增长,净利率同比微升。公司销售规模再创历史新高。2017年上半年,公司实现签约销售金额1466亿元,同比增长33%,达到上年全年签约金额的70%;实现签约面积1054万平方米,同比增长28%。受结转区域和产品结构的影响,公司利润率水平有所回升,毛利率和净利率分别为30.80%和13.15%,分别较去年末回升1.80%和2.12%。

　　走过阶段性拐点,业绩释放期到来。2015年公司销售增速有限,2017年上半年结转受到一定程度影响,公司2016年后走上发展的快轨道,经营执行力显著提高,销售金额大幅增长,同比增长36%,2017年上半年销售额继续保持33%的高速增长。随着销售项目陆续进入结转期,公司营业收入和利润将逐步提高。

　　土储优质,布局广州、北京、上海核心城市群。2017年上半年,公司完成与中航工业房地产业务的整合工作,土地资源较去年同期有较大增长。公司通过并购整合、招拍挂、合作等方式新获取项目59个,新增容积率面积1693万平方米,总土地成本625亿元,分别同比增长122%和39%。公司重心仍以一二线为主,上半年一二线城市拓展面积1277万平方米,占比达75%。公司共有在建拟建项目386个,规划总建筑面积16991万平方米,待开发面积7045万平方米,其中一二线城市占比约为68%。公司作为地产行业的央企龙头,新增土地渠道丰富,将持续受益于房地产行业集中度的提高。

　　融资渠道畅通,强化资金保障。为应对资金紧张及利率上行风险,公司提前抢占信贷资金,锁定低成本贷款。2017年新增借款中主要为银行贷款,公司新增有息负债综合成本5.05%(除中航项目外新增有息负债综合成本4.66%),存量有息负债综合成本4.75%,公司融资优势明显。

　　公司在手土地储备丰富,为未来稳定发展提供有力支持,预计未来市场占有率会进一步提升。公司估值较低,动态市盈率为9.2,具有较高的安全边际。17年上半年,证金公司增持约2.1亿股公司股份,占公司总股本的1.78%,对公司发展预期看好。

　　维持“买入”评级。预计2017、2018和2019年EPS分别为1.20元、1.43元和1.80元。当前股价对应2017、2018和2019年PE分别为8.49倍、7.15倍和5.67倍。

　　风险提示:行业政策调控持续收紧;货币政策收紧。