月初开盘的南京江北一家楼盘，280套新房在销售20天后，销售数据还停留在认购9套、成交6套的低位，房子几近滞销。房地产调控阀门越拧越紧的这个冬天，南京楼市逐渐进入“冷暖自知”阶段，对一些楼盘来说，冬天真的来了。

“无理由退房！降价补差价！某某楼盘有房，24900元/平方米！”南京麒麟一家楼盘近日推出无理由退房，置业顾问在朋友圈发出信息，希望给犹豫不决、观望情绪浓重的买方市场打一剂“强心针”。

打着“自信”标签的“无理由退房”，其实是市场下行期开发商才会使出的营销“杀手锏”。实质是无奈之下开发商呼唤购买力的一种表现，也希望通过这一举动向购房者表明态度。调控前，南京各区域房价均有“一飞冲天”之势，麒麟也拍出超过2万元/平方米的地价，推动区域房价从17500元/平方米跳涨至25000元/平方米，其涨幅甚至超越一些更为成熟的板块，投资资本也趋之若鹜。随着调控的不断升级，楼市内部分化也愈加清晰，一些配套尚不完善、缺少自住需求的板块，投资泡沫逐渐现形，需求趋于冷落。

去年7月以来因国家级新区设立利好而大红大紫的南京江北区域，眼下也有不少异动，特价房、打折优惠陆续出现。该区域一家楼盘此前热卖，不过近期却悄然推出5套特价房，总价低于正常销售房源近30万元。

江北桥北新近拍出地价已冲破2万元/平方米，然而，地价推高房价的定律此时却没有应验。地价创新高之后，桥北有楼盘推新，不仅不涨价，反而还给出力度不小的优惠，即便如此，300多套房最终也只卖出六七成，而这还是开发商给出的数据。

南京城北燕子矶板块目前云集一众品牌开发商，调控前一度也十分火热，但近期该区域不少楼盘成交量明显下滑，有楼盘剩余房源打折出售。

公寓不在限购之列，然而，此次调控对南京而言是牵一发而动全身，资本因调控升级明显退缩，同时更远离原本就不温不火的公寓市场。上周，江北两家公寓楼盘推新，其中一家给出5重优惠，开盘折扣达7.6折，但销售效果并未因此有所起色。

365二手房网主编王玉介绍，南京本地人购买二手房不限购，然而，调控至今，南京二手房市由热转冷的变化也是深刻的。上周，南京二手房挂牌均价首次出现下滑，从成交看，近两周也是连续下滑。

21世纪千诺房产经纪人董家林表示，虽然本地人购买二手房不受限，但二套房首付却上浮了，外地人在南京只能买1套房，购房资格有限，导致50%的客户的购房计划都被迫搁置，这其中不少是投资客。他称，目前河西板块购房人都以刚需为主，投资客难觅踪影。

出手的基本上都是刚需，投资客几乎没有，价格也有明显松动。王玉认为，个别前期房价炒得过高的板块，不排除价格回落的可能。