对中国房地产市场的担忧主要集中在两个问题上：1、泡沫以及相应的系统性风险有多大；2、中国是否有足够的能力应对？

中国主要城市的房地产市场存有泡沫，但是其它地方的房地产市场却有严重的库存问题。中国四个一线城市(北京、上海、广州和深圳)和五个二线城市(天津、重庆、成都、武汉和厦门)房地产价格的平均同比增长率超过了20%，而其它地方的房地产价格平均同比增长率仅仅为6%(图1)。按交易额来算，一线城市和二线城市的房地产市场占到了中国房地产市场的28%(图2)。鉴于中国房地产价格的表现以及城市之间的市场分化出现了如此大的一个分歧，中国房地产市场是否真存有一个泡沫？

除主要的城市外，中国大部分房地产市场仍然还在遭受着高库存的困扰，一些城市的库存去化时间高达三年。因此，这次市场恢复中出现的房地产价格增长也只是高度集中在几个城市(图3)，而在此前的市场恢复过程中(2013-2014)，房地产价格增长的分布更加平均。

去年中国发布房地产市场刺激措施时肯定不希望看到如今二分化的市场。在结构改革过程中，中国一些地区受到了严重打击，中国去年实施的房地产市场刺激措施正是为了减少这些地区居高不下的房地产库存。但是限于困境之中的省份房地产库存仍保持居高不下，比如辽宁，山西，陕西和宁夏，而那些市场繁荣的城市库存出现了进一步下降，给房地产价格带来了上行的压力。

问题的关键在于，感知到的房地产市场泡沫其实只是一个在个别城市存在的非系统性问题，并不是一个发育完全的泡沫。系统性风险并不高。

图1：中国房地产价格；一线城市，二线城市和其它城市

主要房地产市场的衡量指标，如房价可承受性和抵押借款规模掩盖了结构失衡，并没有反映出市场泡沫。许多观察家针对房价可承受性的观察仅仅局限于一线城市，但得益于快速的收入增长，一线城市以外的房地产价格上涨并没有像这些观察家认为的那样损害房地产价格的可承受性。事实上，其它城市(一线城市和二线城市之外的城市)在房地产价格可承受性方面还出现了改善(图4)。

那么抵押贷款的飙升呢(图5),这难道不意味着房地产市场泡沫吗？是的，这的确意味着泡沫，但只是存在于主要城市，许多人因为地产价格过高而无法购买。中国还有这样的新闻，上海的夫妻们选择离婚以规避二手房购买限制。

图2：已售居住建筑面积分布(2015)；一线城市12.1%，二线城市16.3%，其它城市71.6%

然而，对这种投机狂潮一概而论是错误的。抵押贷款占银行总信贷的比例很小，只有16%(图6)。

此外，中国没有金融工具来给房地产市场加杠杆，如担保债务凭证以及资产支持证券。中国没有像美国房利美和房地美一样的机构来助长房地产市场杠杆。在中国的主要城市，住房首付实际上是很高的，在30%到60%之间。

图3：房地产市场年化增长率(2015第二季度到2016年第三季度)