南京、苏州等城市楼市新政落地后，引发对于其他核心一二线城市是否会出台新政的思考。8月17日，融信以110.1亿的总价击败17家各路土豪，以10万/平方米的名义楼板价，14.3万/平方米的可售面积楼板价，创下全国楼板价地王。那么，对于上海楼市来讲，“地王”频出之下的楼市政策走向会向哪方面走？

笔者认为，在“沪九条”楼市新政已经出台的市场背景下，当前上海楼市发展过程中存在两大干扰因素，一是“地王”，二是“类住宅”。

“加杠杆”场外配资拿地，“地王”频现背后的系统性市场风险

从上海楼市走势来看，由于“沪九条”的严格执行、市场需求在前期大量透支，4-5月上海商品住宅的走势会逐渐趋于理性，二季度已经呈现“量跌价稳”供求继续博弈的特征。但是，由于5月份以来“地王”频出，因为“地王”的频现三季度上海楼市再现量价齐升，“地王”成为干扰上海楼市回归理性的一项非常重要因素。

比如，8月17日，在上海土地市场疯狂的行情之下，位于上海静安（原闸北）中兴社区的一幅住宅地块进入挂牌阶段，起拍价46亿，吸引了18家企业前来竞拍。最终融信以110.1亿的总价击败17家各路土豪，以10万/平方米的名义楼板价，14.3万/平方米的可售面积楼板价，139%的溢价率，创下中国土地成交史上最贵地王记录，未来项目售价毫无疑问将超过18万/平方米。这又将为上海楼市增加一把火。

此外，从当前上海土地市场特征来看，今年以来上海“地王”现象已与往年不同，往年一般是一个城市出一个“地王”或少数几个“地王”，一旦市场遇到调整，那么这几个“地王”或许会存在操盘的风险，最糟的结果就是项目降价销售或股权转让，整个市场风险被控制在局部范围内，还不至于是整个市场的。而现在上海土地市场，一旦有住宅类用地出让便是“地王”，即使像青浦、奉贤、崇明等郊区的住宅类用地也是被高溢价拍出，那么，这也就意味着市场风险不是单个项目的，而是整个市场的，一旦有风险就是系统性的风险。

再加上房企越来越多通过金融机构场外配资“加杠杆”方式进行拿地，甚至不惜成本制造“地王”，从预期影响来看，随着政策面的收紧与市场调整期的到来，在上述热点城市制造“地王”的风险会增加，一旦这样的风险到来，风险就不仅仅会波及房企自身，还会波及金融机构，甚至金融机构背后的个人投资者。因此，对于上海土地市场来讲，一旦楼市进入调整的阶段时，整个市场有可能会出现跌声一片，批量的“地王”项目有可能因此而陷入困局，系统性的金融风险极有可能会爆发。

“类住宅”市场的火热，政策面存在收紧的可能性

上海“沪九条”限购从严后，办公产权的公寓式办公（类住宅产品）迎来火热的局面。同策咨询研究部数据显示，截止8月14日，上海办公产权的公寓式办公存量面积为115.25万平方米（3月底是159万平方米），按照近3个月平均去化速度，市场去化周期已经降至5.88个月（3月底是10.6个月），在商品住宅供应稀缺、价格快速上涨的市场背景下，公寓式办公（小面积低总价的类住宅）因此而销售火热。现在市场去化周期已经由3月份的10个月降低至6个月以下，市场去化速度大幅提升的同时导致库存大幅降低，这类产品的价格也呈现上涨的态势。“沪九条”新政之后，由于限购条件的提高，这类物业因为不限购再次迎来了新的去化机会，这类项目在接下来市场当中仍然会成为市场的新宠。

正是由于如此，一些原先购买住宅的客户转投“类住宅”产品，导致“类住宅”销售较好，占到商办市场的大部分份额，虽然起到积极去化商办市场库存的作用，但是，也引发投资类客户对于类住宅产品的炒作，引起类住宅市场价格也呈现出上涨的态势。对于类住宅政策走向来看，由于“类住宅”的火热北京已经开始采取“限购”措施，当前而上海“类住宅”的积极去化与价格的上涨同样也引起持续的关注，如果市场也出现过热的状态，不排除下半年“类住宅”也出现政策收紧的可能性。

“沪九条”作为一项长期政策，下半年将继续收紧

“地王”频出导致7-8月市场再次出现量价齐升，其实是削弱了“沪九条”政策的执行效果，也延后了市场调整期的到来。这也进一步促使官方在“沪九条”政策执行层面进一步收紧。此外，上海市市委书记韩正及住建委相关领导指出，房地产市场“沪九条”不是权宜之计，必须长期坚持，实施过程中要做到违规必处，保持房地产市场平稳健康发展。这也暗示“沪九条”政策将从执行的角度从严。

从市场去化压力来看，截止2016年8月16日，上海市商品住宅库存量已经降至814.60万平方米，按照3个月移动存销比来计算，市场去化周期已经缩短至6.40个月，虽然短期内上海商品住宅基本面仍然没有去库存压力，但是，随着政策面执行的从严，市场去化周期会因为供应量的增加、销售量的减少而持续回升。

笔者认为，从政策发展趋势来看，市场火热及地王频出有可能加速政策从严执行，尤其是静安融信百亿地王之后，官方会密切关注上海楼市变化。笔者预计9月份前后楼市调控政策有可能会进一步从严执行，新一轮的“控地王”降杠杆等措施也会来临，房地产市场调整极有可能会因此而来临。从调整的时间来看，由于下半年以来的“地王”频出再次推升市场热度延后了市场调整期，政策9月份前后再次从严执行后，有可能使本应下半年就进行调整的市场延后至明年上半年。

从市场的趋势来看，如果9月份前后新政从严执行，市场成交量势必会出现下滑，伴随着供应量的增加，为“金九银十”的市场带来一些不确定性。预计明年上半年市场去化周期会进一步回升至12个月以上，个案价格有可能会在下半年出现下调，尤其是本轮楼市上涨幅度较大中高端楼盘以及外环沿线“地王”频出的板块极有可能率先降价。届时，如果企业没有做到“未雨绸缪”，那么，房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面，企业的资金面也会因此遇到问题。

对于房企来讲，首先应积极调整推盘节奏，把控好2016年市场尚未调整前的最后跑量“窗口期”，不要恋战市场（期待买涨不买跌一直持续），要未雨绸缪，增加现金储备，提前做好2016年市场应对策略，防止市场环境在2016年下半年及以后出现变化而导致企业被动推盘的局面。

下半年上海楼市政策走向的5点预判

综上所述，上海楼市调控政策有可能会在执行的角度从严，也有可能会有一些有针对性的调控措施“控地王”。具体来讲：

1、“地王”频出导致7-8月市场再次出现量价齐升，其实是削弱了“沪九条”政策的执行效果。从官方表态来看，房地产市场“沪九条”不是权宜之计，必须长期坚持，实施过程中要做到违规必处，保持房地产市场平稳健康发展。因此，这也暗示接来下上海楼市要加大“沪九条”的执行力度，“沪九条”政策将从执行的角度继续从严。

2、上海上半年土地出让的量确实不多，下半年会加快宅地供应，从供应的角度解决供需矛盾及市场过热的问题。

3、既然有“地王”频现的现象，那么下半年也势必会有相对应的“控地王”的措施，以防止市场出现系统性的风险。比如针对拿地场外配资加杠杆拿地情况给予监管和控制，对于拿地首付比例进行提升，对于拿地后的开工时间、达到预售条件的时间及竣工的时间给予限定等等，为土地市场“降杠杆”，防止地王频现而导致的系统性风险。

4、“商改住”继续推进，以改善以居住为目的的市场供求矛盾，同时，针对“类住宅”产品出现投资过热的现象，不排除上海会模仿北京出台限购类措施。

5、楼市过热尽管是由于市场供求、货币供应等主要因素导致，但是，作为次要因素的中介公司有可能还会被查出一批，在首付贷、虚假房源、垄断房源、违规交易等诸多方面有可能会进行新一轮的市场整顿行为。