一边是一二线城市轮番上演房价上涨行情,一边是大多数三四线地区商品房库存高企。进入2016年,中国楼市发起去库存攻坚战,在分类调控、因城施策的思路下,一线及二线重点城市房地产市场呈集体降温之势,三四线城市积极去库存并取得了初步成效。

2015年中央经济工作会议提出,要化解房地产库存,按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求,通过加快农民工市民化,扩大有效需求,打通供需通道,消化库存,稳定房地产市场。

一年来,我国城市间房地产市场分化加大,一二线热点城市房价快速上涨,三四线城市仍面临库存压力。为完成供给侧结构性改革“去库存”任务,各地方、各部门在分类调控、因城施策思路下,陆续出台精准、精细的调控措施,去库存取得阶段性成果。

政策掷地有声

2015年中央经济工作会议提出多条去库存政策措施。其中,加快农民工市民化,以消化库存、稳定市场是重点之一。2016年10月26日,河南省政府办公厅出台政策,鼓励农民工进城购房。其中包括,研究出台扩大住房公积金制度覆盖范围的政策措施,将符合条件的农民工等纳入住房公积金受益范围;结合本地实际出台农民进城购房补贴政策,鼓励建立农民进城购房贷款担保机构,为进城购房农民提供融资便利和支持。

各地纷纷在吸引农民进城购房方面采取措施,包括落实享受基本公共服务的政策,特别是子女上学问题;出台优惠政策,对农民工购房进行补贴;努力解决农民工就业问题……都是针对农民工的需求痛点而发,措施给力,效果明显。

此外,各地还纷纷出台金融优惠政策,降低购房门槛。例如:在推进公积金异地贷款、提高贷款额度、延长贷款年限、放宽提取条件、降低首付比例等方面做出规定,以期鼓励有住房需求的职工购房,使公积金在去库存过程中发挥更好作用。

当然,也要看到三四线城市去库存将是一个长期过程,不可能一蹴而就。正如住房和城乡建设部部长陈政高在今年“两会”期间所言,“农民工进城购房是一个历史过程,需要逐步实现”。

除了鼓励农民工进城购房,许多三四线城市正逐步打通棚户区改造与商品房的通道,棚改越来越多地实现货币化安置。实践证明,被安置居民拿到拆迁补偿款后去市场上购买商品房,既解决了安置问题,又有效促进了去库存。

此外,一些地方也在积极推动企业利用存量房发展旅游、养老、创业等地产项目,开展多元化经营。如山东、海南等省份已探索将空置海景房、山景房改造为分时度假酒店、养老养生地产、家居式短租宾舍等持有型物业。并将符合条件的非住宅库存改造为中小学和幼儿园、电商用房、都市型工业地产等。

成效初步显现

来自山东省住房和城乡建设厅的统计数据显示,截至今年10月底,山东全省库存商品房去库存周期15个月,环比缩短1个月,同比缩短8个月。山东的商品房去库存周期持续缩短,其中商品住宅去库存周期11个月,处于11至14个月的最佳供需平衡区间。

这组数据是各地去库存成效的缩影。国家统计局最新数据显示,11月末,商品房待售面积69095万平方米,比10月末减少427万平方米,连续9个月减少。

尽管去库存已在很多城市初步见效,但仍有相当数量的三四线城市仍处在漫长的去库存过程中。面对一些地区高企的库存,一些购房者会逐渐对该地区房地产市场产生悲观情绪,甚至会影响对整个城市未来发展的判断。

针对上述情况,陈政高表示,首先,对我国的房地产形势作出预测,要看基本条件。而中国经济长期向好的基本面没有改变,有了这个基本面,房地产市场平稳健康发展就有了前提条件。其次,中国的城镇化进程没有变。现在已经有了7.7亿人口住在城镇,常住人口的城镇化率达到了56.1%。“十三五”末期要达到60%。这样一个大规模的城镇化进程,为房地产发展提供了巨大的空间。

同时,居民的住房需求,特别是新市民住房需求没有变。城镇居民有改善性需求、有刚性需求,特别是新市民住房需求量还很大。城镇居民的住房需求和新市民的住房需求是未来房地产发展的巨大潜力。专家表示,在中央对房地产市场发展长效机制构建图景已然清晰的情况下,应对中国的房地产市场平稳健康发展充满信心。

分化仍需重视

今年是房地产市场分化加剧的一年,三四线城市处于比较漫长的去库存周期,一二线热点城市的房地产市场则十分火爆。今年春节以后,以上海、深圳为首的一线城市开始出现房价的快速上涨。3月25日,上海、深圳出台促进房地产市场平稳健康发展意见,从严执行限购政策,延长了非本地居民连续缴纳个税和社保的年限,同时对信贷政策作出了新规定,深圳实行差别化的信贷政策,上海提高二套房首付。

一线城市还不算是楼市上涨的“主力”。今年初以来,热点二线城市的涨幅开始扩大,南京、苏州、合肥、厦门等几个二线城市一度领涨全国,地王频出,被并称为房价上涨“四小龙”。一些热点二线城市在此期间也相继出台了或紧或松的调控措施,但效果似乎并不是很理想。不少热点城市的楼市仍旧热度不减,成交量上升,价格高企。

面对过热的房地产市场,今年国庆节前后,20多个一线和热点二线城市密集出台调控措施。这些措施大都针对投机性需求,从限购、限贷、增加供应等多个角度,给高烧的楼市降温,促进其平稳发展。

政策的效果总体是明显的。密集的调控措施出台后,一二线市场降温,走势明显趋稳。然而,仍有个别城市短暂趋稳之后又出现快速上涨苗头。于是,深圳、南京、武汉等城市的楼市政策又进一步收紧,随后上海、天津在信贷和土地市场等方面,也继续收紧调控措施。市场人士普遍认为,短短1个多月三波调控来袭,彰显了各个层面控制楼市过热的决心。