编者按：进入“五限时代”的中国楼市正在降温，政策层层加码之下，交易量应声而落，房价趋稳。然而，单靠一个“限”字，难以从根本上释放购房需求。面对依然强劲的购房预期和旺盛的实际需求，楼市管理正步入后调控时代。

　　中共中央政治局日前召开会议强调，要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制。《经济参考报》即日起推出“楼市后调控时代”系列报道，察访楼市实情，探索如何利用好当前的窗口期，建立长效机制，促进楼市平稳健康发展。

　　历经“9·30”“3·17”两轮房地产调控持续发力，一二线城市齐齐进入环比“量价齐跌”阶段，周期性拐点正在不断逼近。不过，楼市的整体趋稳似乎并未影响到开发商对三四线城市的良好预期，数据显示，三四线城市的土地市场仍然火热，多个城市在2017年上半年已经实现上百亿的土地出让收入。业界人士认为，当前楼市调控需保持定力，一要遏制热门城市调控松动迹象，二要避免三四线城市房价炒作现象。

　　一二线城市周期性拐点不断逼近

　　国家统计局公布的数据显示，2017年1至6月份，全国房地产开发**50610亿元，同比名义增长8.5%，增速比1至5月份回落0.3个百分点。1至6月份，商品房销售面积74662万平方米，同比增长16.1%，增速比1至5月份提高1.8个百分点。

　　全国一二线热点城市商品住宅市场普遍出现“量价齐跌”的态势。国家统计局发布2017年6月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，在因地制宜、因城施策的房地产调控政策作用下，15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格涨幅均比上月回落，回落幅度在0.8至5.5个百分点之间。初步测算，6月份一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比平均分别下降0.1%和0.2%，二线城市新建商品住宅价格同比平均涨幅连续7个月回落。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，在调控政策的影响下，一二线热点城市房价全面被控制，楼市调控的影响已经在一线城市全面出现。他进一步指出，当前房地产各项关键数据全面回落，楼市涨幅触顶迹象明显。其中，平均价格下调的最主要原因是成交结构的变化，从成交结构看，一二线城市成交量明显减少，导致了价格加速下调。

　　“房价下跌的时候往往是‘利率高原’形成的时候。”保利地产首席分析师吴定金表示，不少银行把居民房贷都视作“鸡肋”，不仅二套房贷利率推升至基准利率的20%，更是把首套房贷利率也上调至了基准利率的10%，银行方面利率优势方面的政策正逐步取消。

　　上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，70城房价指数，相当于房地产行业的“上证综合指数”。从统计的角度看，同比增幅曲线的收窄，和环比增幅不断变小有关，但当前同比增幅还没有由正转负，因此楼市并未出现大拐点，但楼市调整是一个逐渐降温的过程，当前环比“量价齐跌”，周期性拐点正在逼近。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，近三个月的市场走势表明，北京“317新政”及后续一系列政策的效果非常显著。在此轮调控中，政策的轮番出台使得楼市的**投机需求被彻底打压，市场因此迅速退烧，住房向居住属性回归，购房者的心态向理性回归。市场交易量的降温还会继续，但降幅将逐步收窄。

　　三四线城市楼市升温现风险

　　楼市的整体趋稳似乎并未影响到开发商对三四线城市的良好预期，全国楼市销售依然明显呈现分化。从统计局数据看，三四线城市接近全面上涨，6月份新建商品房住宅涨幅超过或达到1%的有20个城市，二手房涨幅超过或达到1%的有14个城市，基本全部为三四线城市。

　　克而瑞研究中心数据显示，从成交结构看，一二线城市楼市成交占比明显减少，三四线城市销量比重大增。易居企业集团CEO丁祖昱在克而瑞研究中心“第21届地产金融形势发布会”上说：“今年上半年，三四线城市是成交主力。一二线城市销售比重下降10个百分点，但三四线城市楼市销售在全国总成交量中比重上升13个百分点，高达75%。”

　　从全国市场看，随着楼市调控，一二线**城市的土地热正转移到三四线城市。中原地产首席分析师张大伟表示，上半年，佛山、温州、无锡、宁波、嘉兴、沧州、金华、阜阳、盐城、漳州、扬州等21个热点三四线城市的卖地收入超过百亿元，平均土拍溢价率超过40%，相比往年有明显上升。

　　以佛山为例，当地拿地成本较广州、深圳等一线城市低，而二级市场成交表现又居广东省前列，两方面因素叠加之下，吸引包括世茂、绿城、五矿、泰禾、旭辉等开发商不断进驻，大大加剧了当地的竞争。据中原地产研究中心统计数据显示，截至6月20日，佛山的土地出让金总额已达到395亿元。

　　记者采访了解到，为了维持规模增长，不少企业改变了以往去一二线城市拿地的看法，对于一线城市和**二线城市周边的三四线城市，很多房企都表示有意布局，有些三线城市已经成为房企争相拿地的阵地。以保利地产为例，该公司2016年全年一二线城市拓展容积率面积超过1600万平方米，占全部拓展的70%，而在今年第一季度，这一比例下降到63%。近期，在莆田、衡水、盐城、眉山等三四线城市，保利地产均有土地入库。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭指出，过去两年的上升短周期内，楼市热点从一线到二线到弱二线到都市圈到三四线，正在经历轮动扩散的过程。不过三四线城市的楼市成长性较弱，多年未涨的一波爆发后，开发商进入的风险将不断累积。

　　张大伟预计，本轮楼市分化进入新周期，一二线在调控下降温，三四线在**需求推动下上升将是2017年下半年楼市的主要特点。