买房路上无专家，二哥用心帮助大家。

商品房在中国兴起于80年代，它是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）通过出让方式取得土地使用权后经营的房屋，均按市场价出售。

其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外，从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。

市场经济条件下，自由交易，受供求关系影响，价格上下波动！

这是商品房的本质！

关于沈阳楼市房产投资，我有5个忠实的建议给你！

1、公寓产品，能不买千万别买；

原因：首付比例50%入手成本高；公寓产品二手房交易税费17%；公寓产品升值弱；关键时刻变现困难；

?万科城小户型住宅

?万科城小户型商住

关于同一项目内，住宅产品和公寓产品的价格对比我们清晰的看到，长白岛万科城二手公寓（商住用房）单价1.2-1.3左右，而住宅房源单价却在1.9左右。

2、老破大，禁选；

就住宅的类型而言，「老破大」是最次的选择。当然，也不建议买「老破小」，除非是名校学区房；但是，如果一座城市的能级较高，「老破小」也勉强可以买，但「老破大」应该列为禁选项。

沈阳这座城市的能级很弱！

3、关于投资逻辑，盲目的追求名品大开是错误的；

投资这个名词在金融和经济方面有数个相关的意义。它涉及财产的累积以求在未来得到收益。从金融学角度来讲，相较于投机而言，投资的时间段更长一些，更趋向是为了在未来一定时间段内获得某种比较持续稳定的现金流收益，是未来收益的累积。

投资讲求的是低成本高收益！买名品大开它的抗跌能力会强，它的涨幅不见得是高的，它的套利空间更不是大的！

房价同比涨幅：拿现在的房价减去去年同期的房价得出的值除以去年同期房价得出的百分数即为房价同比涨幅；

简单举例：

1、2016年中旬，以单价9000元入手铁西主城区某科项目，时隔1年，房价变动为1.3万，每平套利4000元，涨幅44%；

2、2016年中旬，以单价4200元入手苏家屯会展中心某园项目，时隔1年，房价变动为6500元，每平套利2300元，涨幅55%；

当然，我不是不建议大家买名品大开，关于投资的逻辑请大家一定要辩证的对待！

4、远郊大盘，应列为禁止选择项；

房产投资，长期看人口；市中心的老破大即便再破，只要价格低，总会卖出去的，因为有人口的支撑，交通的附加值，商业的附加值等等；但是远郊大盘不具备常驻人口基数的支撑，接盘侠的人群范围过于局限；关于远郊大盘，一定要慎重，尤其是没有产业支撑、没有政策导向的远郊大盘，应该列为禁止选择项；

5、手续不齐全的房产，房价再低也不能买；

手续不全的房子，千万不要选择；无法按时交付、房屋质量、不通水电煤气、无法办理房产证、无法进行二次交易等等；

箴言：房价高的房产除了贵，没有任何其它问题；房价低的房产除了便宜，其它全是问题；

《二哥看楼市》建议：

二哥视野：

各方面都能兼顾的房子实际上是不存在的，由于市场的细化和个性化，追求完美将是一件很困难的事，且容易陷入选购的误区。

房屋所具备的一些特性，如：位置、价格、楼层、居室类型、朝向、社区环境等，可以描述出房屋的基本状况，并区别于其他房屋或产品。

通过对比，将房屋的不同特性进行对比，优先考虑对自己更重要的，自己列出看中的方面。

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