前两篇文章我们已经详细了解了日本房产泡沫破裂的过程和原因，那么，中国楼市会步日本的后尘吗？今天，我们来讨论这个问题。

对于这个问题，投资者、学者、政府、媒体等等各界一直在讨论，各种分析和论断你来我往，看得人眼花缭乱，也扰得人对中国楼市担忧不断。对此，政府去年给出了明确的定性——十二届全国人大四次会议记者会上，媒体问中国房地产市场是否会像曾经的日本一样发生崩盘，住建部部长陈政高斩钉截铁的回答，时代不同，国情不同，经济发展阶段不同，宏观调控的措施也不同，不能相提并论！

“国情论”是讨论问题最坏的一种态度，也是政府最爱用的一面挡箭牌，不论什么问题，一句“国情不同”“特殊国情”就强行带偏讨论节奏，堵住天下悠悠之口，堵住深究问题、解决问题的通道。但关于中国楼市是否会步日本后尘，陈政高的理由和判断确是合乎逻辑和事实的，而非敷衍。

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中国楼市已经出现泡沫！

但这并不意味着中国楼市有很多泡沫，因为谁也不知道。泡沫只是定性，没有定量。

不过。近日，有机构对房价、地价、房价收入比等各项指标进行统计研究，指出中国都市圈房地产泡沫达1990年日本泡沫期的七成。

对于这个定性，笔者结合自己对楼市的研究，判断其基本是符合事实的，现阶段中国楼市泡沫确实非常严重了。近几年我国M2增速一直在12%-14%之间，但GDP增速已逐渐下降到7%左右。可以说，我国长期处于通胀状态，近几年房价的暴涨相当程度是投资催升的。

但需要强调的是，这个判断是中国房价这一轮暴涨之后的，而市场是不断变化的，此后如何暂且不论，此前泡沫程度比现在低的多。多的不说，我们只看一项指标，一线城市及其都市圈2007-2014年房价收入比均值只有现阶段的一半多一点。

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人口老龄化让楼市丧失需求支撑？

认为中国楼市会步日本的后尘，一个重要依据是中国目前正如当年的日本一样，步入人口老龄化阶段，未来买房的人越来越少，楼市将逐渐丧失需求支撑。

诚然，日本楼市泡沫破裂社会步入老龄化脱不了干系。但是，日本1990年只有一亿两千多万人口，而中国目前人口14亿，这根本不是一个量级的，各自老龄化对楼市的影响也完全不可同日而语。而且，大家请注意，日本人口老龄化对楼市的影响主要表现在泡沫破裂后长久难以恢复。置业人群下降对楼市的影响是平稳而长期的，并不能短期造成大波动，刺破泡沫。

从供需关系来看，目前我国城市总体上还是人口大量涌入，研究发现，过去5年有11座城市人口净增超过50万，这就是我国楼市的强劲支撑。

1960年日本城镇化率63.3%，1970年日本城镇化率75%，1990年楼市泡沫破裂前夕日本城市化率已经高达77.4%。而我国呢，据国家统计局数据，2016年城镇化率也只有57.35%！

中国城镇化还在继续快速发展，这个发展不但是农村的主动城镇化，还包括城市间人口、资金、工业等资源的一级级外溢，最显著的例子就是北上广深城市圈的形成。可以说，城镇化不止，房地产就有开发的动力和需求。

我们需要搞清一个逻辑，房价从来不是被刚需者催高的，房地产市场更像金融游戏，城镇化进程带动大量有钱的玩家涌入产业链的各个环节，只要国家还要继续城镇化，这个游戏就玩的下去，大量刚需者只是玩家的接盘侠。

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泡沫不会破，我国政策没日本那么傻

我们说楼市更像金融游戏，那么大家应该明白，短期政策尤其是货币政策对楼市的影响才是直接而明显的。

日本楼市泡沫的破裂就是当时日本政府严厉收紧货币，1989年5 月将维持了 2 年多的超低利率从 2.5%上调到 3.25%，之后连续 4 次上调，到 90 年8月达到 6%。同时房地产信贷也严厉收紧，到1991年商行停止了对房地产的贷款。M2增速从90年平均11.68%的水平大幅降到91年平均3.66%的低位。

这些严厉的政策直接让日本股市和楼市崩盘，所以，有观点认为当时日本政府是在主动刺破泡沫，只是没想到楼市泡沫破裂会对整个日本造成那么大的冲击。

日本政府的这种行为，用我们西北话说就是“二”，我国政府没这么二。当然，最重要的是日本已经是前车之鉴！

中央早就意识到了楼市泡沫的存在，去年7月中央提出“抑制资产泡沫”，10月央行要求17家银行强化住房信贷管理，11月发改委发文限制房企发债融资，年底中央提出“房子是用来住的、不是用来炒的”，今年春季两会期间提出“遏制热点城市房价过快上涨”，后续银监会、证监会全面收紧房企融资渠道以及系列调控政策……都是政府在努力解决房地产泡沫隐患。

这些政策相对都是比较温和的，更多的是在去杠杆，让楼市泡沫逐渐释放，货币政策上保持了相对稳定。同时，政府主推租售并举，让刚需和投资双轨制发展，也将让楼市泡沫的影响降至最低。可以预见，随着楼市长效发展机制的建立，房产泡沫会越来越轻，更不会破裂了。

数据来源：中国金融信息网

最后，我们需要强调，我国楼市泡沫不会破裂，是说房地产市场不会崩盘，中国经济不会崩盘，而非房价不会降。相反，伴随楼市长效机制的建立，各城市的房产随之变化，有些物业必然下跌。未来，楼市长效机制建立之后，房地产投资更加市场化，投资将更考验对市场的调研和判断！