4月底，杭州房产界一大关注焦点无疑是房产税。

  进入4月以来，杭州将开征房产税的传言就不绝于耳。4月18日，微博上开始“疯传”，杭州4月26日将出台房产税的细则，5月1日将开始征收房产税；细则内容主要是：参考上海模式，人均免税面积60平方米，人均60平方米以上的普宅4%。、豪宅8%。，家庭第二套起征，存量免征。4月22日，又有某地产界人士在网上称，据接近浙江省地税部门人士透露，浙江地税已经收到进入第二批房产税试点城市通知；同时，一杭州房地产营销机构高层也透露，2012年年底，国税总局高层曾来杭州调研房产税事宜，杭州房产税方案已经成型并上报至国务院待批。一时间，房产税即将到来的传言越来越逼真，为此，不少媒体向杭州市地税局、杭州市住房保障和房产管理局等部门求证，浙江地税一负责人对浙江地税总局是否接到房产税试点通知不予置评，仅称目前其所在的岗位层面尚未接到试点房产税通知；国家税务总局工作人员则反馈道，暂无出台任何有关房产税试点通知，并表示一切以国税总局官方网站发布信息为准。

  虽然已经进入5月，房产税并没有在杭州实施，不过大部分人坚信，这只靴子并没有消失，只是暂时悬而未落。“不管何时出台，杭州作为第二批出台的试点城市，是大概率事件。”双赢置业营销机构总经理章惠芳直言。一本土开发商高管也透露，此前曾听相关部门工作人员提醒，5月出台房产税的可能性非常大。而不少开发商更是以严正以待的态度对待此传闻，有报道披露，4月22日那天杭州开发商至少有两场圆桌会议讨论如何应对房产税对销售带来的负面影响，前段时间的赶领预售证、紧急开盘也就不难理解了。

  个别楼盘直接打出“避税”牌

  众楼盘扎堆开盘同样疑云重重

  一边是市面上房产税传言甚嚣尘上、4月下旬开始几十个楼盘扎堆开盘，另一边却是开发商回避开盘节点与房产税有关的说法。

  记者粗粗计算了一下，就在房产税传言传出的那个周末，杭州一共有25个楼盘齐推，4月最后一周也有11个楼盘开盘，4月25日晚更有3个楼盘连夜加推，被业内认为与房产税传言有关。不过，记者从上周连夜加推的三个楼盘(富越·香郡、铁建·国际城、赞成·乐山红叶)相关负责人处了解到，选择这个时间节点开盘的公开原因倒比较类似，都是强调自身产品优势，且之前蓄客不错，所以选择五·一节前开盘。但这也免不了一些业内人士的猜想：对照传言所说的4月26日将出台房产税细则，大家一起挤在4月25日晚开盘就有些耐人寻味了。

  “你可以认为这是为了‘避’房产税，也不排除是刚需盘开发商以房产税为借口促成交，毕竟房产税的推行对刚需人群来说影响要小一些。”一位业内人士指出。的确，目前面市的绝大部分楼盘还是以刚需盘为主，而市场上受欢迎的也基本以90方的小户型房源居多，像上周开盘的香郡、国际城等项目小户型房源基本都是当日售罄。再看看五·一节前城北某开发商赤裸裸地将房产税做进广告里，促成交的意图似乎更明显。记者就从该楼盘的一位客户张先生处了解到，他之前在犹豫是否要购第二套房，开发商私下一宣传房产税，自己就急了，赶在5月1日前把房子给买了。

  相对刚需盘暧昧不明的出发点，豪宅楼盘虽然嘴上不提房产税，但近期密集上市多少也受到房产税传言的影响，购房者更是为了“避税”下的单。据了解，光四月中下旬就有滨江·城市之星、万科·郡西、中海·御江山、绿城·玉园等豪宅级产品开盘，而且销量都不错。4月19日晚，备受瞩目的中海·御江山首批255-350方一线江景楼王发售，单价约27500元/平方米，开盘当天1小时就售出39套，当天去化8成；4月20日，临平的绿城·玉园推出有王牌产品之称的“锦玉”系列与“德玉”系列，分别是320方的一线水景公园大平层以及169方、200方的园区中央景观臻品，日销售额达2.8亿元，去化六成以上；4月22日，万科向外公布，其良渚文化村的两千万级别墅产品郡西新品上市，首开8套，当日告罄；4月26日，滨江·城市之星加推精装一号楼，开盘均价56000元/平方米左右，户型面积335-345方，根据透明售房网显示，目前已成交5套。此外，有消息称，西溪的低密度项目溪上玫瑰园仅4月就订出了20多套，不少购房者下单都是为了避开房产税。而本打算5月开盘的新华园楼王“新华壹号”也急匆匆地在4月21日领出了预售证。

  有开发商间接表示，房产税的落地将对改善置业带来较大冲击，尤其是传言所说的“存量免征”对购房者有较大促动。“且不管这房产税到底是不是5月出台，但出台的预期是不变的，对豪宅置业者来说，下单买房还是宜早不宜晚。”

  税率小、涉税房源少

  每年缴税额多在万元内，对市场影响不大

  至今实行了两年的房产税，对上海楼市并没有产生很大的影响，楼市上行期，房价仍然上涨。据上海市统计局公布的数据测算，相比2011年，2012年上海房价内环内房价上涨14.46%，内外环间上涨5.54%。

  “上海房产税征收率低，而且有三类情况免征房产税，涉税的房子并不多，没有对楼市产生很大的影响。”上海易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭接受记者采访时，如是说。

  记者了解到，上海房产税征收时，有三类情况可免缴。一类是保护合理的改善居住需求的。即上海市居民家庭原来已拥有一套唯一住房，因为改善居住条件而新购住房的，该居民家庭新购住房先按规定核定征免房产税，当其在新购住房后的一年内出售家庭原有唯一住房的，对新购住房已按规定缴纳的房产税，可予退还；第二类是保护真正刚需。即上海市居民家庭中的子女成年后因婚姻等需要而首次新购、且属该子女家庭唯一的住房，暂免征收房产税；第三类是对在上海市工作生活的非上海市居民家庭购房给予优惠。

  由此可见，免征人群中包含了刚需、改善需求以及“新上海人”，目的很明确——投机购房需求。而楼市近两年来投机购房的非常少，因此上海房产税涉及的房源不多。

  上海市税务局公布的数据显示，截至2012年底，上海共认定约5万套住房需要缴纳房产税，应税住房比例约占20%，该5万套住房中，2011年认定2万余套，2012年约3万套。有数据显示，以上涉税房源中，90%适用0.4%的税率，主要集中在非中心城区。因为税率低，大部分涉税房源缴纳房产税不超过万元。上海市财政局的数据显示，2011年上海市地方财政收入3429.8亿元，其中房产税22.1亿元，仅占上海总体财政收入0.64%。

  我们来算笔账，一个三口之家原先有一套100平方米的住宅，之后又买入了一套单价2万元/平方米的一套200平方米的住宅，那么，该家庭有(100平方米+200平方米-60平方米×3)=120平方米超出免征部分的面积需要缴纳房产税，2010年上海市新建商品住宅全市平均销售价格为14213元/平方米，2万元/平方米的单价低于该平均价格的2倍，按照0.4%的税率征收，该家庭一年需要缴纳120平方米×2万元/平方米×70%×0.4%=6720元的房产税。

  房产税扩容、提高税率是趋势

  长期产生影响，改变购房理念

  “上海房产税是在2011年出台的，2011年楼市下行，其实是‘国八条’的作用。”杨红旭分析说，上海开征房产税的同时，“国八条”发布，其中被业内称之最严调控的“限购令”出台，致使楼市行情急转直下。“限购才是当时真正影响市场的主要原因。”杨红旭补充说，2011年的上海楼市行情下挫，是上海房产税和国八条叠加后的效果。而去年年底开始，一线城市楼市回暖力度比较大，尤其是三四月份，受到“国五条”影响，上海楼市成交量迅速上升，成交量和房价呈上升态势。

  上海和重庆施行房产税至今两年，从各界业内人士评价来看，两地房产税的效果不是很好，一个是对市场影响不大，第二是税收的额度比较低，远远达不到部分替代土地出让金的作用。

  有关数据显示，重庆征收房产税涉及9400余套住宅，总计近1亿元，相对于重庆市2011年2900亿的财政收入，房产税的增量几可忽略。北京大学财税法研究中心主任刘剑文曾表示，上海只针对增量房征税，而重庆房产税只是对增量房和部分存量房征税。由于征收范围较窄，必然导致征收税金有限，这部分资金还远不足以成为地方政府财政收入的主要来源，未来仍需要对房产税的征收范围和征收方式进行调整。另外，重庆和上海基本都是对新购住房征税，并没涉及存量房市场，征税额及范围并没有达到调节刚需的目的，对整个市场的影响也非常有限，沪渝房产税目前的影响更多在心理层面。可见，房产税对保有环节的房屋征收房产税并不会对房价上涨产生“一剑封喉”的作用。

  “如果杭州开征房产税，征税方式类似上海，那么短期对楼市的影响也仅是心理层面的。”杨红旭判断， 房产税是一个长期推广的过程，税率和涉税范围都会扩大，逐渐对楼市产生影响，长期下去，改变购房理念。

  “房产税扩容，以及对存量房征税是必然趋势。”财政部财政科学研究所所长贾康认为，房产税是年复一年征收的，未来房产税的财源支柱属性将会逐渐显现。一旦条件成熟可以改变税率，也可以在适当时机对存量房征税。

  上海版房产税征收税率0.4%-0.6%

  人均面积超过60平方米，新购房全部征税

  在关于杭州将在近期征收房产税的传言中，传得最盛的版本是，杭州房产税征收方式跟上海类似。上海和重庆是第一批正式试点开征房产税的城市，均从2011年1月开始执行。

  记者通过查找资料发现，上海房产税收对象是本市居民二套房、非本市居民新购房。房产税按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳；适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于上海市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率可暂减为0.4%；对上海市居民家庭给予人均60平方米的免税住房面积(指住房建筑面积)扣除。合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其他住房面积的总和。最后，每年房产税应纳税额=应税面积×新购房单价×70%×税率。

  比如，一个三口之家的上海市居民家庭(夫妻双方加上未成年子女)，一种情况是原来住房和新购住房面积总和后，人均面积没有超过60平方米的，新购房可免缴房产税。假设该家庭原有50平方米住房，新购110平方米住房，将这两套住房面积合并计算后，该居民家庭全部住房面积为160平方米，人均住房面积为53.33平方米，全部住房面积未超出人均60平方米的免税住房面积标准，因此，该家庭此次新购的这一套110平方米的住房可免征收房产税。

  同样该家庭，如果原有150平方米住房，新购110平方米住房。将这两套住房面积合并计算后，该居民家庭全部住房面积为260平方米，人均住房面积为86.67平方米，全部住房面积已超过人均60平方米的免税住房面积标准，因此，该居民家庭新购住房中超出上述标准的部分面积(260平方米减去180平方米，即80平方米)，须按规定缴纳房产税。

  还有类情况，原来家庭人均面积已经超过60平方米，则新购的一套住房的全部面积，须按规定缴纳房产税。