周丽 陈聚

    备受关注的房地产市场走向日趋明朗。

    中共中央政治局12月8日召开会议，分析研究2018年经济工作，提出要把“加快住房制度改革和长效机制建设”作为2018年着力抓好的重点工作之一。

    分析人士认为，中央从去年提出“加快研究建立房地产平稳健康发展长效机制”到此次明确“加快住房制度改革和长效机制建设”，房地产长效机制建设将进一步落实和提速。经过密集的调控政策“洗礼”后，房地产从“经济支柱”的经济命题转向“住有所居”的民生命题，最终将回归保障和改善民生的属性。

    统一部署长期性和基础性制度

    中共中央政治局2016年12月召开的会议提出，要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。一年多来，在分类调控、因城施策等思路的指导下，全国范围内的房地产市场调控此起彼伏，将楼市推进了限购、限价、限贷、限售、限商的“五限时代”。

    统计数据显示，今年以来，全国各地已出台各类房地产调控政策200多次。分析人士认为，这些调控政策具有临时性、分散性，旨在短期内稳定房地产市场和预期，从而为长效机制的建立奠定基础和争取时间。而长效机制在很大程度上将吸取之前调控政策的经验，最终形成包括土地、市场、税收、交易、租赁、保障等多方面内容在内的“政策包”。

    目前，多个环节和领域的机制探索已经展开试点。例如在土地利用方面，在上海、广州、杭州等13个城市，开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，农村土地制度改革破冰前行。

    2018年是全面建成小康社会决胜阶段、实施“十三五”规划承上启下的关键年，在此节点，中共中央政治局召开会议提出，要把“加快住房制度改革和长效机制建设”作为2018年着力抓好的重点工作之一，意义重大深远。

    中国房地产业协会法务部主任康俊亮认为，从明年开始，政府调控的重心将逐渐从各地频繁出台行政性调控转向中央统一部署的长期性和基础性制度。当然，限购、限价等行政性调控政策并不会立刻退出，而是在一定时期内，与长期性和基础性的制度并行，此后才会被慢慢替代。

    “加快住房制度改革和长效机制建设，意味着既要加快租赁市场的发展，建立租购并举的住房制度，又要利用土地、财税、金融、行政等一系列手段，实现供求双向调节，达到供求平衡。”首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长赵秀池认为，各地还要因城施策，做好城市规划、土地利用规划，从源头上让住房的数量与结构符合市场需要，解决住房市场不发展平衡不充分的问题。

    随着住房制度改革和长效机制加快建设，多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度以及财税、户籍、平台建设等房地产制度内容都将取得重大突破，房地产市场也有望结束过去几轮“调控时松时紧、房价大起大落”的局面。

    住房进入质量发展阶段

    1998年中国城镇住房制度发生了根本性转变，住房商品化时代开启。在之后的短短几年间，房地产市场迅速发展并成为中国经济的支柱性产业。楼市虽然在总体上告别了住房短缺的时代，但也带来了过度金融化、城市间发展不平衡等问题。

    近年来，伴随着房地产市场出现“高歌猛进”式发展，楼市调控政策出台从疏到密，调控手段从单一到多元，调控区域从热点城市到全国各地，房地产市场长期性和基础性制度呼之欲出。对于此次会议提出的“加快住房制度改革和长效机制建设”，不少受访专家将此解读为开启“二次房改”。

    “总体上来看，整个房地产市场已经到了一个关键的转折期，需要加快完善住房制度。”国务院发展研究中心市场经济研究所副所长、研究员邓郁松认为，将“加快住房制度改革和长效机制建设”理解为“二次房改”有一定道理。

    邓郁松表示，以往的调控实践已经积累了一定的经验，调控政策取得了明显成效，但还有很多方面存在欠缺。因此，要在理论层面上理清土地、金融、税收、住房保障等方面的重大制度和政策安排究竟会对房地产市场带来哪些影响，同时以国际视野对其他国家的典型住房制度和政策进行一个长期的比较分析。

    此外，本次会议还强调，稳中求进工作总基调是治国理政的重要原则，要长期坚持。推动高质量发展是当前和今后一个时期确定发展思路、制定经济政策、实施宏观调控的根本要求。“高质量发展符合市场规律和中国国情。经过测算，我国住房总量的矛盾已经解决，但是品质还有非常大的提升空间，这时需要越来越重视提升居住品质。”邓郁松表示。

    事实上，推动高质量发展体现在房地产市场领域正是会议提出的“提高保障和改善民生水平，加快住房制度改革和长效机制建设，提供更多优质生态产品”。此外，通过梳理党的十九大报告内容，可以发现，“房子是用来住的、不是用来炒的”和“住房制度”、“住有所居”等内容均在提高保障和改善民生水平内容中被提及。因此业内分析人士认为，在住房进入质量发展阶段，房地产行业将回归保障和改善民生的属性。
    
    中房智库

    刘卫民：加快住房制度改革重点要解决“三件大事”

    中国房地产经历第一次住房制度改革之后，又经过多次住房体系的调整与完善，在住房制度建设上取得了一定的成果。但是真正意义上的住房制度改革并不多，这次中共中央政治局召开会议提出“加快住房制度改革和长效机制建设”，可以说是再吹制度改革的号角。从目前来看，需要重点解决的有三件大事：

    第一，要满足新型城镇化过程中人民对美好生活的需求，首先要满足新市民的需求，降低新型城镇化门槛，让新市民顺利成为真正的市民。

    第二，对于整个供应体系进行制度上的安排。1998年，提出以经济适用住房为主的住房供应体系；2003年，提出以商品房为主的住房供应体系；现在提出的住房制度改革，在发展逻辑上是以新型城镇化的新市民住房需求为出发点来发展租购并举的住房供应体系。

    第三，住房制度改革要按照防范重大系统性风险、让房地产市场平稳健康发展的思路来进行。这当中涉及到金融、土地等的制度安排，应加快发展政策性住房金融体系。

    出现过去所说的“一收就冷，一放就热”，很重要的一个原因就是政策性住房体系与商业性住房体系没有实现平衡发展，将来要发展面向新市民的政策性住房金融体系。比如，在政策层面，我们加快建设租购并举的住房供应体系，对于租赁住房来说，无论是前期建设的金融支持，还是后续运营资本的退出，都要进行金融制度方面的安排。同时，要稳妥慎重推进房地产税收体系改革，通过税收工具调节社会财富分配。

    在土地方面，要推进农村集体建设用地建设租赁住房试点工作，挖掘城市闲置土地的潜力，合理配置住宅用地与工业用地之间的关系，打破不合理的格局，进行多规合一的安排。

    这次会议为明年甚至更长时期的房地产市场定下了基调：要加快住房制度改革，后续政策的出台会更多地从全国范围来考虑。对于不同群体，除了要因城施策，还要分层施策。1998年和2003年调整住房制度都是按照分层的办法来进行的。对于低收入、中等收入人群，未来会出现制度安排，比如，对于低收入群体，政府将采取“兜底”措施，保障他们“住有所居”；对于中等收入群体，出台支持政策，提高住房产品的适应性；对于高收入人群，出台规范性政策，使房地产市场平稳健康发展。

    作者系国务院发展研究中心研究员
    
    倪鹏飞：把持续调控融入制度和长效机制建设中

    12月5日，中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心课题组发布《中国住房发展报告（2017~2018）》。2016年9月以来，调控措施、机制建设双管齐下使市场趋于稳定，各方博弈处在短暂的弱均衡状态。

    不断收紧的楼市调控政策有效遏制了热点城市房价过快上涨，当前住房市场的总体风险有所降低。但部分城市住房市场仍然面临着反弹泡沫继续扩大或者预期逆转泡沫破裂的风险；房地产开发企业面临资金链与信贷违约风险；金融机构的房贷风险依然存在，总体有所好转；居民购房“加杠杆”值得警惕；政府资产负债状况过于依赖房地产行业值得警惕；房地产行业存在的问题使宏观经济蕴含一定风险。

    “房子是用来住的、不是用来炒的”和“住有所居”定位基本奠定了我国房地产市场的制度建设基调和调控政策方向，要实现“住有所居”，需要房地产更加平衡、更加充分的发展来支撑，而破解房地产不平衡不充分发展的问题，关键是加快建立符合国情、适应规律的住房长效机制，以租购并举开启住房新时代的新模式。

    我们建议将2018年确定为基础性制度和长效机制建设年，把持续调控融入制度和长效机制建设中。

    楼市政策及制度建设要坚持一个结合：机制建设与稳定市场调控相结合，同时将调控机制化、制度化，用新制度和机制支持调控。

    把握两大平衡：在调控力度上，把握好房地产平稳发展与宏观经济、金融发展稳定的平衡以及房地产调控与稳增长、防风险的平衡。

    实现三个转变：从以售卖为主的体系转向租购并举的体系，重点是租；从以商品房为主的体系转向商品保障体系并行，重点保障支持；从以老市民为主的体系转向新老市民并重，重点是新市民。

    坚持四项基准：改革重点是建立抑制投资和投机的长效机制，坚持因城施策、分类施策，发挥市场的决定性作用同时加大政府支持力度，让家庭和个人主要通过自身努力实现住有所居。

    突出五个重点：第一，坚持调控不放松不动摇，完善调控机制。第二，加快建立多种供应主体和供应形式的租售并举制度。降低法人企业、社会机构、个人、集体组织建设、经营保障房与商品房的准入门槛，形成多主体参与提供购房、租房的局面。完善租赁住房制度和立法，健全租赁住房的土地、金融、供给机制。第三，完善住房金融市场与监管制度。强化监管力度，扩大宏观审慎监管的实施范围，恢复提高首套房贷基准利率标准。第四，进行土地制度和机制改革。加快修订相关的土地使用和用途调整法规，适度降低不同持有者和不同用途土地进入和转变成住房用地门槛，尽快形成政府、事业单位、企业和集体组织等多渠道供应土地的格局。增加热点大城市的居住用地供给，研究和探索住房市场监管调控和土地使用权市场监管调控统一为一个主管部门的改革。第五，加快财税体制改革。2018年将房产税纳入立法议程，明确房产税时间表，实行住房租金抵扣个人所得税政策。将交易环节的契税征收的税率调整等权限授予地方，让地方政府可以因城施策进行调整。

    作者系中国社会科学院财经战略研究院院长助理、《中国住房发展报告》主编
    
    江瀚：房地产金融将从快金融向慢金融演变

    中共中央政治局召开的会议提出，防范化解重大风险要使宏观杠杆率得到有效控制，既是对金融业的整体要求，又是对房地产金融产业的具体指示。根据清华大学中国经济研究中心的统计，中国家庭财富的63%表现为房地产，在某种程度上家庭财富过高的房地产化已经造成了潜在的金融风险。防范化解重大风险使宏观杠杆率得到有效控制，体现在3个重点领域：

    一是房产金融杠杆。在中国，大多数人最熟悉的房产金融是住房金融，个人贷款购房是最常见的住房金融形式。除此之外，现在越来越多的企业采用不动产抵押、不动产债券的方式进行融资，这在一定程度上加大了房地产金融的杠杆率。其中，最危险的是消费贷等非房地产资金流入楼市的问题，随着金融产品的不断演化和放开，越来越多的短期消费信贷产品通过变造名目的形式进入房地产，从而引发了潜在的房地产风险。

    二是地产金融杠杆。地产金融往往集中于房地产开发的上游阶段，比如说土地的获得、改良以及经营开发阶段等。这些金融的应用主体往往是地产金融企业，在土地价格日益高涨的情况下，地产开发的各个环节都加大了金融杠杆的力度，比较常见的有土地出让融资、土地开发融资等。由于房地产的货币化程度和贷款利率较高，这些企业的杠杆风险在某种程度上高于房产金融杠杆。随着地产融资的逐渐收紧，风险也在增加。

    三是房产银行杠杆。大量的商品房贷款，让银行变成了房产的实际持有者。这就导致了很多依托于房屋抵押所形成的新型金融形式，甚至出现了房地产二次抵押现象，这些潜在杠杆同样值得关注。

    化解风险需要构建房地产金融的长效机制。在经过福利分房的1.0时代、购买商品房的2.0时代后，在某种意义上，我国已经进入了房地产3.0时代。租购并举就是这个时代到来的标志，与之相对应的房地产金融将会从快金融向慢金融方向转变。

    原先，无论是房地产企业开发还是个人购房，对于银行来说都是快金融，虽然有着较长的还款期，但是从本质上来说是在赚快钱，实现业务迅速扩张。而随着租购并举时代的到来，各个城市轻租重售的发展模式正在向租购并举方向转移。所以越来越多的房地产金融参与者需要意识到，利用房地产金融赚快钱的时代已过去，如何利用金融真正实现服务房地产市场的长效发展变得非常重要。

    从过去的房改经验和美国次贷危机来看，房地产金融市场面临两个难题。

    一是防止房地产金融的变造趋势。非房地产资金或者外源性资金进入房地产变成房地产资金，从而造成房地产的隐性风险，这一点在消费变造交易中已初现端倪，需要注意。

    二是防止房地产金融的过度资本化。美国等西方发达国家的金融成熟程度远超中国。在美国，房地产企业的过度资产证券化让房地产危机最终演化成为世界性的金融危机，所以防止房地产市场的过度资本化也将是未来的调控目标。

    对于房地产金融市场来说，野蛮生长的时代已经过去，未来规范化发展将会成为房地产金融的主流，原先高利润、快速发展的粗放式金融发展方式正在发生根本性的变化，未来精细化、细水长流式的金融发展将会成为主旋律。

    作者系苏宁金融研究院特约研究员
 

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