【图解】 全球房地产泡沫最大的城市有哪些？形势又有了哪些变化？ 2018-09-28 19:08

三年之前，当瑞银(UBS)审视世界上最昂贵的房地产市场时，它发现伦敦和香港是唯一面临泡沫风险的两个地区。 而在短短几年之后，情况发生了巨大的变化，瑞银最新的全球房地产泡沫指数显示，世界上最大的城市中有六个现在都面临着巨大的投机性房地产泡沫。

三年之前，当瑞银(UBS)审视世界上最昂贵的房地产市场时，它发现伦敦和香港是唯一面临泡沫风险的两个地区。

而在短短几年之后，情况发生了巨大的变化，瑞银最新的全球房地产泡沫指数显示，世界上最大的城市中有六个现在都面临着巨大的投机性房地产泡沫。尽管房价的快速上涨归咎于非常低的抵押贷款利率，但投资者和离岸洗钱运营商——特别是在加拿大，还在继续发挥作用，因为他们最喜欢的温哥华、多伦多和香港今年均榜上有名。

泡沫风险在香港、慕尼黑、多伦多、温哥华、伦敦和阿姆斯特丹表现最为明显。其他主要失衡地区还包括斯德哥尔摩、巴黎、旧金山、法兰克福和悉尼。

今年的研究显示，负担能力越来越紧张。在世界上大多数城市中，对于那些从事高技能服务业的人来说，购买小公寓都超出了他们中大多数人的预算。

在研究的一半城市中，房地产市场正在蓬勃发展，通胀调整后的房价在过去四个季度中至少上涨了5％。然而，在另一半的城市中房价停滞或下降。

根据瑞银的说法，房地产泡沫的典型迹象包括房地产价格与收入同步上升，以及过度放贷和建筑活动等经济失衡现象。然而，报告指出，没有证据表明贷款和建筑业同时出现过度，而且未偿还的抵押贷款量增长率大约是危机前时期的一半。

瑞银首席投资官马克?海菲尔(Mark Haefele)在一份声明中表示，“尽管许多金融中心仍面临房地产泡沫的风险，但我们不应将今天的情况与危机前的情况进行比较。”

也有一些好消息：虽然房地产泡沫仍然普遍存在，但价格上涨速度正在放缓：通货膨胀调整后的城市房价在过去四个季度平均上涨了3.5％，大大低于往年，但仍高于10年平均水平。在欧元区最大的经济中心以及香港和温哥华仍处于爆炸式上升趋势中。但繁荣的基础上的第一个裂缝已经开始显现：去年的泡沫风险城市有一半出现了房价下降。

正如瑞银所警告的那样，越来越少的居民家庭有能力购买自己的房屋。外国投资者从当地房地产市场挤出长期居民，这引发了政治反应。这种情况最直接地出现在加拿大、澳大利亚和新西兰，在这些国家，最近出现的监管规定使得外国买家难以抢购当地的房屋。

外国投资者和炒房团是新监管措施的主要目标群体。使得买房变得越来越困难，越来越昂贵，在某些情况下，他们甚至无法买到。特别是在奢侈品市场，监管干预可能会使需求停滞不前并引发价格调整。

投资者也通过购买房屋并将房屋租赁出租来获得收益，其回报优于股市。

在过去五年中，自住房屋是一项不错的投资：最重要的金融中心的年均总回报中位数为10％，所以说“黄金混凝土”的收益似乎优于股市。

根据瑞银的数据，芝加哥是20个城市中唯一被低估的住房市场，而米兰、新加坡和波士顿估值相对合理。纽约、悉尼和斯德哥尔摩等十个城市被高估，而六个城市处于泡沫风险区域，香港市场涨幅最大。

正如瑞银进一步指出的那样，去年主要城市房价的上涨已经失去了强度和范围。在被分析的城市中，有近一半通货膨胀调整后的价格下降，这促使瑞银警告未来几年自住房屋的回报值得怀疑。

然而，尽管房价可能没有像近几年那样快速上涨，但这些城市的房价对于大多数普通购房者来说仍然遥不可及，因为过去5年中主要城市的房价平均上涨了35％。

在过去五年中，主要城市的房价平均上涨了35％。在旧金山、慕尼黑和温哥华的价格涨幅是平均水平的两倍。总的来说，价格的上涨并不是很引人瞩目，但其基础广泛。直到最近，几乎所有城市的房价都在上涨，这和20世纪80年代后期和2008年的市场崩盘之前很是相像。当前房价暴涨的这种特殊程度有着不同的根源。宽松的融资环境几乎推动了各地的需求。主要城市从数字经济日益增长的重要性和更广泛的城市化趋势中获益。最后，在最具吸引力的住宅区寻找安全资产的富裕家庭数量激增。

为什么大多数住房市场已经跟普通人不相干了？答案很简单：收入增长速度不够快，无法跟上许多领域的价格升值。例如，在香港，一个熟练服务业从业人员需要工作超过20年才能负担的起市中心附近60平方米的公寓，在十年前，需要工作12年。

而瑞银此前预计，从现在起至2019年底，香港房价最多将跌去10%。香港地产市场之前已经出现恶化的早期迹象，一些买家宁愿损失几十万港元定金，也要取消订单。这种情况不仅出现在新开楼盘，还蔓延到了二手房市场，7月销售也在放缓。分析师认为，这可能是买家情绪转变的强烈信号。

全球流动性趋紧、通胀水平回落、租金回报持续恶化及中国境内资本流入减少的外部环境，香港房价转折的大气候已经形成。有分析指出，美联储加息将直接刺穿香港楼市泡沫破灭。