近期发现一条中介发布的海淀特价房的信息，折扣力度之大，十分惊叹！其位于海淀知名学区旁，150平米全款550万，每平米的价格是3.66万。这个价格称得上标准的笋盘。

笋盘茂盛！海淀学区房跌至3.6万/平，北京（楼盘）楼市下跌绵绵不断！

近期发现一条中介发布的海淀特价房的信息，折扣力度之大，十分惊叹！其位于海淀知名学区旁，150平米全款550万，每平米的价格是3.66万。这个价格称得上标准的笋盘。

好几位朋友得知消息后，立马就拉着全家三代人一起去抢盘了。

这样的二手房价大幅下挫情景，会仅是个例吗？不是。

楼市资本论看来，在最强楼市调控政策背景下，“金九银十”热闹情景早已恍如隔世，加之新华社再次明确“决不会允许房地产调控半途而废、前功尽弃”，已经有人坐不住了，肯定还会有一批人资金链紧绷的坐不住了。

未来的一段时间，相信会有更多的类似笋盘抛向市场。

海淀调查：学区房笋盘正层出不穷

楼市资本论就先挑大家比较关注的海淀区先说。

科技是第一生产力。海淀区作为北京科技创新的策源地，成为创富精英最为集中的区域。此外，知名高等学府林立，得天独厚的教育资源，也是海淀区的一块金字招牌。

文章开头提到引起热议的特价房即位于海淀。楼市资本论随后也细查了下，新康园小区最近成交的几套房，除了一套大面积216平米户型的单价到了3.8万，其他单价都在4.5万左右。再早些时候，基本上是稳定在5.5万左右的。

确实如中介所说，新康园一套房比近期市场价低100万，比房价在高点时低了近300万。

从5万到3万6，一路下滑，难以想象海淀区学区房会有这样快速调整的价格。也难怪房友看完回馈消息说，好几拨人都去，户型很好，虽然房东要求全款，但估计应该也会很快成交。

虽然从近期数据看，海淀区的二手房从成交量到成交价都在向下走。但是从区位优势、教育资源、创新产业综合来看，海淀区既有中关村(000931,股吧)科学城建设的利好，还有创新科技产业、互联网公司等高收入群体的密集分布，再加上强大的教育资源，生态环境也好，区域价值十分优越。

楼市资本论认为，最近重点可以关注中关村、学院路、西北旺、上地以及西二旗等优势板块的房子，有看好的或者类似特价房，千万别错过。

一句话，上车海淀楼市的机会绝对是跌出来，要不然放在寻常时节分分钟多出一、二百万溢价哪里买的起。

朝阳调：知名楼盘从12万到8万跌超30%

在帝都，向来不服海淀的就是朝阳。

朝阳区不服海淀区是有理由的，长期以来朝阳区GDP就一直和海淀区不向上下总是分列第一二名，远超其他城区。两区的人口数量、产业结构也比较相似。海淀科技创新产业强，朝阳则现代服务、金融、文化创业和高精尖产业多。海淀有中关村，朝阳有CBD，海淀有西二旗，朝阳则有望京。除了确实在教育资源方面弱于海淀，朝阳还真是堪称北京第一大区。

楼市资本论了解到，海淀有特价房直降100万，朝阳区也毫不示弱，有CBD后花园之称的双井地区，房价最近回调的也十分猛烈。

就拿比较知名的首城国际来说，链家APP显示2017年3月份成交的66.7平米一居总价728万元，单价接近11万。记得这一波高点时还有挂牌12万的。

现在呢，同样的户型最近成交价为553万元，单价已到了8万左右。一年半的时间缩水175万元，降幅近30%！

数据显示首城国际目前整体均价在8.3万左右，昔日10W+豪宅的辉煌已经远去。

其实不单是首城国际，临近的另一知名大盘珠江帝景（朝阳数得上学区房），也没好到哪里去。

数据显示，珠江帝景小区参考均价为8.1万元。楼市资本论翻了翻历史成交记录，发现同样也是在去年2月分时价格最高，不论一居室二居室还是三居室户型，从70多平米到160平米成交单价都在10万以上。换句话说，到现在也都跌了20%，每套总价也跌了200万左右。

楼市大逆转正在发生：北京房价已现“实质性”下跌！其他一线城市也快了？

专家分析数据认为，目前一线城市的房价已经出现了明显回调，特别是处于一线城市郊区、没有相关配套的房产，房价下跌明显，未来一段时间可能还会有下跌空间。

一线城市楼市正在进入下行周期。

数据显示，今年前10月，北上广深四个一线城市的住宅供应量明显增加，而市场需求却在调控抑制、信贷收紧、预期向下等多重因素影响下持续低迷，观望情绪浓厚。

同时，企业在资金压力下加快了推盘力度，部分远郊新房降价促销的新闻时有传出。而在市场成交走势和市场预期互相影响下，二手房市场亦受影响，业主信心松动，议价空间进一步加大。

供求关系逆转

一线城市的市场供求关系正在发生逆转。

2017年加大土地供应的一线城市，在2018年开始形成大规模上市。中原地产的一份数据显示，截至今年10月末，北上广深四个一线城市在2018年已供应住宅类土地227块，建设用地面积113.53万平米，规划建筑面积可达2363.24万平米，两个数字均已超过了2016年全年供应。

而需求层面，在持续不断的政策补丁、与市场预期向下的共同作用下，观望情绪越发浓厚。易居研究院的数据显示，1-10月份，一线城市新建商品住宅成交面积累计同比下降9%。而10月单月来看，一线城市成交面积环比减少38%。

而分城市来看，21世纪经济报道记者注意到，多家机构的监测数据均显示，四个一线城市近期的供求状况均发生了变化。

北京方面，中国指数研究院数据显示，2018年三季度，受限竞房项目集中入市影响，北京商品住宅平均月度供应量达103万平方米，同比增加152%。同时，受资金压力增加，开发商推盘节奏加快，北京新开盘项目数量较二季度上升63%，较去年同期上升13%。

而北京在三季度的月均成交量为47万平方米，销供比仅为0.46，市场整体处于供大于求状态 。这也使得北京商品住宅库存量持续上升。截至9月底，北京商品住宅（含保障房）库存量为749万平方米，较2017年9月底增加16%。

上海方面，易居研究院的数据显示，上海（楼盘）市三季度累计商品住宅供应面积达到241万平方米，成交面积则只有229万平方米。这一状况在10月延续，上海市当月供应面积超过90万平方米，而成交面积则只有54万平米。

广州方面，中国指数研究院数据显示，前三季度全市商品住宅新批预售共67287套，新批可售面积722.84万平方米，同比增加31.79%；前三季度广州（楼盘）商品住宅共成交68343套，成交面积732.35万平方米，与去年同期相比下滑1.57%。

易居研究院研究员王瑾钊向21世纪经济报道记者表示，北京6月份以来新房在不断增加供应，但10月份新房成交环比却下降近三成，深圳（楼盘）10月新房供应环比增加近70%，而新房成交下跌近20%，“种种迹象表明，一线城市新房不断增加供应，而需求却在不断萎缩。”

同时，由于新房市场供应增加且去化并不理想，以及部分城市的新房开始降价促销，也在一定程度上影响了一线城市的二手房市场，观望情绪开始蔓延，成交量大幅下滑，在2018年中有所好转的二手房市场开始转而向下。

易居研究院的数据显示，今年10月，北京、深圳等10个城市二手房成交量为3.9万套，刨除春节异动月份，创下48个月以来的新低。其中，北京与深圳的二手房成交套数分别环比下滑42%和24%。

王瑾钊指出，短期内，一线城市的供需错配可能还会维持一段时间。但中长期来看，相关部门应该会注意这些情况而放缓新房上市的节奏，从而调节市场的供需平衡。

图/图虫

价格“实质性”下跌？

在供需结构持续变化的同时，一线城市的价格同样开始松动。

10月20日，国家统计局发布数据显示，9月，一线城市新建商品住宅价格保持平稳。北京环比保持不变，上海、深圳下降0.1%和0.2%，而广州则微涨0.4%。

不过，在一线城市占比更大的二手房市场，北京价格同比下降2.2%，环比下降0.2%。而上海同比也下降2.1%，环比下降0.2%。深圳、广州则环比基本持平。

同时，也有观点认为，北京等城市房价已经进入需求下降、预期松动所导致的“实质性”下跌阶段。

近日，贝壳研究院近期发布报告表示，10月北京全市二手房成交均价为61103元/平方米，环比下跌1.2%，连续两个月环比下跌，该报告称“在城四区占比回升的基础上，北京均价的下跌是实质性松动”。

图/图虫

对此，贝壳研究院首席市场分析师许小乐向21世纪经济报道记者表示，“实质性回落”是相对于由结构性因素导致的均价下跌而言的。北京二手房9月均价环比下跌2.2%，这在较大程度上由结构性因素造成：受公积金政策调整影响，9月市场上低单价的刚需房源集中成交，而高单价的中心城六区成交占比环比下降2.4个百分点。

许小乐指出，北京10月成交的城区分布恢复到9月之前的水平，均价的下跌受结构性因素影响较小，1.2%的跌幅确是由6月以来市场需求持续低迷，预期松动所导致，这就是需求抑制导致的“实质性下跌”。

而其余一线城市市场需求均在调控后受到抑制，上海、深圳和广州的二手房均价分别在2017年5月、今年7月末和今年三季度以来呈现下跌态势。

同时，多位受访者均表示，本轮调控无论是力度、空间范围还是时间范围都达到了空前的水平，本轮市场情绪的回落持续时间更长，程度也更深，而市场主体的情绪与市场表现将相互反馈和作用，从而导致更长的下行周期。

王瑾钊认为，目前一线城市的房价已经出现了明显回调，特别是处于一线城市郊区、没有相关配套的房产，房价下跌明显，未来一段时间可能还会有下跌空间。而处于一线城市核心区的或者是配套完善、交通便利、有学位的稀缺房产，下跌空间仍然有限。

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（责任编辑：张洋 HN080）