文/新浪财经意见领袖专栏作家 陈志龙

　　一场慢动作的火车脱轨事故正在发生。年初还披星戴月裹着被子深夜排队抢房的人，忽然发现已成套中人。消息称，杭州的“爆款盘”中铁建西湖国际城和万科未来城直接跌出“首发价”，跌幅超过10%。

　　这并不是孤例，杭州的多个楼盘均遇冷。由万科和融信中国合作开发的杭州秀隐翠园7号楼获取《商品房预售证》，房源共计92套。截至公证处公证之时，未收到购房家庭的购房意向登记。一般而言，开发商拿预售证之前都会提前进行蓄客，以保证可以开盘阶段人气较高，而领到预售证后无人登记情况十分罕见，预示着市场的骤然降温。“10月以来，大部分一二线城市都出现了这样的情况，即便是以价换量效果都不佳。”一位TOP20房企营销总经理告诉媒体。

　　再看龙头市场，一线城市北京，楼市降温信号明显。某找房数据研究中心的统计显示，2014年~2019年国庆期间，北京新建商品住宅网签量分别为538套、442套、216套、222套、235套及190套。而今年国庆北京楼市网签数量，创下了历史新低。降价促销成为第四季度楼市的主旋律。与商品房下降联动的是，深圳、上海的甲级写字楼空置率升高，深圳甲级写字楼租金连续五个季度持续下跌，空置率高达20%以上，成为几大一线城市写字楼空置率最高的城市。一些大型开发商大力度去库存，恒大推出全员营销优惠升级活动，数万员工积极在朋友圈转发楼盘促销信息，试图通过人海战略带动公司销售提升。昨天有消息说，长沙一开发商要求员工买自家的房，不买就开除。市场之冷可见一斑。

　　在这股市场寒潮中，陆续有开发商熬不过冬天而冻死。今年上半年，登陆“房企销售TOP100”榜单、2018年位列中指院“2018中国房地产百强企业”第54名、今年8月还获得房企综合实力、品牌价值”双百强“的大型房企三盛宏业，突然爆出拖欠巨额工程、拖欠员工工资遭员工围堵讨债、全国项目大面积停工的消息，实际控制人称公司债务危机集中爆发，无力偿还，已成立临时监管小组，三盛宏业系进入破产倒计时。

　　据不完全统计，今年以来，全国已有超300家房企宣布倒闭，除了大量经营不善的中小型企业，部分知名房企如银亿集团、五洲国际、新光集团等也都在列。一些房地产企业近年也涉足自融问题，许多售楼部一边在卖房，一边在卖理财产品，这已是公开的秘密。此次三盛宏业光向员工发行的理财产品，涉及资金高达8亿，牵涉员工及其家属上千人，此前承诺员工最少14%的收益率，每年付息一次，到期一次性还本付息。但是投钱之后普通员工不仅未按年收到利息，在产品到期后甚至连本金都没收到。

　　其实，转折早已发生，信号也已十分清晰。在今年上海的陆家嘴论坛上，中国银行保险监督管理委员会主席郭树清表示，当前要防止两个过度，一是房地产过度金融化，居民负债率占相当大的比例，甚至一半投资都投入到房地产市场。二是经济如果过度房地产化，最终一定化付出代价。郭树清警告说，历史证明，如果过度依赖房地产，最终会付出代价。“不同地区的房价有低也有高，但如果你买了一套房子，只用于投资或者投机，那就是水泥和砖头。要防止房地产的过度投资行为。

　　提出类似警告的有识之士不只是郭树清。两年前，银监会国有重点金融机构监事会主席于学军就撰文，分析信贷结构及货币环境的最新变化，重点讲房地产新增贷款情况。截至2016年8月末，全国房地产贷款大约为24.8万亿元，同比增长24.6%，占比则达到24.1%，即“三个24”。另外，以房地产做抵押的再融资贷款占全部贷款余额的比重也超过15%。这样，两项合计就在39%以上。在2016年10月各地出台抑制房地产政策之前的九个月中，全国人民币贷款新增10.16万亿元中，住户部门的中长期贷款就达4.2万亿元，其中绝大多数是房地产贷款。到了今年上半年，房地产贷款的数据更加恐怖，一些热点城市和地区，房地产贷款及以房地产为抵押的贷款合计占全部贷款的比重已近50%，此外还有相当规模的资金以影子银行形式进入房地产，实体经济和金融体系某种意义上已被房地产“绑架”。所以，难怪郭树清发出黄钟大吕般的警告：如果过度依赖房地产，最终一定会付出代价。

　　房价的背后是货币和信贷的共同作用。近年来，每一轮的房价异常波动，市场“失火”，价格失控，背后都是信贷的失控，这是房价飞天的燃料，房地产金融化特征日益膨胀。如果把体量巨大的房地产比作动物躯体，那货币就是血液。如果血液出了问题，那么整个经济体的内分泌系统就会错乱，就会百病丛生。中国城市居民持有的房产市值已接近400万亿，相应的信贷杠杆居高不下。此前，已有多家报告指出，房地产是所有行业中杠杆率最高的，如果出现类似美国“07式”跌幅，90%的开发商将会破产，中国银行业将付出当年类似处置工、农、中、建几大行改制上市过程中规模更大的不良资产负担，而对大量持有按揭贷款的百姓而言，将是以近百万亿计的家庭基础财产的蒸发和消散。这种“炉心融毁”的代价对任何一个负责任的政府都是难以承受的。

　　十年前，次贷危机的教训警示我们，货币超发和金融体系鼓风机般的信用创造机制制造了“美国历史上最糟糕的投机狂潮”——特别是动物精神刺激的房地产狂潮，住房价格飙升具有经典的狂热泡沫的所有特征。与当年美国房地产的问题相比，我们面临的问题可能会更加棘手，因为十年十多倍的涨幅是人类泡沫经济史上所罕见的。宽松的货币洪流把投机泡沫推向高潮后，“必然出现买方对卖方的大量过剩，导致已经涨得离谱的资产价格继续攀升，否则价格水平绝对达不到那样高的沸点。”当大多数投资者都形成群体性共识，认为价格还会上涨并对此深信不疑时，危机会不请自来，价格的上涨可能会突然停止。投机型市场都有这样的特征，在价格最高区间，按捺不住冲动的最后一批买家倾其所有全仓杀入，购买欲望得到满足，竞价者消失，无人接盘，市场上就只剩下孤独的卖家，当大家都想变现时，你卖给谁？

　　“华尔街式的贪婪”不只属于华尔街，它在任何一个国家的金融街上都会重演。房地产的超级繁荣给每个参与者带来了巨大的利益，人类在利益面前会迷幻致幻，作为经济人天生就有自负的冲动。产生自负情结的原因之一就是人类没有足够的能力理解风险的复杂程度，也无法清晰地认识到自己对风险的理解或解构出现严重的偏差。房地产诱发的金融危机以及其他大多数金融失败，也都源于一种盲目的自信，参与者基于历史经验所作出的“精确预测”屡试不爽，于是他们更加自信，更加自负，不断加码将赌注翻番，当“群体性共识”形成共振，就极易触发“合成谬误”。等危机来临时，才恍然若梦，其本质还是动物精神和羊群效应驱使下的思维盲区，这时所有的个体风险都会集聚为国家风险，实力雄厚如美国这样的国家，最终也出现戛然而止的“明斯基时刻”和“灰犀牛时刻”。想想这一切，就能理解郭树清的的警告：“经济如果过度房地产化，最终一定化付出代价。”

　　房地产的超级繁荣让人深信不疑，他们迷信地价长期上涨是合理的而不是暂时失常的故事。每一轮推高市场的过程时间是那么漫长，足以让所有人都对这样的故事深信不疑。人们笃信，这个过程中他们可以通过房地产赚取巨额财富，“因为他们已经年复一年地看这样做成功过了”。而只有等到危机来临，泡沫破灭时，他们才能清醒。

　　次贷危机后的若干反省文章中，诺贝尔经济学奖获者、耶鲁大学教授罗伯特．席勒讲了发生在2006年秋天的一件事。一次会议间隙，他问当时房地美的首席经济学家弗朗克-诺沙夫，是否进行过房价下跌的压力测试，弗朗克回答说做了，“我们甚至已经考虑到了全国房价下跌13—14%时可能发生的情况。”席勒又问道：“下降超过这个幅度时又该怎么办呢？”回答说，这样的跌幅从来没有出现过，至少是1929年的大萧条以来从来就没有出现过。然而，一年后，这“从来没有出现过”的事情出现了，并引爆一场百年不遇的金融危机。因为房贷系统中大量造假行为泛滥，信贷纪律松驰、贷款标准恶化就成为常态，各种掠夺性、欺骗性贷款横行，美国金融危机调查委员会的报告说，整个金融系统深陷房地产，他们都在“死亡飞行”。对房价永远上涨的痴迷和错误风险模型的信任助长了金融体系的高杠杆，一直到市场处于临爆状态前，美联储的报告都在说“次贷部门的问题似乎不太可能严重波及更广泛的经济金融体系”。事后，金融时报副主编马丁沃尔夫嘲讽说：“现在看来，麻痹的监管机构被哄骗得自满地入睡，他们梦呓般的描述或许是讲另外一个星球的事情，他们只有在清算时刻才会醒来。”

　　中国已是一个巨量经济体，以数百万亿计的房地产总值，对经济金融体系的安全至关重要，要采取切实措施防止房地产风险外溢对金融体系的冲击。日本当年也是认识到问题严重，手忙脚乱慌不择路拉下急刹车的手闸，货币政策骤然转向，过去货币喷射无限支持房地产的信贷资源瞬间枯竭，多年积累的泡沫开始破裂，对经济形成重创，对全社会的资产负债表产生深远影响，日本进入了“平成衰退”。日本的教训极具镜鉴价值。如果在房地产问题上政策密集出台，集体发力，政策出台过程不透明，没有沙盘推演和效果评估，无有效的政策统筹和衔接，七手八脚只是加码，可能会产生“合成谬误”，酿成大错，造成难以收拾的被动局面。这是我们保证“六稳”所要努力避免的政策风险。