从人口、产业集聚、区域一体化的角度看，都市圈内二三线城市均有故事可讲，安全系数较高，但是目前讲故事的能力被明显高估了。

　　财经决策第一号： ENNweekly（«长按可复制）文｜深圳市房地产研究中心高级研究员 李宇嘉

　　二线城市地价的火爆疯涨，引起了市场高度关注。5月13日下午，南京某地块一口“跳涨9亿”的报价；与此同时，“石家庄楼市房价二十天涨千元”、“兰州楼市量价齐升”、“沈阳房产登记中心排长龙”、“合肥四个月房价翻番”等报道，都在挑战着公众的脆弱神经。

　　种种迹象显示，一线楼市的火爆已蔓延到二线城市。那么，二线城市“地热”是如何炼成的？

　　楼市火爆轮动到二线城市

　　今年，楼市演进的逻辑非常清晰，即区域分化和板块轮动。

　　根据CREIS中指监测，3月份20个代表二线城市住宅成交2112万平方米，环比上涨156%，同比上升91.31%，成交面积同环比涨幅均比一线城市高出50多个百分点。而狂飙了大半年的一线城市，上攻动力开始减弱。

　　进入4月以后，“高处不胜寒”的房价，加上打压需求的“新政”频出，一线楼市迅速降温。当月，一线城市新房成交313万平方米，环比和同比分别下降27.8%和8.2%。

　　但同时，上月创单月成交面积新高的二线楼市，并未停下上攻的步伐。CREIS中指监测，4月份，20个代表二线城市住宅成交2206万平方米，环比增长3.9%，同比上升78.8%。其中，南京、苏州、厦门、合肥，放慢了上攻势头，但二线城市整体普涨态势明显。5月前两周，一二线新房成交涨跌互现，整体呈现高位徘徊态势。

　　二线城市现疯狂“抢地战”

　　二线城市土地市场持续“高烧”，这是近期楼市另一大特色。

　　5月13日可谓是南京楼市值得铭记的日子，当天葛洲坝拿下楼面价为45213元/平方米的地块，比肩一线城市，刷新南京单价地王。业内预测，未来项目售价预计在7-9万元/平方米，南京楼市或将继北上深后第四个进入“10万+”时代。

　　据中国指数研究院监测，4月份，全国300个城市土地出让金总额达到1495亿元，其中，二线城市达到1176亿元，占比近8成，环比增加33%、同比暴增247%。二线城市土地成交楼面均价3007元/平方米，环比上涨53%，同比暴涨180%。

　　“抢地战”最能形容当下二线城市的土地市场。4月份，全国土地出让金“TOP20”榜单上，长三角城市占据8席，占比40%，分别是苏州、南京、宁波、杭州、常州、衢州、温州、无锡，当月土地出让金同比增长均超过了200%。以苏州、南京、合肥和厦门为代表的热门二线城市，4月份的土地溢价率分别高达195%、128%、241%和138%，土地市场的热度可见一斑。

　　二线城市“地热”是如何炼成的

　　二线城市土地市场火热，首先与“补库存”有关。目前，上述热点二线城市在售库存消化周期均在3个月左右，远低于12个月的正常去化周期，南京新房去化周期仅2.5个月，为2009年以来最低。房企面临“断货”风险，“抢地战”具有必然性；

　　其次，一般情况下，上游土地市场滞后于下游销售市场6个月左右，二线城市楼市火热发轫于去年四季度，土地市场相应在一季度爆发；

　　再次，开发商资金全面趋暖，1-4月到位资金同比增长16.8%，创2014年以来新高，为抢地提供了充足的弹药。

　　最后，一线城市供地紧缩、“逢拍地、必地王”，倒逼开发商转向一线城市周边、位于三大都市圈的重点二线城市。2011-2015年，一线城市房价暴涨75%-150%，倒逼“面粉”价格水涨船高，4年来全国70%的地王诞生于一线城市。近期公布的“十三五”规划，一线城市供地全面紧缩。“血拼”加大了开发风险，房企拿地转向安全系数较高的重点二线城市。

　　二线楼市火热背后的资金避险

　　二线城市楼市、地市火热，逻辑与此前一线楼市暴涨并无二致，即货币大周期宽松而有效资产形成不足，资金拼命往“安全地带”集聚的结果。

　　今年一季度，货币政策在支持楼市去库存上非常积极。一季度全国新增贷款近1/3（1.5万亿元）投向房地产，新增贷款多增部分（9300亿元）中近一半（46.3%）投向住房按揭。这意味着，我国经济“上半场”的发动机——“楼市+贷款”的金融加速器再次启动。

　　4月宏观数据显示，我国工业增加值、社会零售总额及1-4月的固定资产投资增速全线回落，房地产是唯一亮点。同时，5.2%的民间投资增速创新低（民间投资积极性很低），仅为全社会投资增速的一半。

　　另外，一季度国企利润下滑13.8%，债务却增长20%多，盈利改善跟不上债务增长。“水汪汪、资产荒”，庞大的资金亟待寻找“避难所”，一线城市房价2015年以来暴涨31.5%，“泡沫论”传言甚嚣尘上，加上3月底沪深“新政”，资金开始从一线城市撤出。

　　从人口、产业集聚、区域一体化的角度看，都市圈内二三线城市均有故事可讲，安全系数较高。因此，资金转向一线城市周围的二三线城市，被一线高房价挤出的部分需求也转向周边二三线城市“落脚”，比如昆山、环北京的“北三县”、东莞和惠州等。

　　房价难以承受投机风之重

　　但是，重点二线城市产业与人口的故事明显被高估了。

　　以南京为例，石化为主的重化工业疲态尽显。2015年，工业企业主营收入下滑5.3%、亏损工业企业（502家）占全部企业的18.6%；人口增速持续放缓，2015年增长不足2万人。2015年末，南京常住人口823.6万人，低于2015年人口控制目标880万。这意味着南京对外来人口的吸引力没有提高，甚至在下降。

　　同时，二线城市地市、楼市火爆与货币宽松、加杠杆趋势下楼市金融属性凸显相关，投机炒作泛滥。目前，京沪深楼市投资需求全面溢出，深圳周边的东莞、惠州和中山，北京周边的“北三县”，上海周边的昆山、无锡、南通，投资客占比40%-80%不等。无论从产业基础、人口导入，还是从都市圈建设（特别是轨道交通），支撑二线城市楼市火爆的基础并不扎实。

　　投资需求主导时，资金杠杆率比较高，当预期改变、货币收紧时，楼市会明显下调。4月新增社会融资仅为3月份的1/3，结合近期权威人士对于房地产泡沫、加杠杆的担忧，货币政策进入真正的稳健状态，，前期过快上涨后必有回调诉求。此时，产业和人口集聚度不够的风险就会体现在房价的下跌上。

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