近期香港楼市淡风不绝，根据市场调查显示，截至上月底止，香港楼价已显著回落超过一成，而且有持续下滑趋势；早前恒地主席李兆基更预言香港楼市跌幅将会跌近三成，不过有业内人士则对楼市情况更感悲观，预料楼价随时有可能跌逾一半，情况确实令人感到担忧。

梁颂明认为纵使楼价下跌百分之五十也不足为奇

　　作为本港著名估值、测量与房地产服务商的忠诚地产集团，主席梁颂明对现时的楼市走势状况，形容这可能是一次难以估计的大跌市。梁颂明称，在过往数十年以来，香港楼市起跌就像周期性调整一样，1967、1977、1987、1997年，每十年便会遇上一次跌市，让楼价降温调节；不过2007年由于有内地热钱涌入，令楼价不但没有依周期下调，相反却被追捧得更为炽热，虑积下来便形成了今日的疯狂楼价。

　　楼市隐存不明因素

　　“1967年的暴动，令投资者人心惶惶，纷纷撤资香港，当时一个普通住宅单位仅售两万，首期亦只不过是二千多元，但在缺乏信心支持情况下，纵是楼价有多吸引，依然无人问津。1977年，楼价因上升至炽热高位，市场作出自然调节而下挫。1987年，香港面临巨大股灾，楼市亦受牵连而急挫。1997年，香港回归之年，经历了史无前例的亚洲金融风暴，由于牵连甚广，经济跌幅非常严重，楼市回复期速度远较过去慢许多，足有六至七年才能完全复原。2007年，香港受惠于内地投资移民及市场开放，令大量热钱涌入，资金充斥市场，楼市因而并未有追随过往定律作出调整，相反更以倍速升温，而且市场炒卖风气旺盛，让楼价有如坐直升机一样飞速上升。”梁颂明指，这次的楼市下滑情况并不一样，因为存在着很多不明朗因素，如市场气氛、经济环境、人为因素等，也存有很大隐忧，很难作出准确的评估。

　　跌逾一半仍然合理

　　梁颂明认为，由于近十年的楼价从低位一直上升至今日的幅度，增幅非常惊人，完全脱离了本身入市价值，因此纵使下跌50％也绝不为奇。“虽然市场上有行内人士评估跌势只会下调10－30％，但作为专业评估机构，我们有足够经验和条件去评估走势；不过由于这次的跌市有太多不明朗因素，而且没有太多实质数据支持，所以也只能作有限度的推敲。”梁颂明称，楼市有可能跌至一个令人无法承受的水平，跌幅有可能超逾50％，这并非危言耸听，而是有理据支持的推敲。试想想，很多业主持货时也是由低位入手，以现时楼价的疯狂程度计算，肯定是以倍位数字上升，所以纵使楼价跌半，他们仍然是赢家。虽然作为评估机构也只是预测，但亦要从基础条件下去作评估，如以基础入手的五至六千元迟价，对比现时以万为单位计的迟价，再综合上升幅度和市场因素，得出的结果，就是真正评估数值。所以综合平衡调整定律角度分析而言，楼市依然是有再下调的条件，但实际底线，则无人可以答覆得到。

　　很多时皆有人认为，楼市下跌会令一众等待“上车”的人士容易置业，刺激楼市增长。梁颂明则觉得这论点有待商榷，因为楼市跌代表经济差，人均收入亦因而大幅减少，买卖楼宇亦转趋审慎，那又怎能刺激楼市？梁颂明续称，香港楼民心态十分畸形，当楼市好时会慨叹楼价太高无法上车，当楼市下跌时又不敢入市，但又常常埋怨无法上车，颇是令人摸不着头脑。广东俗语有云：“宁买当头起，莫买当头跌”，梁颂明认为无论楼市升或跌，总是会有人入市，毕竟人是需要居所的，尤其是中国人的社会，“买砖头”始终是人生最稳阵的投资。

　　取消辣招帮助上车

　　香港楼市迅速冷却，或多或少跟内地投资不无关系；梁颂明解释时表示，1997年至2007年楼市攀升急促，主要原因是有大量内地资金涌入，由于内地热钱要寻找出路，最简单直接的便是在港置业，因为香港市场气氛稳键，有利内地投资移民；不过近年由于内地投资移民政策取消，加上政府推行双辣招政策，令内地投资气氛急促冷却，短期内完全看不到有可回升迹象。面对香港楼市急剧下滑，，梁颂明认为政府应考虑把政策适时减辣、甚至取消，此举除可平衡楼市之余，更可帮助有需要人士上楼，因为在现时双辣招政策下，市民置业所付首期最低入场费已经要达到楼价20％，还要被綑绑三年才可出售，这无疑是对置业人士百上加斤。

　　梁颂明最后补充，投资始终要讲求“天时、地利、人和”，凡事也要量力而为，不宜过分投机炒卖；稳住阵脚、看准大势方才是投资上策，否则只会沦为三更贫、四更富的赌博式投资者，这绝非理想的投资方案。