武汉，一向是全省房地产市场的主战场、风向标。今年9月和10月这段传统的销售旺季，武汉楼市的表现均不如往年，可谓“金九”未现，又失“银十”。

近日，湖北日报全媒记者走访武汉楼市发现，武汉房价涨幅放缓，成交下滑，房地产商开始重拾促销措施，政府出台政策保障刚需，楼市天平正逐渐向购房者倾斜，但新的问题和矛盾也在显现。

新房、二手房齐降温

部分购房者持币观望

14日，记者在中南路商圈发现，街头大屏幕上不断滚动播出楼盘广告，在地铁口、天桥上不时能遇到发传单拉客的楼市“小蜜蜂”。“现在要拉到客人去看盘，才算完成任务。最不济也要留下客人的电话号码。”一名“小蜜蜂”告诉记者。

今年1-10月，武汉市新建商品住房销售127980套，销售面积1381.06万平方米，同比减少18.72%。受成交下降影响，不仅“小蜜蜂”重现街头，近段时间以来，武汉精装修改毛坯、装修可贷款、推荐买房返现等变相打折促销的楼盘逐渐增多，在东西湖区，甚至出现了去化率不足5%的新建楼盘。种种迹象表明，武汉房地产市场正在逐步降温。

9月30日，位于欢乐大道的某搂盘推出面积约140-230平方米的高层房源，含精装整体价格约每平方米28000-31000元。到11月初，该楼盘再次开盘，采取精装改毛坯的策略，整体均价变为每平方米23000-26000元，面积段调低至148-170平方米，但未重现此前出现的开盘即罄局面。

记者走访发现，正荣紫阙台、华发外滩首府等前期叠加精装修的高端楼盘，近来也纷纷采取了精装改毛坯的策略。大家顾问高级分析师王玲称，改善型楼盘含精装均价一般高于片区均价，今年三季度出现普遍的去化困难局面，精装改毛坯策略既能回避价格调控，也是迎合购房者之举。

降温效应，开始传导至二手房市场。今年1-10月，武汉存量住房（即二手房）成交65325套，成交面积606.67万平方米，同比减少7.80%。武汉吉家市场研究部经理王璇介绍，该公司9月带看房源数量环比下降了6%，成交量环比下降10%，10月数据继续下探，带看房数量环比下降了8%，交易量环比下降10%。贝壳研究院武汉分院院长钟涛表示，今年6月开始，武汉链家二手房成交数据已连续5个月下滑，10月二手房成交均价较年初下跌3%。

中南财经政法大学房地产研究所所长张东认为，在当前严控房价上涨的情况下，成交量下滑，一般购房者会认为房价还有下降的可能，更倾向于观望等待时机，这种心理可能使成交量继续下降。

供应量创单季度之最

置业顾问变殷勤了

房子不如以前好卖了，对于购房者来说是好消息，至少楼盘置业顾问的态度有了明显变化。

“刚需购房者有了更多主动权。”看房近一年的刚需购房者李辉（化名）有着亲身感受。他说，自己几乎看遍了白沙洲、后湖等区域的所有楼盘，不少楼盘曾满是套路，临近开盘时才突然通知购房者，还多次遭遇闭门开盘的情况。十月以后，他明显感觉开发商加快了销售速度、卖房更加透明，置业顾问会隔三差五同步楼盘最新消息。目前，他已在后湖买了新房。

改善型购房者王女士称，去年她购买了位于汉口二七滨江的某楼盘，当时房源十分紧俏，最终她选择了一个并不十分满意的楼层。近期，王女士多次接到该楼盘置业顾问电话，声称后期所推房源楼层、朝向均有较大选择余地，请王女士介绍朋友购买。

楼市调控政策，也不断释放出对购房者有利的信号。记者梳理武汉市房管局发布四季度可达销售条件的商品房项目发现，四季度武汉市有205个楼盘、超过1334万平方米房源可入市销售，这也是2017年7月起武汉市房管局发布可入市房源清单以来，单季度供应量之最。而今年1月至10月，武汉新建商品住房批准预售164988套，批准预售面积1902.53万平方米，环比增长12.98%，同比增长17.75%，武汉房地产市场供应量持续增加。

而从11月15日起，武汉刚需优先选房比例继续扩大：备案均价低于每平方米2万元（不含2万元／平方米）的商品房项目中，销售面积小于140平方米（不含140平方米）的房源优先提供给刚需无房家庭购买。江岸区后湖片区、汉阳区四新片区、东湖高新区光谷东片区、洪山区白沙洲片区、东西湖区常青片区、蔡甸区六大热点区域，刚需房源比例提高至100%，其他区域提高至80%。

湖北房地产经济学会专家委员殷跃建表示，2016年9月起，武汉多次出台调控政策，取得了显著成效。数据显示，武汉新建住宅成交套数2016年为29万套，2017年为20万套，今年预计为18万套-20万套，投资性购房逐渐退出，逐步转变为居住型需求市场。推进房地产市场健康发展，保障刚需购房者话语权，将对武汉引进人才、建设国家中心城市产生积极影响。

市场降温矛盾凸显

质价不符增多，盼强力监管

前两年，武汉楼市成交量和价格一路上行，如今行情变得微妙起来，一些矛盾凸显出来。

“好不容易买到的精装修房却是这样，令人难以接受。”武汉市民吴先生说。今年5月，他在沌口某小区购买了一套住宅，当时房价每平方米6000多元，加上每平方米2000元的精装修后，房子总价接近90万。然而当业主们看到样板间后，发现装修材料和施工质量都达不到他们的预期。“每平方米2000元的装修标准，用的材料却显得很廉价，我们到售楼部进行了多次交涉，至今没有得到满意的答复。”

类似吴先生的情况并未个例，记者在武汉城市留言板上查询发现，今年市民对精装修商品住宅的投诉意见不少，涉及的楼盘遍及各城区。一些市民认为毛坯房价没涨，涨价全在装修上，而且质价不符，开发商是在搞明降暗升。

“一些开发商在一两年前拿地，结果现在遇上了行情变化。”中指院华中分院研究总监李国政表示，各项成本在上涨，但房价上涨幅度有限，部分楼盘为管控成本，就出现了一些缩水。不仅体现在装修标准上，像有些楼盘当初承诺有高档入户大堂、园林景观等，结果后来没有兑现，也引发了业主不满。但不管怎样，在楼盘质量上打折扣，是一种行业的倒退行为，需要政府加强监管。