香港的楼市似乎正在成为一个围城,城里的人卖卖卖, 城外的人买买买。

2017 年 6 月 21 日,香港地政总署公布,路劲基建和深圳控股合资成立的深劲有限公司以 31.69 亿港元拿下位于新界屯门的一块宅地。截至 7 月 18 日,这块位于新界屯门的宅地已经是第 5 块被内地房企收入囊中的宅地。

2017 年仅过去了一半,内地房企便已经斩获了所有香港地政总署公开招标的住宅用地。其中龙湖地产有限公司联合合景泰富地产控股有限公司在今年的 5 月 16 日,以总价 72.3 亿港元竞得九龙启德第 1K 区 1 号地盘的新九龙内地段第 6567 号住宅用地。而早在今年的 2 月 24 日, 合景泰富刚刚携手龙光地产以总价 168.55 亿港元价格投得位于香港鸭脷洲利南道鸭脷洲内地段第 136 号高端住宅地块,并创下了香港近年来单幅土地的成交总价最高纪录。

在内地地产商对香港的住宅用地频频出手的同时,香港本地的房企则似乎纷纷开始寻找合适的时机抛售物业。据香港媒体于 6 月 6 日的报道显示,文华东方集团有意放售旗下铜锣湾怡东酒店,且该物业已于 2015 年 2 月获准重建一幢楼高 26 层的商厦。巧合的是,7 月 4 日晚间, 鹰君集团有限公司发布公告称,其持股 65.62% 的冠君产业信托有可能出售香港朗豪坊办公大楼物业项目。

港企欲高位套现

香港楼市为何会变得像一个围城?为了探寻不停买买买的内地房企和热衷卖卖卖的香港房企如此操作的原因,莱坊董事及大中华区研究及咨询部主管纪言迅接受了《中国房地产金融》的专访。

纪言迅表示,对于这些港企来说, 选择在此时机出售物业,首先并不是由于其本身面临了什么危机,更多的则是出于市场的推动。如果单从写字楼的位置来看这些交易的话,这部分被出售的物业在香港,多数都是属于二、三线位置的物业,并非在核心靠海的地区。

对于这些位于中环、上环二线位置的办公楼来说,写字楼的楼面面积通常不大,尤其是一些靠内街的写字楼,单层的楼面面积也就在 1000- 2000平方英尺,相当于 100-200 平方米或是 200-300 平方米的小面积。楼宇的租客类型往往也局限于一些律师事务所、小企业等,受限于楼面大小和区域位置等因素,使得这些楼的租金收益没有核心区域的写字楼来得那么高。

在以前,这部分二三线位置的写字楼没有人愿意来买,而现在对于持有这些办公楼的业主来说,由于目前香港市场整体环境趋热,使得这些房企容易以一个更加有利的价格出售,而出售之后又能够快速回笼现金流,转向别的投资点。对于从不疲于交易的香港房企来说, 无疑是一个好的时机。

内地房企频频抢地

那么内地企业为何又频频出手香港的住宅用地呢?原因其实并不难理解。

一方面是由于内地土地价高难拿,且房地产市场的调控政策不断限制加码,使得内地房企的日子越发的艰难。而另一方面则与香港这座城市所具备的特殊属性和其在国际市场中的地位因素所导致的。

纪言迅表示:“香港已经是国际市场,资本不受控制,货币也可以自由兑换。加上香港港币和美元挂钩,用港币购置物业,实际上就等同于拥有了和美元挂钩的物业。对于内地的房企来说,无论其目的是出于增值,还是对于未来稳定性的看好,抑或是流通、海外融资方面的需求,在购置香港的物业之后, 便能够有一个很广泛的用途。且香港在亚洲的金融中心的地位以及其本身的独特性,使得香港这座城市在亚洲的定位变得越来越清晰,城市本身对于投资人来说仍然具备巨大的吸引力。”

现实的情况也的确如此,对于内地房企来说,在香港买地相当于在境外市场投资,可与美元资产挂钩, 这也是企业资产配置的方式之一。此外,拥有一栋位置较为核心的香港写字楼,在获取稳定的租金和现金流方面仍然是有所保障的,那么内地房企在香港的风险性就相对较小。最后值得注意的是,对于住宅用地来说,地块是否值得内地房企花大价格来购买,在这一点上依然是见仁见智,除了考虑到本身物业的稀缺性之外,资金回流的速度仍然是重要的考量标准之一。