文/同策咨询研究部总监 张宏伟

　　在楼市充分竞争的市场环境中，全国性品牌大企业通过过去几年在房地产市场的直接跑马圈地模式受限，尤其是在土地成本、融资成本持续攀升的市场背景下，企业延续过去“圈地囤地”模式已不可取。

　　今年二季度以来，受银行信贷紧缩等因素影响，全国楼市进入低迷期，企业销售业绩不佳，资金压力不断加大，房地产整体大环境因为“惜贷”常态化而发生变化，导致大多数房企对于未来市场前景愈发悲观，拿地更趋谨慎和理性，土地市场也呈现出一些新的特征。

　　那么，对于2014年全国土地市场来讲，呈现出哪些具体特征？未来土地市场是否有新的转机？未来土地市场将呈现出哪些变化？

　　总结：2014年全国土地市场四方面的特征

　　受银行信贷紧缩、企业销售业绩下滑等因素影响，土地市场总体进入低迷期，甚至二季度以来不少城市还重现土地流拍的现象，同时，由于品牌房企的布局策略分化与楼市表现分化导致今年全国土地市场表现差异化，不同城市土地市场表现为差异化，局部市场仍然有优质地块推出，淡市当中也有“地王”再现的现象。具体来讲：

　　第一、受银行信贷紧缩、企业销售业绩下滑等因素影响，房企资金面相对紧张，扩大再投资意愿降低，土地市场总体进入低迷期。

　　中指系统数据显示，2014年1-11月，全国300个城市各类土地共成交16.5亿平方米，同比下降29.2%，降幅超过土地推出量。其中，住宅用地成交7.5亿平方米，同比大幅下降34.3%；商办用地成交3.1亿平方米，同比下降33.2%。

　　第二、土地市场成交表现总体较为低迷，但是由于品牌房企的布局策略分化与楼市表现分化导致今年全国土地市场表现差异化，不同城市土地市场表现为差异化。一线城市土地市场表现仍然不差，土地出让金也没有出现下滑，二线、三四线城市下滑较为明显，土地市场分化特征明显。

　　以一线城市为例分析，同策咨询研究部数据显示，2012年北上广深四个一线城市土地出让金合计2020亿元；2013年四个一线城市土地出让金猛增至5245亿元，土地出让收入大增；2014年1月-12月18日，北上广深四个一线城市土地出让金合计4880.98亿元，去年同期为5003.64亿元，同比微跌2.45%，并没有出现明显下滑。

　　第三、多个城市土地流拍现象重现，在供地量与节奏上，迫使地方政府有可能会通过减少供地计划、放缓土地出让节奏、降低入市门槛等措施避免土地市场流拍，以扭转土地市场僵局。

　　从上半年尤其是第二季度土地市场表现来看，房地产开发投资及土地购置面积呈现下降特征，这意味着全国重点城市土地市场开始遇冷。比如2014年4月下半月以来，多个城市土地拍卖不景气，广州、济南、苏州、杭州、南京、武汉、天津、上海、成都等城市流拍地块显著增加，底价成交成为主流，溢价率、楼板价较高地块似乎已绝迹。

　　从土地流拍现象出现的原因来看，主要还是由于银行信贷紧缩持续导致市场成交量低迷，由此开发企业资金面越来越紧张，拿地动作相对越来越谨慎所致。此次土地市场流拍现象有可能因为银行信贷紧缩的延续而继续出现，并且有逐渐增多的趋势。

　　在这样情况下，今年国土资源部暂停对外发布全国住房用地供应计划，改由地方自行公布各省供地计划。这将增加地方政府在土地供应方面的主动权，尤其是在供地量与节奏上，地方政府有可能会通过减少供地计划、放缓土地出让节奏、降低入市门槛等措施避免土地市场流拍，以扭转土地市场僵局，获得更多的土地出让金溢价收益。

　　第四、今年全国土地市场表现总体低迷，但淡市当中因优质地块的推出导致局部市场仍然有热点，甚至“地王”再现。

　　今年二季度以来，在国内大多数大中城市房价遭遇 “倒春寒”纷纷打折销售的当口，部分城市“地王”重现，比如5月底中冶49.5亿底价夺天津“新八大里”地王，西安悦荟以约2466万元/亩拿下解放路商圈单价地王，7月份的丽丰控股获得黄浦五里桥街道104街坊39/1宗地块“全国楼板价地王”、广州万科荔湾新地王、保利置业花都区新地王、金隅番禺地块 “市桥地王”、8月的郑东新区龙湖区域地王等等。

　　再比如，至第四季度，各地年底大规模推地的翘尾行情出现，包括上海董家渡“地王”，各地11-12月份集中推地等措施等，各重点城市土地市场成交量达到小高峰。

　　趋势：2015年土地市场继续分化，房企拿地策略将继续谋求转变

　　综上所述，今年土地市场总体低迷已经成为定局，那么，未来土地市场是否有新的转机？未来全国土地市场将呈现出哪些变化？

　　第一、宏观经济仍然处于调整期，房地产市场不可避免仍然会受到影响，楼市短期内难以有较明显的好转，此时，各地楼市成交量及库存去化周期压力继续表现分化，房企拿地策略进一步分化，最终使2015年全国土地市场表现更加差异化。

　　从最新市场表现来看，由于利好政策出台、房企冲刺年报业绩等因素，有助于提高市场去化速度，2014年年底楼市成交量“翘尾”行情可期。但由于当前库存压力仍然较大、房企扩张盲动性等因素，2015年楼市仍然面临去库存压力，去库存仍然是市场主旋律。同时，不同城市呈现出分化特征，一线城市及市场基本面良好的部分二线城市(合肥、南京、南昌、 苏州、石家庄等)继续看好，其他大多数城市仍然面临去库存的压力，不同城市土地市场表现为差异化。

　　因此，对于房企来讲，应该根据未来市场“去库存”的主基调调整不同城市的拿地投资策略，加大对于一线城市及部分市场基本面良好的二线城市的投资力度，适当缩减其他有较大去库存压力的城市的投资拿地规模。

　　第二、新的经济规划或城市规划热点区域的土地市场仍然值得房企关注。比如各地新区规划获批、自贸区规划获批、地铁线路沿线热点区域等等，都会带来楼市的投资机会。

　　以自贸区为例，上海自贸区成立之后，住宅用地、商办用地、工业用地的价格短期内便快速上涨，尤其是工业用地，溢价率表现更是惊人。从地价快速上涨背后的原因来看，很简单，由于自贸区的获批，自贸区内产业用地的需求快速增加，而土地资源的有限性势必不会满足所有企业的需求，这势必会让自贸区板块内土地价值持续上涨，这对于房企来讲，也就意味着投资开发的机会。

　　因此，广东、天津、福建等自贸区获批后，自贸区辐射范围内的土地市场也避免不了房企想方设法拿地炒作的现象，这或许也正是这些热点区域的投资价值所在。

　　第三、在楼市调整期及新型城镇化的市场背景下，房企拿地模式将继续谋求转变，通过“地产+X产业”方式进行“跨界”投资，实现企业的战略转型。

　　每一轮市场周期的变化都会给房地产市场带来新一轮的市场变革。2014年，在银行信贷紧缩的市场背景下，全国房地产市场进入了新一轮的市场低谷期，全国房地产行业面临着新一轮的市场变革。而这样的变革主要变现为：在楼市充分竞争的市场环境中，全国性品牌大企业通过过去几年在房地产市场的直接跑马圈地模式受限，尤其是在土地成本、融资成本持续攀升的市场背景下，企业延续过去“圈地囤地”模式已不可取。

　　同时，住宅行业开发利润率的逐渐走低，房企原有的以单纯住宅业务为主的开发模式已经过时，这对于品牌房企来讲，在完成全国化布局之时，又不得不马不停蹄战略转型，考虑业务多元化或依托房地产主业进行“跨界”转型。此时，企业势必会通过其他间接方式进行拿地，尤其是在新型城镇化的市场背景下，房企势必会走向产业扩张与转型之路，通过“地产+X产业”方式进行“跨界”投资，实现企业的拿地与发展战略的转型。

　　从未来几年趋势来看，品牌房企通过“地产+X产业”方式的“跨界”投资战略转型还会如火如荼进行，这些房企试图通过“房企+X产业”的操作模式使城市、资本、产业与人口的协调发展，在新型城镇化的过程实现企业的发展价值。