日前，江门楼市“中考”放榜，全市供应32804套，同比增长13.9%；全市一手住宅成交25410套，同比减少5.7%；全市一手住宅成交均价为8091元/平方米，同比下跌2.5%；全市库存50236套，同比增长55.6%。

整体而言，供应有所增加，成交有所减少，价格冲高乏力。

文/图 江门日报记者 周春锋

A 供应：

三区下降，四市增长

全市来看，今年上半年一手住宅供应32804套，同比增长13.9%。

分区域来看，三区均同比减少，其中，蓬江供应3466套，同比减少25.3%；江海供应1996套，同比减少23.3%；新会供应3562套，同比减少1.9%；

其余四市均同比增长，其中，鹤山供应8305套，同比增长50.2%；台山供应6615套，同比增长3.7%；开平供应4656套，同比增长134.2%；恩平供应4204套，同比增长4.6%。

为更好地进行对比，记者梳理了2016—2019年上半年的供应数量，全市分别为19551套、27121套、28789套、32804套。由此可见，今年上半年的供应是4年来的最高。分区域来看，鹤山分别为2657套、3512套、5530套、8305套，大幅递增；开平的数据犹如“过山车”，分别是2621套、5271套、1988套、4656套。

“上半年的供应处于近年来的高位，主要是下辖4市贡献力量。”美智地产研究部相关负责人表示。

江门地产智库成员、楼市分析师冯景全则认为，整体看，非限购区域在受政策调控影响较小、前期行情火爆背景下，今年上半年施工进度有所加快，特别是开平和鹤山，供应量大增，带动全市上半年供应量同比出现一定幅度增长，而市区限购区域，房企心态普遍谨慎，开发速度缓慢，今年上半年限购区域供应量延续2018年上半年持续下降的势头。

B 一手住宅成交：

新会成交套数超蓬江、江海总和

上半年，全市一手住宅成交25410套，同比减少5.7%。

分区域来看，蓬江、江海、台山成交同比降幅均超3成，其余区域均有2成以上的同比增长。从数据不难看出，新会成交量超过蓬江、江海的总和；鹤山成交套数为6891套，同比增长39.4%，成交套数和增幅均为全市最高。

记者另外梳理发现，全市近4年的数据分别为27369套、39472套、26935套、25410套，呈现出激增后锐减的“过山车”状态。分区域来看，鹤山近4年的数据分别为3492套、6840套、4943套、6891套，呈现明显的起伏状态。

美智地产研究部相关负责人表示，在供应相对充裕的情况下，成交走势可谓跌宕起伏，先后经历了3、4月小阳春——5月旺季下挫——6月淡季不淡的3种阶段，其中，新会和鹤山助推全市成交量冲高，而蓬江、江海和台山上半年的表现则较为逊色，同比明显减少。

冯景全则分析认为，在需求相对低迷、原主力成交区域蓬江、江海两区成交量下滑影响下，全市上半年成交量出现一定程度下跌。具体到各个区域，涨跌互现。由于前两年行情火爆，再加上需求出现一定程度透支，以及政策调控，蓬江、江海两区延续去年以来成交低迷状况，成交量下跌明显。两区总和已有约10个月的成交量低于千套，且成交热度远不及购买力相对强劲的新会。

尤其值得注意的是，蓬江目前可售项目集中在滨江新区华盛路一带，由于当前配套尚待完善，加上购房门槛较高，热度消退明显，而鹤山上半年供应较大，房企普遍以价换量，使成交量出现一定回升。

C 一手住宅均价：

全市均价小幅下降

上半年，全市一手住宅成交均价为8091元/平方米，同比下跌2.5%。

分区域来看，蓬江、鹤山同比下跌，其余区域均同比上涨，其中，恩平同比涨幅最高，为13.2%。

从近4年的数据来看，鹤山表现相对突出，近4年的数据分别为4660元/平方米、6650元/平方米、8114元/平方米、7581元/平方米，起伏明显。

美智地产研究部相关负责人表示，房价数据整体表现一般，上半年累计网签均价连续6个月同比下跌。一方面是因为全市区域成交结构发生变化，下辖市成交贡献度持续增大，导致结构性网签均价有所下跌；另一方面，由于市场整体仍然处于偏冷的状态，低开入市、降价走量、去装修卖毛坯等项目增多，导致整体价格小幅下挫。

冯景全则表示，去年以来，全市库存逐步上涨，部分房企以价换量，全市上半年均价出现一定回落。具体到各个区域，市区整体较稳定，其中新会由于交通枢纽即将启用，城区所售房源占比较大，以及市民购房热情高涨，再加上供不应求，上半年房价整体出现一定程度上涨；鹤山自去年底库存突破万套以来，房企以价换量，房价出现一定回落；恩平今年上半年房价出现一定程度补涨。

D 库存：

恩平去化周期约17个月

上半年，全市库存50236套，同比增长55.6%。按过去一年月均成交4274套计算，去化周期约12个月（以下去化周期算法相同，除注明外）。

分区域来看，各区库存均增长，其中，蓬江库存4900套，同比增长19.5%。按过去半年月均成交363套计算，去化周期约13个月；江海库存3700套，同比增长76.2%，按过去半年月均成交294套计算，去化周期约13个月；新会库存4561套，同比增长19.1%，去化周期约6个月；鹤山库存12921套，同比增长98.3%，去化周期约13个月；台山库存8645套，同比增长85.2%，去化周期约9个月；开平库存7748套，同比增长19.0%，去化周期约15个月；恩平库存7761套，同比增长69.8%，去化周期约17个月。

冯景全指出，由于上半年供应量大于成交量，全市库存明显上升，突破5万套大关，接近历史峰值。全市各个区域库存均出现一定程度上升，其中鹤山继续延续去年底以来的高库存状态，库存已攀升至近1.3万套，房企去化压力最大；新会由于片区购买力充足，加上供应有限，库存仍处于较低区域。整体看，当前库存略高，如何提高去化率，将是房企首要面对的问题。房价或将出现分化，部分配套、购买力不足的区域房价，或将出现一定程度调整。

记者另外梳理发现，近4年来，全市库存数据分别为42607套、29880套、32295套，50236套，呈现V形。

再看部分区域的表现，蓬江、江海分别为11900套、5800套、6200套、8600套；鹤山分别为6142套、4047套、6516套、12921套；新会分别为5706套、4425套、3829套、4561套。由此不难看出，鹤山增长最为明显，新会则最为稳定。

E 二手房成交：

台山同比增长41.1%

上半年，全市二手房成交14623套，同比减少9.5%。

分区域来看，蓬江成交3785套，同比减少16.9%；江海成交1185套，同比减少7.3%；新会成交1536套，同比减少40.3%；鹤山成交1612套，同比减少29.7%；恩平成交685套，同比减少2%。

其余区域成交同比增长，其中，台山成交3578套，同比增长41.1%；开平成交2242套，同比增长2.7%。

近4年来，全市二手房成交量分别为10821套、17209套、16163套、14623套，呈现先涨后跌的状态。分区域来看，也呈现先涨后跌的状态，其中，蓬江、江海分别为3998套、6474套、5881套、4970套；新会分别为1637套、3026套、2573套、1536套；鹤山分别为882套、2008套、2292套、1612套。

之所以如此，业内人士李先生重点分析认为，一是市场整体热度不高；二是一手住宅供应丰富。

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5、19家房企“抢”镇街地块

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