21世纪经济研究院分析师卢常乐

楼市传统市场旺季“金九银十”刚过，年内各地楼市成交最后一波高峰期落下帷幕。

在当前楼市全面严控，市场逐渐回归理性的情况下，二手房市场的成交情况如何？21世纪经济研究院注意到，全国主要城市的成交出现较为明显的分化。

根据国家统计局数据显示，10月份我国楼市下行趋势明显。表现在二手房市场上，全国4个一线城市二手房价格皆出现回落，且降幅在9月的基础上持续扩大，受监测的31个二线城市的二手房价格平均上涨了0.3%。

21世纪经济研究院选取国内11座重点城市（主要包括省会城市、直辖市和计划单列市），分别从10月份挂牌均价、成交单价、平均每日降价房源数、平均每日涨价房源数，以及租赁价格涨幅等数据维度，综合分析其二手房市场成交现状。

从分析结果来看，当前在全国主要城市二手房市场成交出现分化的情况下，热点城市的二手房市场价格与成交情况亦体现出分化的趋势，且中西部热点城市的二手房价格涨幅明显高于东部热点城市。

同时，对比同期各主要热点城市的挂牌均价、每日降价房源和涨价房源比之后发现，二线城市二手房降价迹象开始显现。

作为楼市成交的传统旺季，10月份热点城市二手房市场分化的迹象十分明显。

根据国家统计局网站数据显示，10月11个主要城市的二手房售价环比情况中，一线城市的北京、上海和深圳环比9月皆出现下降趋势。其中环比跌幅最大的是深圳，达到0.6%，北京和上海皆以0.2%的跌幅排在其后。

在剩余8个热点城市中，除杭州出现0.4%的较大跌幅外，其余7个热点城市的二手房售价皆出现了不同程度的上涨趋势。

值得关注的是，二手房售价环比上涨的热点城市中，中西部城市成交价涨幅明显高于东部。西部城市西安、重庆和成都的二手房成交单价环比涨幅分别为1.5%、0.5%和0.5%，而东部城市中的大连、济南和南京涨幅分别为0.1%、0.6%和0.1%。

二手房市场成交往往直接反映当地楼市的变动现状，结合10月份各城市的二手房成交价来看，当前中西部热点城市环比涨幅普遍高于东部沿海地区的热点城市，这在一定程度上说明东部热点城市的二手房市场正处于高位盘整阶段，而售价相对较低的中西部热点城市市场活跃度明显更高。

在10月11城的二手房均价环比涨跌情况统计中，杭州二手房成交均价是唯一一个在二线城市中出现较大幅度下跌的城市。根据杭州市国土局的统计数据，杭州二手房成交量在5月达到高峰后，便连续下跌了6个月时间，10月杭州二手房市场成交量仅1939套，甚至低于今年2月的成交量，创一年成交量的最低值。

21世纪经济研究院分析师认为，杭州二手房价格下行趋势与10月一线城市二手房市场整体下行趋势类似，皆是当前楼市调控政策发挥市场实际作用的体现。同时，杭州又具有特殊性，此前受土地拍卖和楼市成交热度的影响，杭州房价逐渐走高，当前二手房市场下行调整，正是杭州下半年土地降温和摇号等楼市调控政策发挥实效的表现。

在热点城市二手房市场整体分化趋势明显的情况下，各地租房市场出现了不同程度的整体下调情形。

据中国房价行情网（中国房地产行业协会主办）统计数据显示，10月份11城的平均月租金为48.73元/平，环比9月下跌了0.53%。其中，月平均租金下调最快的城市为济南，跌幅为2.22%，西安和杭州次之，跌幅分别为1.73%和1.51%。

除去个别热点城市之外，10月11个热点城市房租降价趋势与当前各城市大力发展租房租赁市场，不断提升租赁市场供给有关。受此影响，部分城市的住房刚需得到一定程度的满足，从而使得置换需求在二手房交易中的比重提升，可能也是推动当前二线城市二手房价格提升的一个重要原因。

与此同时，在当前楼市调控不放松的情况下，房屋租赁和二手房市场成为满足居住需求的关键力量。热点城市的房租价格下调，有益于解决热点城市，尤其是二手房价格上涨的热点城市的居住矛盾问题。

据诸葛找房数据研究院的数据显示，10月份全国11个热点城市的二手房挂牌均价和成交均价，环比9月价格下调的城市数量要远超价格上浮的城市。

从二手房的挂牌均价统计来看，环比9月出现价格回落的城市共有9个。其中，郑州以1.06%的跌幅成为当月平均二手房挂牌价格跌幅最高的城市，成都和重庆次之，跌幅分别为0.88%和0.89。成都的二手房挂牌价格已连续7个月下跌，体现出当地二手房市场成交周期延长、市场观望情绪渐浓的特点。

11个城市的二手房挂牌价格平均跌幅达到0.42%，21世纪经济研究院分析师认为，这表明当前在楼市严控等政策影响背景下，热点城市的楼市观望情绪凸显。同时，热点城市的二手房挂牌价整体回落，也有益于推动当地楼市价格逐步向理性回归。

需要注意的是，南京和深圳成为为数不多的二手房挂牌均价上涨城市。其中，南京的挂牌均价为30750元/平方米，环比涨幅为0.35%，深圳的挂牌均价为65813元/平方米，环比涨幅为0.4%。

21世纪经济研究院分析师认为，二手房挂牌市场价格能够体现当地市场对楼市的预期情况，南京和深圳的二手房挂牌均价都出现环比上涨的情况，主要与当地市场需求结构密切相关。当前市场逐渐回归理性，刺激一部分刚需和置换需求的出现，同时挂牌房源趁势涨价起到了一定的提振作用，成为10月上述两地挂牌均价整体提升的关键。

据中国房价行情网统计显示，10月南京和深圳的二手房挂牌房源主要以低总价刚需和改善为主。

以南京为例，总价100万-200万元的挂牌房源占比最多，高达33%；其次为总价200万-300万元的房源，占29%，两者合计占二手挂牌房源的六成多。

“金九银十”期间，热点城市二手房市场预期降温的迹象，还体现在城市日均降价房源和日均涨价房源的比例上。

统计显示，10月11个热点城市中，日均降价房源数量都远高于涨价房源数量。上海以3015个日均降价房源位居热点城市首位，西安则以257个日均降价房源排在最低位。

在关键的比例方面，11个热点城市中日均降价房源数量平均是涨价房源数的4倍，其中比例最高的是杭州市，达到了11.3:1，位居11个热点城市中的首位。

21世纪经济研究院分析师认为，进入2018年下半年杭州土地市场急速降温，以及摇号等调控政策效果逐渐显现，楼市逐渐进入到下行盘整时期，目前杭州的二手房源降价趋势明显便是很好的佐证。

11个城市日均降价房源均大幅高于涨价房源数量，也反映了市场对热点城市二手房预期的下调。在当前经济面临下行压力的形势下，热点城市二手房市场观望情绪上升，这对于全国房地产市场走势来说，带有一定的指向意义。