近市区的，一文不值；城市边界，却受人追捧。

　　万众瞩目的交通枢纽，一片荒凉；荒地上的新区域，却已光芒四射，房价高企。

　　这楼市，到底怎么了？

　　粤港澳大湾区一纸政策，南沙成为大湾区中心枢纽，得以焕发新生。如今的南沙，已经是全国最具发展潜力的区域之一。

　　点击链接，阅读南沙价值分析文章：《一纸政策之后，第二个“深圳”神话即将出现！》

　　但是，外地人能买吗？怎么买到最具价值的板块？

　　按照南沙的人才购房政策，只要在南沙区工作，并据有本科及以上学历，或中级及以上专业技术资格或职业资格，不需户口和社保就可以在南沙买房。

　　工作证明很好弄，找一家公司，开个劳务合同，稳妥点，可以再做两三个月南沙的流水。

　　有本科学历的直接可以买，没有的，弄个中级专业技术资格，花个几千块钱，就有人能帮你一条龙搞定。

　　所以，现在的南沙买房，限购不是关键，难是难在怎么选对板块。

　　南沙不小，800平方公里的土地上，分布着众多板块，到处都是概念和中心，主城区、CBD、交通枢纽、工业区、高铁板块、物流板块……宛如一个小城市。

　　怎样找到最具价值的板块？必须紧抓南沙板块选择的几个核心标准：

　　1.离广州市区的远近并不重要。不管是南沙南，还是南沙北，对于广州市区来说都是郊区，差不了多少。

　　2.对于投资来说，爆发力和成长性最关键。爆发力和成长性体现在哪里？规划和产业。

　　3.离深圳近是一大优势。南沙的未来发展，必须要向南拥抱东莞、深圳，离深圳近的板块，不管是产业的承接，还是人口的承接都占据优势。

　　4.关注环境，尤其是海景。南沙位于珠江入海口，海资源是一大卖点，依托海景，优质的居住环境和景观是居住的一大吸引点。

　　根据南沙自贸区的规划定位，南沙可以划分为7个主要板块，从北到南分别是：庆盛枢纽区块、海港区块、蕉门河区块、明珠湾区块、南沙湾区块、南沙枢纽区块、万顷沙加工制造业区块。

　　板块一：庆盛区块

　　庆盛板块，是七大板块中位于南沙最北部的板块，也是最靠近番禺和广州市区的板块。外地不了解的人咋一看庆盛，会觉得庆盛前途无量，但实际上却恰恰相反。

　　庆盛板块的卖点之一是高铁站，但大胡子说房一直都强调：高铁站从来都不是房产投资的机会。高铁是城市间的交通，很难靠高铁形成居住区。而且庆盛站高铁班次很少，人流也很少。

　　庆盛高铁站旁规划有产业园，规划上有人工智能、医疗、教育，听概念高大上，但是实际上并没有形成强大的产业。

　　高铁站附近没有规划住宅，住宅都分布在周边地区，譬如东涌、鱼窝头、黄阁等，房价1.9-2.5万/平左右，黄阁的发展好一些，但整体发展现状都很落后。

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　　庆盛周边城市面貌

　　虽然庆盛是离番禺最近的板块，但南沙的价值不在于广州，而在于它是大湾区的南沙。对于去广州中心区的通勤，也不差这么十几公里和十几分钟。所以庆盛比其它板块更靠近番禺和广州市区，一点意义都没有。而且离南沙核心发展区域也远了。

　　板块二：海港区块

　　海港区块，功能定位是国际航运发展合作区，重点发展港口、物流。整个区域根本没有规划住宅，也不适合居住，所以买房直接不用考虑这里。

　　板块三：蕉门河区块

　　蕉门河区块，是南沙老城区，主要包括蕉门河两岸及金洲周边，是目前南沙最成熟得板块，也是区政府所在地。一条进港大道，见证了南沙前15年的风雨历程。在这里，也是你唯一能感受到南沙像是一线城市区域的一个地方。

　　这里集中了南沙大部分的配套和资源，而且还有地铁4号线经过，目前是整个南沙的人气聚集地，万达广场里人来人往，楼盘亮灯率很高，路上都是行人，目前房价在3万/平上下。

　　万达广场内

　　老城区街上

　　但老城区楼盘多，未来出货竞争大，就一个越秀地产，在这里就有11个楼盘密布在此。而且老城区也没有什么概念和规划兑现的利好，投资的爆发力不强。

　　总得来说，蕉门河板块具备一切居住的条件，买了直接就能住。但如果是投资，缺少想象力和空间。

　　板块四：明珠湾区块

　　明珠湾，虽然目前人气并不是很足，但却是整个南沙定位最高的板块——金融商务CBD。如果说老城区代表了南沙的现在，那么明珠湾就代表了南沙的未来，未来南沙一切繁华尽皆汇聚在此。

　　明珠湾的核心是灵山岛尖，整个灵山岛尖规划得很清晰。以凤凰大道为分界线，大道以东是纯粹的商务区，南沙金融商务尽入彀中。

　　中交建总部、中铁集团港航局和中铁隧道局总部、星河总部、越秀国际金融中心、国际风险投资中心、广州商品清算中心、南沙国际贸易中心等众多企业总部和金融机构都已签约进驻，整个城市界面已经做得很不错，目前在建各种高楼大厦。

　　灵山岛的区域规划图

　　灵山岛商务区

　　灵山岛商务区

　　大道以西是纯粹的居住区，明珠湾在售的楼盘基本都集中在这里，整个环境打造得很舒服，而且细节很用心，井盖上都做了绿植。目前均价在3.6万/平左右，贵一些的能破4万/平。

　　灵山岛居住区

　　灵山岛居住区-江边

　　灵山岛居住区

　　灵山岛下面是横沥岛，也属于明珠湾，但农民房多，拆迁慢，竞争力远不及灵山岛。

　　明珠湾拥有南沙最高的定位——CBD，未来依托金融商务，结合望江景观和优质环境，将打造成为一个小陆家嘴(600663,股吧)。虽然房价比老城区都高，但仍是投资价值高地。10年前上海陆家嘴卖3万/平，对面虹口区卖3万多/平，而现在虹口卖6万/平，陆家嘴已经破10万/平。

　　板块五：南沙湾区块

　　南沙湾，是南沙海景最好的板块。正如李老师一直强调的：房产改善时代，买房一定要占据稀缺资源。而南沙湾的海景就是这种稀缺资源，南沙湾不仅有优越的海景景观，整个板块的道路和环境都做得很好。

　　南沙湾还有一大优势：离东莞、深圳、香港很近。虎门大桥就坐落在板块内，对面就是东莞，50分钟到深圳前海。而且有南沙客运港，坐船1小时就能到香港。

　　除此之外，南沙湾海聚集了大量的科研机构，像广州南沙科技创新中心、中国科学院南海海洋研究所、中国科学院工业技术研究院……，未来也是一群高端购买力。

　　南沙湾东部，才是真正意义上的南沙湾，也是价值最高的区域，虎门大桥、南沙客运港、邮轮母港、游艇会这些都集中在此。有山有水有繁华，坐拥一切优质资源，这里未来一定会成为高端居住区，形成南沙富人聚居地，目前房价也达到3万多/平。

　　南沙客运港

　　南沙大桥和邮轮母港

　　挨着南沙湾往西，有一个珠江湾板块，与万顷沙隔江相望，两地之间的明珠湾大桥明年将建好落成，但可惜万顷沙现在发展得不好，未来机会也不大，靠万顷沙没意义，但珠江湾的房价也要3万/平了。

　　板块六：南沙枢纽区块

　　南沙枢纽板块，定位为南沙铁路、城际的交通枢纽，未来地铁18、22、15号线也会在这里交集。但现实很骨干，这里处处发展落后，满地荒芜，配套严重不足，想在路边找个便利店都难。

　　附近有一个楼盘，由期房卖到现房，据楼盘销售说，到现在都还只有3成入住率，其销售中心更是透露着小家子气。

　　未来这里只能是个中转站，作为一个单纯的交通枢纽，不管是自住还是投资都不适合。

　　板块七：万顷沙加工制造业区块

　　听名字就知道，这里的定位是加工制造业，整个城市界面很落后，配套少，只能成为工厂区，而且离老城区20多公里，不适合居住。

　　对于投资者而言，CBD明珠湾灵山岛绝对是首选，其次是南沙湾，最后是老城区蕉门河板块。其它的板块，就没有投资的必要了。

　　而对于刚需来说，则要根据工作地来选择了。

　　如果是南沙本地人，毫无疑问选择蕉门河板块，享受最成熟的配套资源。

　　如果在广州市区上班，那就围绕地铁站来买。重点不是4号线，而是18、22、15号线。地铁18和22号线快线连通市区，但在南沙只有2个站，所以要结合15号环岛线的站点分布来选择，未来通过15号线换乘。

　　如果是番禺外溢，那么也可以考虑庆盛，毕竟靠近番禺，价值还相对便宜，还能有2万不到的房子。

　　如果是深圳人，那么离深圳最近的南沙湾就是最好的选择。自住和投资都能得到兼顾。

　　南沙是广州布局大湾区的重要棋子，也是粤港澳大湾区的关键节点。

　　近年来，广州的发展严重落后，甚至有“北上广深”变成“北上深杭”的说法，广州要摆脱困境，实现城市发展的新突破，就必须依赖南沙。

　　一纸大湾区纲要，南沙重获新生。在大湾区的推进之下，地理中心的南沙，必须也必然会因此而崛起。南沙正在由广州的“小南沙”成长为大湾区的“大南沙”，再造一个小深圳！

　　南沙的各大板块，你最看好哪里呢？欢迎在评论区留言，分享你的看法。