刚刚闭幕的十八届五中全会通过的普遍二孩政策，将允许每对夫妇可生育两个孩子，这是继2013年十八届三中全会决定启动实施“单独二孩”政策之后的又一次人口政策调整。

二胎全面放开的消息一时刷便了微信朋友圈，地产界普遍认为，虽然这一重磅消息对于楼市是重大利好，但从根本上无法改变楼市进入下半场的事实。相较一线和三四线城市，全面二胎政策对二线城市改善型需求利好最大。

利好楼市几何？

易居研究院副院长杨红旭表示，允许普遍二孩政策对于楼市应属重大利好。因为楼市需求与人口有关。全面放开二孩限制，将明显促进人口增长，而且十几年后将增加劳动人口数量，小幅再现人口红利，既有助于经济增长，也有利于楼市需求。

不过，中原地产首席市场分析师张大伟对《第一财经日报》表示，不要高估这一政策对全国的影响。因为此前单独二孩放开后，生育意愿并不高。至少到目前为止，单独二孩政策对市场影响并不大。

在单独二孩放开后，2014年全年仅增加出生人口47万。中国社会科学院人口与劳动经济研究所人口预测专家王广州（楼盘）预计，假如2015年11月1日全国同时实施全面二孩政策，估计明年政策新增出生人口在230万左右，超过360万的可能性不大。

如此小的增量，分摊到全国，每个城市新增的数量就更小了。因此，在一位地产界人士看来，尽管全面二胎政策对楼市有明显利好，但现如今房地产的根本问题依然是高库存、去化难，供大于求的基本格局，全面二胎政策也改变不了房地产黄金时代结束的大格局。

二线城市或受益最大

同策咨询研究部总监张宏伟认为，全面二胎政策虽然无法根本改变楼市进入存量房时代的事实，但他对于提振楼市需求，延缓楼市增量房增速下滑会起到一定作用。

他认为，这种改变首先是户型结构。二胎后，家庭结构发生变化，原来一家三口变为一家四口，同时，也需要父母或雇佣保姆一起来照顾家庭。原来一家三口的居住需求一般为两房即可，二胎后，住房需求起码变为三房，甚至四房。这对未来改善型住房项目来讲是利好。一些反应神速的开发商，也已经行动起来借势吆喝，为四房复式户型大做宣传。

不过，在张大伟看来，放开二胎对改善型需求的影响也要因地而异。一方面，三四线城市普遍都是三房、四房甚至更大的户型，因此改善性需求并不是特别明显。另一方面，即便二胎放开后，人口有所增加，但人口从三四线流向一二线的大趋势并没有改变，三四线城市未来仍然面临人口流出需求减少的格局。

张大伟说，在一二线城市，也要因城而异。在北京（楼盘）、上海（楼盘）和深圳（楼盘）三个一线城市，由于房价以及各种生活成本十分高昂，人们的生育意愿并不强烈，放开二胎的影响相对较小。因此全面二胎政策对二线城市的改善型需求利好最大，而一线城市中的广州由于房价和生活成本更接近二线城市，因此可能也会产生比较多的改善型需求。

此外，区域的文化风俗差异也对楼市有一定的影响。相对而言，华南地区的广东、福建等地由于家族传统观念比较强，这些地方生育二胎的意愿会比较强烈。因此，广州、深圳、福州（楼盘）、厦门（楼盘）等城市受二胎政策的影响也会比较显著。

来自福建泉州（楼盘）农村、在厦门上班的施先一听说二胎政策放开，就表示自己一定要再生一个。“我们中学同学很多人还是愿意生二胎的，有的人为了生二胎几年前还专门把户口迁回农村老家。”他说。

除了户型结构和区域差异，楼市变化的第二点将体现在学位房上。张大伟说，对于二胎家庭来说，相当于每人只花费学区房的一半价格。所以，全面放开二孩政策后，全国各地学区房的地位将更加不可动摇，学区房及入读名额的争夺也将愈发激烈，学区房的价格也将水涨船高。

易居智库研究总监严跃进认为，二胎政策后，人们的生育意愿能否提高，与目前人口的可支配收入、生育观念转变有关系，尤其是社会保障、基本公共服务能否到位十分关键。如果社会保障到位，那么完全可以增加人口，，进而增加住房需求。