自今年1月1日起，新颁布的《杭州市居住房屋出租安全管理若干规定》(以下简称《规定》)正式施行，使得原来房屋租赁中一些束手无策的问题变得有法可依了。对“群租”动真格，是内容之一。

　　下沙闻潮派出所最先对群租房动真格。1月12日，根据新《规定》及相关法律法规，依法对违规的二房东小李作出了行政拘留3日的处罚，打响了新规实施以来杭州处罚违规房东的第一枪。

　　新《规定》的实施，对居住环境以及安全等方面都有了一定的提升，3个多月过去，现在整改得怎样，是否符合标准？二房东对整改的态度是否有所转变，租房需要注意哪些问题？

　　一套房隔成11间出租被拘留3天

　　二房东真的按规定整改了吗？

　　原在房屋中介上班的小李，去年11月辞职单干做起了二房东生意，在下沙观澜时代瀚庭苑以每月3200元的价格租下一套房子。房子是Loft结构，楼上楼下加起来有200多平方米。

　　房子到手后，小李对房子进行了装修，隔成了每间8-10平方米不等的11个小房间，再以每间400-700元的价格对外出租。

　　今年新《规定》施行后，闻潮派出所给小李等辖区内涉嫌违规的二房东发出《整改通知书》，责令限期整改。小李虽然对租房做了一些整改，但因存在无消防设施配置、无逃生四件套配置等安全隐患，1月12日，小李受到行政拘留3日的处罚。

　　这则新闻在圈内引起了不小的轰动，不少二房东开始对手里的房源进行整改。

　　据了解，杭州城区群租现象较严重的当数下沙、滨江、城西。有些二房东，手头多的有几十套甚至上百套房源。

　　如今，3个多月过去了，那些二房东真的整改了吗，整改是否达标？记者随意挑选了一个二手房东进行了解。

　　小王，32岁，江西人，之前在一家房屋中介公司上班，几年下来也积累了一些客户资源，于是出来与其姐姐一起做起了二房东。

　　记者在2012年见过小王，那时他手上就已经有几十套房源，大多数在城西。当时，其中一套世纪新城的房源被分隔成8个小房间，每间有6-15平方米不等的面积，没有厨房，除了大面积的房间自带卫生间，其他房间都共用一个小卫生间。租金每间在900-1300元不等。

　　小王告诉记者，现在新《规定》来了，二房东日子也难过了，手下比较显眼的房源都做了一些调整，整改的费用不说，利润也薄了。

　　记者观察了其中一套房源，与2012年时相比，房间个数几乎没有变化，仅把楼下两个房间打通了，其中一个是原来的阳台改造的，但租客换了，房间内还有美容仪器，甚至有美容院的躺床。而其他房间都是正常的租客，楼上还有一个房间暂时未出租，租金也已从2012年的1300元/月涨到了如今的1800元/月。

　　根据新《规定》第13条，出租居住房屋的，应当以一间按照规范设计为居住空间的卧室或者起居室(厅)(以下统称居室)为最小出租单位，不得分隔搭建后出租；餐厅、厨房、卫生间、阳台、过厅、过道、贮藏室、地下室、半地下室等其他非居住空间，不得出租供人居住。

　　那么，像二房东小王这样的情况究竟还有多少？整改真的都合格吗？

　　有业内人士表示，目前大部分小区已进行了整改，对于新政“动真格”，不少二房东有所顾忌，但对于整改合不合格，由于有限制性条件，无法很全面地了解。新政的实施，对于租客来说，租房法律相对原来更完善，对于租客的生活环境、安全等与生活息息相关等方面都有很大程度的提升。

　　二房东违规操作不在少数

　　租房怎样规避陷阱？

　　其实，除了整改是否合格的问题，不少二房东在租房程序上也存在不少问题。

　　近日，租客钱女士向记者讲述了自己的租房经历，称有的二房东在租房过程上耍小动作，赚昧心钱。

　　不久前，钱女士准备在滨江租房子，找了很多途径终于在某网站上看到了较心仪的房源，就打电话给当时网站上标注的该套房源的联系人叶某。叶某称，他在外地，由同事赵某负责接待，钱女士就找到了赵某。

　　据钱女士透露，当时赵某说带她去看某小区一套房子，结果刚到该小区楼下，得知那套房子刚被租掉。万般无奈下，赵某“只能”带钱女士去看了一套租金比较贵的另一套房源。钱女士因急着搬家，只好租下了这套房子。事后，她发现当晚见到的二房东，就是最早联系到的叶某。

　　钱女士抱怨说，如果是因为二房东不放心，合同想走中介，找个中介做证明人那她能理解，但现在就等于白白付了中介费，合同也没有走中介。对此，叶某解释，他的身份既是二房东也是中介，他当时忙，不想失去客户，所以先让同事带看了，他自己也付了半个月房租作为佣金给赵某。叶某说，他在某网站上留了两个号码，一个是中介身份的，一个是房东身份的，而钱女士不巧打的就是中介身份的那个号码。

　　钱女士还说，当时赵某只带她去看了叶某的两套房子，其中还包括走到楼下就租掉的那套，并告诉她暂时没有别的房源了。对此，叶某表示，那也是因为他的房子性价比高，其他房东给赵某的中介费不如自己多。

　　除了此类纠纷外，记者了解到，不少小中介除了挂虚假房源，有的甚至先让付佣金再带看房的。

　　这是某网站的租房信息：滨江一高档小区，群租房，江景房，1400元/月单间。记者电话打过去，那头的回复说：该房源早已租掉，租金也没那么便宜，实际挂低了100-200元。对方表示，隔壁间还未出租，租金1800元/月。

　　记者又找了一间500元/月的，租房信息显示房源较新，电话那头是房多多中介，对方表示房源是有的，，但表示2000元/月以下的都要先付佣金再带看房，若不满意会带看到满意为止。

　　业内人士介绍，目前不少租房房源都有二房东接手，租客在租房时一定得认清房子产权，抵押房不能租。尽量选择大型中介，比较有保障。在租房过程中，为了逼你成交，他们手上明明有5套符合你需要的房源，但只给你一套合适的，其他都是“陪标”的情况。所以，租客要坚持“货比三家不上当”，尽可能在你想租住区域多比较几家不同品牌的中介机构，多看几套房，这样至少选择面广些，判断失误概率低些。

　　此外，特别是涉及水、电、房屋主体等责任一定要约定清楚。去年冬天上海就普遍碰到类似问题，租客屋中水管爆裂了找“急事帮”急救，这个责任有些是房东承担，有些可以是物业公司或开发商承担的，但事前租客因为未能具体进行约定，导致相互扯皮。

　　最后，尽量将使用过程中可能出现的问题，通过合同提前约定清楚，比如续租、租金支付、出售、中止合约、房屋渗漏、设施设备故障、被拆迁等问题。

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　　《杭州市居住房屋出租安全管理若干规定》相关内容

　　《规定》对出租房最小出租单位、人均最小使用面积、实际居住人数都做了具体要求。

　　最小出租单位：必须是按照住宅设计规范设计的卧室或者起居室(厅)，而且不能进行分隔、搭建出租。设计为餐厅、厨房、卫生间、阳台、过厅、过道、贮藏室、地下室、半地下室等其他非居住空间的，不得拿来出租供人居住。

　　人均最小使用面积：每个居室人均面积不得少于4平方米；

　　实际居住人数：每个居室居住人数不能超过2人(有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外)。

　　擅自将厨房、卫生间、阳台出租供他人居住的，由公安机关责令限期改正；逾期不改正，出租人将被处以200元以上2000元以下罚款。出租人如果是单位的，将处以2000元以上2万元以下罚款。

　　依据新《规定》，房屋外窗还不应安装影响逃生和灭火救援的障碍物，窗户或阳台不得设置金属栅栏，确需设置的，应能从内部易于开启。也就是说，我们房间窗外的保笼不能装死，必须是可以打开的。

　　另外，集中居住的出租房，每个居室以及公共区域，要安装火灾探测报警器或者智能火灾预警装置。

　　为此，新《规定》明确了出租人和承租人各自的义务——

　　出租人，应该按要求控制同一居室的实际居住人数；发现有涉嫌违法违规行为的，要向公安、市场监管等有关行政主管部门举报。

　　承租人，增加居住使用人的应当征得出租人的同意；留宿无合法有效身份证件人员的，将处以200元以上2000元以下罚款。

　　转租居住房屋的，应当经过出租人书面同意，并在转租后3日内向所在地公安派出所或者社区居民委员会、村民委员会报告。提醒出租人，千万不要以为房子租出去了，出了事就跟自己没任何关系了，还是应该尽到消防、安全督促的义务，否则也要追究相关法律责任。

　　新《规定》对房产中介和房产经纪人也做了相关要求，比如不得代理无房屋所有权证的房子，公共租赁住房、未取得完全产权的政策保障性房屋，改变内部结构分割出租的房屋等，违反规定的，将记入信用档案，对房地产经纪人员处以1000元以上1万元以下罚款，对房地产经纪机构处以5000元以上3万元以下罚款。