住房租赁市场将出现重大变革，老百姓租房的选择余地将大大增加，而房租价格也有望出现明显下调。上周，国家和上海地方层面出台了多项推动住房租赁市场的政策，可谓从总体导向、供应和税收等全面入手，住房租赁或迎来春天。

　　租房价格指数连续三月扩大

　　刚刚过去的上海4月份《住房租赁指数报告》日前出炉。“租赁指数涨幅连续三个月扩大上行了。所监测的除金山、崇明以外的14个行政区全部上涨，市区涨幅较大，如杨浦、黄浦、虹口、静安分别上涨1.38%、1.20%、1.12%、1.09%。”上海房屋租赁指数办公室相关负责人昨天告诉记者。

　　该负责人表示，这样的上涨有着多方面的原因。“一方面受沪九条新政影响，一部分改善客受限购影响无法购房，转而进入租赁市场，推动租金上涨，租借多为二室或三室。如新静安大宁绿地、浦东塘桥、虹口凉城、长宁中山公园等涨幅靠前。另外，一些长租公寓，如青年公寓、创客公寓的扩张，吸引了不少年轻人及创业者租借，板块租金涨幅明显，如杨浦五角场、浦东张江等。”

　　不过，房租持续高涨的局面将出现逆转！

　　国家地方推多项政策发展租赁

　　面对租不到房和租房贵等长期困扰城市发展的问题，5月4日和6日，国务院常务会议和国新办新闻发布会上，一同推出了发展住房租赁市场的政策。

　　5月6日，，住建部副部长陆克华在国新办《制造业与互联网融合发展及住房租赁市场等政策吹风会》表示，发展住房租赁市场的具体措施包括，一是培育市场供应主体，鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。二是鼓励住房租赁消费，落实提取住房公积金支付房租政策。三是完善公共租赁住房，推进公租房货币化。四是支持租赁住房建设。五是加大政策支持力度，稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点，拓展直接融资的渠道等。

　　此前，5月4日召开的国务院常务会议提出，实行购租并举，发展住房租赁市场。会议确定发展住房租赁市场的四个主要任务，一是发展住房租赁企业，支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。鼓励个人依法出租自有住房。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。

　　而结合“营改增”在全国的全面推开，上海也在上周推出了《个人出租不动产代开增值税发票管理办法（试行）》（下简称“办法”），5月1日起，上海私房出租由营业税改为缴纳增值税，同时，月租金3万以下可享受小微企业免征增值税优惠政策。

　　个人房东有了让利空间

　　根据记者了解，目前我国租赁市场涉及人口在1亿以上，年租金已经突破1万亿元。住房租赁市场中，供应的主体主要还是个人出租，大概占到90%以上。那么新出台的多个政策文件，在上海，是否让个人房东有了让利降价的空间？

　　从眼下来看，上海上周推出了《个人出租不动产代开增值税发票管理办法（试行）》，5月1日起，月租金3万以下可享受小微企业免征增值税优惠政策。以一套月租金6500元的住宅为例，原来按照1.5%收取的营业税要将近100元，现在这一部分将被减免。

　　从长远来看，此次提出新建中小户型为主的租赁住房，同时，允许将现有的住房按照安全、舒适、便利等要求改造后按间出租，例如允许将符合条件的客厅改造成一间房间，单独出租使用，业内通常叫做“N+1”。这么做，可以增加中小户型租赁住房的有效供应，拿得出的租赁房源多了，市场竞争激烈，就能适当降低承租人租金的负担。与此同时，还能有利于规范住房私自改造出租行为。

　　牌照制或让租赁企业进一步减税

　　一些国家成熟的房地产市场，专业的租赁企业提供房源占的比例大概是30%左右。去年以来，国内的租房机构风起云涌，发展迅猛。在此次政策出台后，记者在一个名为“中国公寓联盟”的微信群里看到，国内许多住房机构的负责人都如同打了鸡血一样，感到真正的春天要来了。

　　“营改增加上允许将商业用房按规定改建为租赁住房的出台，企业运营的成本将大幅下降，足以让租房者受益。”上海自如总经理周艺君给记者算了一笔简单的账，“政策明确，允许将商业用房按规定改建为租赁住房，为了降低租户的使用成本，用水、用电、用气的价格按照居民的标准执行。按照目前的价格推算，原先住户的缴纳的水电气费用将下降三分之二左右。”

　　而政策中，“加大政策支持力度，对住房租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持”，让“房东东”创始人全雳更是看好未来：“届时住建部可能会推出存量资产管理的牌照，会对特定租房租赁企业试点减税，这个减税和营改增的效果叠加，租房租赁企业的成本会下降、利润将明显提升，租房的老百姓和相关企业都将迎来春天。”

　　公租房由“贴项目”变成“贴人头”

　　此外，在整个租赁市场中，有大约10%的群体是靠租住政府性的保障房来解决居住，包括廉租房和公租房等。一家承担上海公租房建设运营的国有房企负责人私下表示：“原先政府让我们建公租房给老百姓，建设运营成本极高，每年的租金收入甚至连归还银行利息还不够。而为了补贴，政府还需要拿出廉价的地来给我们，各级各层的压力都很大。”

　　这次提出了“推进公租房货币化”，业内千呼万唤的“住房券”制度看来真的要落地了。记者了解到，以往的公租房模式，政府把资金贴补到具体项目上，有了项目再去寻找对应的保障对象，房屋空置期长、资金回笼慢。而货币化之后，政府把补贴具体发到了人身上，符合条件的租房者领取补贴后可以到市场上去找房，这样的效率也就更高了。

　　“以往只有国企能参加公租房的建设运营，现在市场化的租赁企业可以由此推出更多的针对性产品，等于变相可以参与到政府的公租房项目中。”上海自如总经理周艺君告诉记者，政府对于公租房同样的投入，却能产生更大的效益。

　　政策汇总

　　此次“一篮子”发展住房租赁市场的政策究竟有哪些条款，对此记者进行了一番整理：

　　5月4日国务院常务会议

　　一是发展住房租赁企业，支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。鼓励个人依法出租自有住房。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。

　　二是推进公租房货币化，政府对保障对象通过市场租房给予补贴。在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、教师等专业技术人员，凡符合条件的应纳入公租房保障范围。

　　三是完善税收优惠政策，鼓励金融机构加大支持，增加租赁住房用地供应。

　　5月6日国务院政策例行吹风会

　　一是从税收方面给予优惠。对依法登记备案的住房租赁企业、机构，包括个人，给予税收优惠政策的支持。

　　二是新建中小户型为主的租赁住房。要求各地结合住房供需的状况，将新建租赁住房纳入住房发展规划，合理确定租赁住房建设的规模，有序开展租赁住房建设。

　　三是，对土地用途调整为居住用地的商业用房项目，用水、用电、用气的价格按照居民的标准执行。

　　四是，允许将现有的住房按照安全、舒适、便利等要求改造后按间出租，但是不得改变原有的防火分区等设施。