走出地铁通州北关站，一股敬意油然而生。虽然它的四周随意堆放着数辆公共自行车，还有一些小摩的和小摊贩，但路对面“加快协同创新 推进京津冀一体化发展”的标语与幢幢拔地而起的建筑却时刻提醒着你，这里，是北京行政副中心;最近，它已更名“城市副中心”。

虽然不知道更名意味着什么，但这样的定位足以让开发商狂喜。回顾历史，2015年7月，通州行政副中心的定位正式确定，其房价应声而涨。8月14日，通州发布“史上最严限购”， 置业者将目光投向了商住房。截止2016年3月，通州区共成交商住房1272套，环比上涨317.1%;同比去年三月涨幅高达1432.5%。然而，正如沪深楼市暴涨终招致限购一样，通州商住也深陷限购疑云，只是此刻，虽然购房者一如既往地拥泵，但开发商却一反常态，颇为淡定。

现状一：着急的购房者

通州商住限购未准时出现在周五的政府网站上，这似乎给了购房者一个窗口期。

4月23日，虽然已是临近下班时间的4点多，但 保利大都汇(楼盘资料) 的售楼处里并不见人少，他们或是前来签约，或是前来咨询，无论为何而来，无一例外的是，限购都把他们的日程提前了。

“周五，我的一个老客户听说通州要限购了，立马给我打电话，问还有没有房子，他要再定两三套，但是我们前段时间刚过盘确实没房了，我就推荐他去了台湖某项目。”保利大都汇的销售小于告诉凤凰房产。

不远处，它的竞品项目-新北京中心也在展开另一场忙碌。“前天一个客户第一次来，看了115平的样板间，因为怕限购，当场就交钱付首付了，他们都是。”置业顾问小璐指了指正在伏案签约的几桌客户。

当身旁的购房者表示考虑40-50平的户型时，陈璐说：“我们有一套81平米的户型，刚刚清退下来。以前有这种小户型，但是因为要限购了，我们的主要精力都放在了帮助客户进行网签，所以推盘的事儿可能要缓缓了。”

购房者的疯狂在数据上也有所体现。根据亚豪君岳会的数据统计，4月第三周北京商住产品共成交5427套，占比高达80%，其中，通州区商住产品共实现成交4698套，在全体商住成交中占比近九成。而在上周成交排行榜中，排名前六位的项目均为通州商住产品。

亚豪机构副总经理高姗认为：“通州商住的成交集中暴涨，主要是受到商住限购传言的刺激。截止日前，通州商住限购的“靴子”仍未落下，预计该区域商住类产品仍将持续高涨，直至限购落地才会告一段落。”

现状二：淡定的开发商

与着急的购房者形成鲜明对比的是，开发商的淡定。

市场传闻，通州商住将从以下几个方面进行限购：第一、调整信贷政策。通州行政区划内的商业、办公、商住公寓类物业的贷款首付比例、贷款利率将进行一定的调整;第二、限定资格。或仍将从社保、个税连续缴纳的年限等方面对购房者的资格进行限制。第三，散售限制。据传，通州区写字楼的面积或将以半层起售，而商业销售面积则可能以一个政府设定的最小面积为起点。

如若政府的限购令与市场传闻一致，那一大部分购房者将被“拦在门外”，这也意味着开发商将失去很多客群。照此逻辑，以前，开发商均会抓住窗口期的机遇，提价开盘实现抢收。但此次，运河核心区的开发商并没有这样做。

“限购之前，我们都不会再考虑推盘了。不光是我们，整个核心区都没什么房子了，您要是真的想买，我推荐您去台湖看看。那边以后要开一个环球国际影城，未来地铁7号线会延长过去，升值潜力也不错。”小于告诉记者。

小璐也表示：“整个核心区只有我们处于顺销阶段，且只有30套房源，是前期业主未及时签约清退下来的。”据了解，目前，通州运河核心区分布有6个项目，除上述两个项目外，富力运河十号(楼盘资料) 、绿地中央广场均处于排卡阶段，而世界侨商中心(楼盘资料) 现在则将主要精力放在写字楼产品上。

此次开发商为何一反常态?小于表示：“现在大家都看到了，政府越是限购房价越是上涨，再说有行政副中心的定位，通州的未来差不了，是不缺客户的，而想买的人也会通过各种办法来买，所以我们并不着急。”

缘由：神秘的限购

限购加快了购房者的入市步伐，也使得开发商继续看涨后市，但它并未如约而至。另外，据某自媒体号透露，有从2012年就已经套红准备发布的文件，到现在都还没有见到踪影的，两个消息让通州限购传闻时真时假。

不过，，于莉表示：“根据上面透露的消息，限购已经是板上钉钉了，可能五一之后就要执行。”

诸多分析里，通州限购的原因主要有两方面，一是商住市场过热，我爱我家的市场监测显示，2016年3月，通州区共成交商住房1272套，环比2月上涨317.1%;同比去年三月涨幅高达1432.5%。

不可否认，这也是一方面的原因。但1、2月份为传统的春节假期，也是房地产的淡季，3月与之并不具备可比性，而于2015年12月的1309套成交量相比，2016年3月通州商住1272套的成交量只能说是楼市走出春节淡季，迎来了“金三银四”，并不能说明通州商住成交量暴涨。

实际上，政府出台限购是处于更为深远的考虑--即引进产业。早前，曾有业内人士透露，通州之所以有大量综合性地块，是政府处于引入产业的考虑。但目前，开发商为了加快回款纷纷把商办打散成小面积售卖，失去了引入产业的功能。

同时，《北京市“十三五”规划纲要》也提到，要突出“行政副中心”的绿色、宜居、人文、智慧发展，注重创业就业与居住功能均衡。同时，要开展市行政副中心的产城融合示范建设,建立健全产业和城镇融合发展的体制机制,实现产业发展、城镇建设和人口承接相互促进、协调发展。

职住平衡是“行政副中心”的规划理念之一，这也是通州改名“北京城市副中心”的缘由。由此来看，通州限购的几率颇大。

北京房协副会长兼秘书长陈志表示：“‘城市副中心’的名字都不足以承载通州，全会之后，通州定位或将进行再次升级。“作为全国乃至世界最关注的区域，通州未来将如何发展，将持续关注。（凤凰房产）