限购疑云下的通州楼市:购房者焦灼 开发商淡定

Admin 2016-04-27

走出地铁通州北关站,一股敬意油然而生。虽然它的四周随意堆放着数辆公共自行车,还有一些小摩的和小摊贩,但路对面“加快协同创新 推进京津冀一体化发展”的标语与幢幢拔地而起的建筑却时刻提醒着你,这里,是北京行政副中心;最近,它已更名“城市副中心”。

虽然不知道更名意味着什么,但这样的定位足以让开发商狂喜。回顾历史,2015年7月,通州行政副中心的定位正式确定,其房价应声而涨。8月14日,通州发布“史上最严限购”, 置业者将目光投向了商住房。截止2016年3月,通州区共成交商住房1272套,环比上涨317.1%;同比去年三月涨幅高达1432.5%。然而,正如沪深楼市暴涨终招致限购一样,通州商住也深陷限购疑云,只是此刻,虽然购房者一如既往地拥泵,但开发商却一反常态,颇为淡定

现状一:着急的购房者

通州商住限购未准时出现在周五的政府网站上,这似乎给了购房者一个窗口期。

4月23日,虽然已是临近下班时间的4点多,但 保利大都汇(楼盘资料) 的售楼处里并不见人少,他们或是前来签约,或是前来咨询,无论为何而来,无一例外的是,限购都把他们的日程提前了。

“周五,我的一个老客户听说通州要限购了,立马给我打电话,问还有没有房子,他要再定两三套,但是我们前段时间刚过盘确实没房了,我就推荐他去了台湖某项目。”保利大都汇的销售小于告诉凤凰房产。

不远处,它的竞品项目-新北京中心也在展开另一场忙碌。“前天一个客户第一次来,看了115平的样板间,因为怕限购,当场就交钱付首付了,他们都是。”置业顾问小璐指了指正在伏案签约的几桌客户。

当身旁的购房者表示考虑40-50平的户型时,陈璐说:“我们有一套81平米的户型,刚刚清退下来。以前有这种小户型,但是因为要限购了,我们的主要精力都放在了帮助客户进行网签,所以推盘的事儿可能要缓缓了。”

购房者的疯狂在数据上也有所体现。根据亚豪君岳会的数据统计,4月第三周北京商住产品共成交5427套,占比高达80%,其中,通州区商住产品共实现成交4698套,在全体商住成交中占比近九成。而在上周成交排行榜中,排名前六位的项目均为通州商住产品。

亚豪机构副总经理高姗认为:“通州商住的成交集中暴涨,主要是受到商住限购传言的刺激。截止日前,通州商住限购的“靴子”仍未落下,预计该区域商住类产品仍将持续高涨,直至限购落地才会告一段落。”

现状二:淡定的开发商

与着急的购房者形成鲜明对比的是,开发商的淡定。

市场传闻,通州商住将从以下几个方面进行限购:第一、调整信贷政策。通州行政区划内的商业、办公、商住公寓类物业的贷款首付比例、贷款利率将进行一定的调整;第二、限定资格。或仍将从社保、个税连续缴纳的年限等方面对购房者的资格进行限制。第三,散售限制。据传,通州区写字楼的面积或将以半层起售,而商业销售面积则可能以一个政府设定的最小面积为起点。

如若政府的限购令与市场传闻一致,那一大部分购房者将被“拦在门外”,这也意味着开发商将失去很多客群。照此逻辑,以前,开发商均会抓住窗口期的机遇,提价开盘实现抢收。但此次,运河核心区的开发商并没有这样做。

“限购之前,我们都不会再考虑推盘了。不光是我们,整个核心区都没什么房子了,您要是真的想买,我推荐您去台湖看看。那边以后要开一个环球国际影城,未来地铁7号线会延长过去,升值潜力也不错。”小于告诉记者。

小璐也表示:“整个核心区只有我们处于顺销阶段,且只有30套房源,是前期业主未及时签约清退下来的。”据了解,目前,通州运河核心区分布有6个项目,除上述两个项目外,富力运河十号(楼盘资料) 、绿地中央广场均处于排卡阶段,而世界侨商中心(楼盘资料) 现在则将主要精力放在写字楼产品上。

此次开发商为何一反常态?小于表示:“现在大家都看到了,政府越是限购房价越是上涨,再说有行政副中心的定位,通州的未来差不了,是不缺客户的,而想买的人也会通过各种办法来买,所以我们并不着急。”

缘由:神秘的限购

限购加快了购房者的入市步伐,也使得开发商继续看涨后市,但它并未如约而至。另外,据某自媒体号透露,有从2012年就已经套红准备发布的文件,到现在都还没有见到踪影的,两个消息让通州限购传闻时真时假。

不过,,于莉表示:“根据上面透露的消息,限购已经是板上钉钉了,可能五一之后就要执行。”

诸多分析里,通州限购的原因主要有两方面,一是商住市场过热,我爱我家的市场监测显示,2016年3月,通州区共成交商住房1272套,环比2月上涨317.1%;同比去年三月涨幅高达1432.5%。

不可否认,这也是一方面的原因。但1、2月份为传统的春节假期,也是房地产的淡季,3月与之并不具备可比性,而于2015年12月的1309套成交量相比,2016年3月通州商住1272套的成交量只能说是楼市走出春节淡季,迎来了“金三银四”,并不能说明通州商住成交量暴涨。

实际上,政府出台限购是处于更为深远的考虑--即引进产业。早前,曾有业内人士透露,通州之所以有大量综合性地块,是政府处于引入产业的考虑。但目前,开发商为了加快回款纷纷把商办打散成小面积售卖,失去了引入产业的功能。

同时,《北京市“十三五”规划纲要》也提到,要突出“行政副中心”的绿色、宜居、人文、智慧发展,注重创业就业与居住功能均衡。同时,要开展市行政副中心的产城融合示范建设,建立健全产业和城镇融合发展的体制机制,实现产业发展、城镇建设和人口承接相互促进、协调发展。

职住平衡是“行政副中心”的规划理念之一,这也是通州改名“北京城市副中心”的缘由。由此来看,通州限购的几率颇大。

北京房协副会长兼秘书长陈志表示:“‘城市副中心’的名字都不足以承载通州,全会之后,通州定位或将进行再次升级。“作为全国乃至世界最关注的区域,通州未来将如何发展,将持续关注。(凤凰房产)

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