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    10月11日，国务院总理李克强出席中国－葡语国家经贸合作论坛第五届部长级会议开幕式，在发表主旨演讲时表示，“从房地产市场来看，中国新型城镇化今后还要经历相当长的过程，住房需求将呈增长态势。

　　”这是继今年3月总理在博鳌年会发表主旨演讲时提及楼市后，再次谈及楼市发展。综合总理两次楼市谈话内容，其中的七个关键词，或许能透视中国房地产未来的态势。

　　一、2016总理两谈楼市

　　1、住房需求将呈增长态势

　　从房地产市场来看，中国新型城镇化今后还要经历相当长的过程，住房需求将呈增长态势。针对当前中国房地产市场的一些分化态势，我们将强化，而且也正在强化地方政府的主体责任，因城因地施策，保障居民基本住房需求，努力实现住有所居，而且要采取有效的措施，符合国情、城市特点的措施来促进房地产市场稳定健康发展。（来源：10月11日，国务院总理李克强在中国－葡语国家经贸合作论坛第五届部长级会议上的主旨演讲）

　　2、避免房地产市场出现大的波动

　　今年将继续加大棚户区和城市危旧住房改造力度，把房地产去库存和棚户区改造货币化安置结合起来，更好满足居民住房刚性需求。与此同时，我们会按照因地制宜、分城施策原则，促进房地产市场平稳健康发展。尤其要高度重视住房困难群众，也避免房地产市场出现大的波动。（来源：3月24日，国务院总理李克强出席博鳌年会，在开幕式的主旨演讲）

　　二、聚焦七大关键词，透视房地产态势

　　1、新型城镇化

　　“中国新型城镇化今后还要经历相当长的过程……”

　　任泽平：中国房地产尚有基本面支撑

　　方正证券首席经济学家

　　中长周期视角下，中国房地产尚有基本面支撑：城镇化率56.1%，还有一定空间；城镇化进入第二阶段，人口从农村和三四线向一二线大都市圈迁移，未来房市将呈“总量放缓、区域分化”的新特征；如果转型成功，未来中国经济有望实现中速增长。未来房市区域分化将越来越明显，一二线人口迁入但土地供给慢，房市将日趋货币金融化，未来一二线房市三种前景：货币（货币供应增速、利率、信贷杠杆决定的综合货币金融环境）中性，房价横盘；货币超发，房价大涨；货币收紧，房价调整。

　　2、分化

　　“针对当前中国房地产市场的一些分化态势……”

　　　　盛来运：房地产进入调整、优化阶段

　　国家统计局新闻发言人

　　这几个月的房地产市场确实有一些变化，比较明显的特点是房地产销售继续保持较高的增长速度，但增速在回落。房价这两个月涨幅有所放缓，分化比较明显，这两个特点是目前房地产市场显现出的新情况。房地产高增长和普增普涨的阶段已经结束，房地产现在进入到了分化、调整、优化的阶段。

　　樊纲：最大的房地产现象就是两极分化

　　著名经济学家、国民经济研究所所长

　　回想过去的一年，最大的一个房地产现象，就是两极分化问题，一二线和三四线分化差距的问题。这个话题过去讲了多年，是城镇化战略的偏差问题。特别是我们多年的城镇化的基本思路是限制大城市发展，鼓励小城镇发展，结果是大家还是往大城市走，大城市的规划一再突破，土地也受限制，公共产品也受限制，基础设施建设做的规划小而又小，结果就是大家都很拥挤，房价飙升。

　　另一端，在一些小城镇，好的想法是我们到小城镇发展产业，去创造就业，结果小城镇没这个功能，企业到哪儿去发展？它要根据各种条件。人往哪儿走？人是有理性选择的，是趋利避害的，要找就业，要找收入，找比较好的收入的就业，小城市提供不了，结果小城市楼盘建成之日就是人口走光之时。

　　现在的楼市冰火两重天，这是一个突出的问题，这也进一步说明房地产调控政策是有区域性的，不能一刀切，不能做一个宏观的政策、一般性的政策，而是要落实到每个区域、每个地区，针对特殊问题要进行特殊的分析。但是在基本点上，我们的城市化发展战略，发展大城市在现阶段作为一个政策战略的核心应该确立起来。

　　对市场的分析，对市场的预期，很多不是老百姓(603883,股吧)市场，很多是因为我们内部在引导，引导房价涨上去。包括我听媒体人的一些讲话就是，高了就好，引导它往高了走。二三线城市现在有一个普遍说法，说房价高了才能去库存，你要再把房价涨上去，你能把人留下吗？可能会暂时解决一部分库存问题，但是根本问题你能通过房价高去解决吗？大家买了那个房子将来有人租吗，有人接手吗？所以我们需要冷静地、深入地分析这些问题。

　　我个人很赞同关于房地产要有春夏秋冬这个概念，房地产有些波动，在一定意义上是正常的，这也是我们洗牌的时候，也是优胜劣汰的时候。房地产现在还不算低谷，一二线是房地产的主体，现在这个主体已经进入了新的阶段，当然现在逐步在平稳，其中有政策的作用。但是我们要从更深的一些层次上去思考这些问题，而不是停留在一些表面现象上。

　　3、因地施策

　　“因城因地施策，保障居民基本住房需求……”

　　发改委：因城施策，加大调控力度

　　国家发改委政策研究室发布文章提出，要进一步促进房地产投资健康发展，因城施策加大调控力度。鼓励商品房库存较大的城市进一步加大去库存力度，可采取发放购房补贴、先租后售、与政府共有产权等方式促进居民购房。鼓励品牌房地产开发企业收购现有地产项目，通过品牌注入、提高住房品质的方式消化库存。完善教育、医疗、商业等配套服务设施，提高住房吸引力。一、二线等住房供应紧张的城市要采取扩大新增供地、盘活存量土地等方式扩大土地供给，防范土地价格快速上涨。根据市场状况，适时调整住房、办公楼和商业营业用房土地供应比例，合理规划住宅配建的商业设施面积。

　　4、去库存

　　“今年将继续加大棚户区和城市危旧住房改造力度，把房地产去库存和棚户区改造货币化安置结合起来……”

　　贾康：去库存主要指三四线城市

　　华夏新供给经济学研究院院长

　　房地产税与去库存之间并没有矛盾。去库存是有针对性的，主要是指三四线城市和部分二线城市，但这不能成为有关部门在房地产税方面按兵不动的原因。认为二者有矛盾的观点是把房地产看成了铁板一块，实际上房地产市场冰火两重天。

　　房产税出台应该立法先行，该从全局考虑推行，一旦完成立法预期，可以跟全社会表明，并不是所有城市一起实行。目前，楼市较热的城市需要总结的是如何加大有效供给，并引导包括房地产税在内的制度建设；

　　广大的三四线城市才是去库存应重点关注的范围。

　　姚景源：去库存不能用加大杠杆率的方法

　　中信银行首席经济学家

　　房地产业去库存，不能用加大杠杆率的方法，这是核心问题，否则可能会加大风险。相反，我们还是应该把杠杆率尽可能的降低，今年一季度，房地产杠杆率确实存在一些风险，现在基本上开始回归，应当说现在基本得到了遏制，没有继续恶化。

　　5、满足刚需

　　“更好满足居民住房刚性需求……”

　　巴曙松：改善型需求成为主导

　　中国银行业协会首席经济学家、

　　中国“十三五”规划专家委员会委员

　　区域人口数量变化，核心城市人口比重逐步下降，城市圈占比上升。2009年以来，北京核心城区人口增加缓慢，周边地区的人口增加迅速，以北京为核心的城市圈人口总量在稳步增长。人口增长是一个很正确的方向，但是仅仅孤立地谈一个小城镇的人口流动还不够，应该把它放到全国大的城市格局，你在哪个城市圈里面，它的流向，它的经济联系，这个分析对各位的决策才更有价值。

　　核心城市人口趋于饱和时，房价开始上涨。近年来，北京和深圳的常住人口增速呈现下降，包括上海也是如此。新房高端化，2016年上半年，北京市高端新房成交量同比增长95.5%，成交均价同比增长7.5%。这也印证了陈启宗先生说的，做精品、做高端，在中心城市需求是有的。它的推动力是什么呢？就是需求和供给同时促成了新房成交的高端化。新房成交的高端化，主要就是土地供给的收缩，宽松的信贷政策，改善型的资产保值需求的上升，同时从供给和需求两个角度产生作用，推动了住宅的高端化。

　　一线城市的二手房化。2015年以来，一线城市二手房市场成交占比上升加快，而且二者之间的差距逐步扩大。2015年北京、上海和深圳的二手房成交量分别是新房的1.9倍、1.7倍和1.9倍，而2016年上半年，该数字已经上升到3.7倍、1.8倍和2.6倍。未来，一线城市由于受制于土地供应的限制，新房供给越来越少，二手房交易将会越来越多。

　　改善型需求成为主导。近期改善型需求增加，一个是现在年轻人创业，改善型需求年轻化，第二个就是2008年推的一大波购房人群攒的这么多年的钱，刚刚到了换置房屋的阶段，它也像一个波浪推进一样，有一个财富的积累、需求的新增和替换。改善性需求的增加主要表现在两点：人均居住面积在增加，房屋的居住要求在提升。

　　6、避免波动，稳定健康

　　“促进房地产市场平稳健康发展。尤其要高度重视住房困难群众，也避免房地产市场出现大的波动……”

　　李迅雷：调控一定要避免房价大起大落

　　海通证券首席经济学家

　　从政府部门的调控目标看，一定是避免房价的大起大落，尤其是房价大跌可能导致经济危机的风险，这就会使得房地产周期的上行时间超过传统的周期理论。但即便通过加大管治力度和范围以避免发生金融风险，也难以避免房价的最终下跌，因为影响房价的因素实在太多了，很难预测今后引发房价大跌的导火索是什么。尽管加强管治是控制风险非常有效的手段，但也免不了会挂一漏万、防不胜防。

　　银监会：防止房地产投机造成新的杠杆问题

　　中国银监会6月发布《中国银行(601988,股吧)业监督管理委员会2015年报》称，2016年银监会将严防经济下行压力持续加大导致的信用风险。紧盯地方政府融资平台、房地产、过剩产能等重点领域信用风险，积极防范新增不良；采取差别化信贷政策，支持房地产去库存。中国银监会副主席王兆星表示，在金融支持保证居民住房的背景下，房地产投机造成新的杠杆问题，使得房地产过热形成泡沫，也要注意防止，所以金融政策要审慎地支持房地产的发展，这一政策没有改变。

　　7、强化地方政府主体责任

　　“我们将强化，而且也正在强化地方政府的主体责任……”

　　央行主管报纸：地方政府应担负起楼市调控职责

　　近些年来，地方政府在房地产市场调控过程中发挥着不可替代的作用，而部分城市房地产市场调控政策频频落空，甚至出现通过“加杠杆”方式实施去库存等政策走偏的现象，对此地方政府也有一定的责任。

　　比如，在国家统一部署房地产去库存政策的2016年，先是京、沪、广、深一线城市的房价出现暴涨，接着部分二线城市出现房价飞涨。在这些城市，“地王”、购房“零首付”、楼盘“一日光”以及为购房出现的“离婚潮”等乱象频出，导致地价、房价迅速上涨，老百姓越来越买不起房。有人甚至得出结论，对于楼市调控，地方政府不能担当起主要责任，或者不能把楼市调控的基本职责交给地方政府。

　　对此，我们应当从两方面来辨证地看。

　　一方面，从经济规律看，地方政府应当切实担当起房地产调控的基本职责。

　　房地产市场具有明显的地域特点，这是由商品化的土地和房屋的物理位置不可移动性所决定的，同时，由土地位置所导致的级差地租和绝对地租的差别，对此也产生了重要影响。因此，大城市的房地产价格一般都远高于中小城市，即使在同一个城市，中心城区房地产价格也要高于周边区县的价格。

　　国家根据全国房地产市场的阶段性情况可以出台统一的调控政策方针，其目标是促进全国房地产市场持续健康稳定发展，但调控政策不能“一刀切”，也很难针对某个城市出台具体的调控措施。各个城市在遵从国家调控政策的前提下应当有的放矢，根据自己的特点制定和实施具体的调控政策和措施。

　　国家实施房地产市场调控政策，实质上就是要求地方政府切实把国家政策方针与各地实际结合起来，制定和实施具体的调控政策。对各地房地产市场的调控，责任最终将落到地方政府的肩膀上。

　　另一方面，从实际结果看，一些地方政府确实没有很好地尽到房地产调控的重要职责。

　　比如上文提到的，“地王”频现、购房“零首付”、楼盘“一日光”以及为购房出现的“离婚潮”等乱象，最终导致房地产价格反复、快速上升，这表明一些地方政府没有很好地落实中央政府宏观调控政策和方针要求，没有很好地完成促进房地产市场健康稳定发展、保障民生、防范风险的目标。

　　那么，下一步，地方政府应当如何切实担当起房地产调控的基本职责？

　　首先，地方政府要切实担负起调控房地产市场的基本责任，明确责任制，完善奖惩机制。

　　经过十多年的调控实践，国家已明确了地方政府实施调控房地产市场的职责。2015年两会期间，国务院总理李克强强调，“房地产市场有其自身的规律，中国国土面积辽阔，有特大城市和中小城市、小城镇，情况各异，所以我们要求强化地方政府合理调控房地产市场的责任，因地制宜，分城施策。”今年，国家更是明确了去库存任务，要求分类调控、因城施策。

　　9月上旬，住房和城乡建设部制定和发布的《贯彻<法治政府建设实施纲要（2015-2020年）>的实施方案》明确，积极探索住房城乡建设权力清单、责任清单和负面清单制度；根据房地产市场分化的实际，坚持分类调控，因城施策。

　　对于某些城市屡次不能很好地担负起调控楼市的责任，国家可以对其加强督查问责，改变过去一年一两次督查为常态性督查，有明显未尽责或乱象出现时即前往督查问责。要改变事后问责的被动局面，中央政府与地方政府可以在事前签订“责任状”。对实施调控效果较好、落实责任到位的地方，可以予以适度奖励，而对实施效果较差、不尽责的地方长官进行问责。

　　其次，地方政府调控当前房地产市场的重点，当是控制楼市价格的泡沫化趋势。

　　当前高企的房价，已让广大民众抱怨连天，而楼市的泡沫化倾向，也成为国际上某些机构打压中国经济前景的口实。一线城市楼市“高烧”不退、部分二线城市楼市价格短期暴涨，这是前期地方政府没有很好地调控楼市的结果，也是将来楼市可能出现风险的隐患。其中一个重要原因，是没有重点控制房地产价格反复上涨的基本成因，即供求关系严重失衡，在供给端的土地供应和规划方面造成了瓶颈，而在需求端未能有效控制投资及投机性购房需求。因此，地方政府应着力推进房地产市场供给侧结构性改革，重点改进楼市的供给结构，同时引导和控制投资投机性购房需求。此外，应健全和发挥市场化调控机制的长效作用，减少行政手段的短期效应。

　　再次，中央各部委要与地方政府积极统筹协调、上下联动，在房地产调控上形成合力。

　　之所以出现一系列楼市乱象，致使调控效果不好，其中一个原因是个别地方与中央部委之间进行搏弈，调控不能形成合力，甚至出现力量抵销。今后，地方政府一定要从大局出发，从维护和促进国家房地产市场健康稳定发展出发，自觉不折不扣地执行中央部委有关调控政策要求，不给房地产价格泡沫化趋势再添“火力”。

　　一叶障目，不见森林。各地政府只有抛开唯本地利益第一的观念，自觉将地方局部利益与国家整体利益有机统一起来，才能打赢房地产市场调控这场涉及国家经济健康发展前景的持久战。

文章来源：微信公众号房地产O2O研究院

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