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作者：费杨生 彭扬来源：中国证券报

　　 库存：总量庞大 去化各异

　　 今年前四个月楼市回暖主要是一线城市及其周边城市、部分二线城市的贡献拉动，三四线城市则基本没有反弹，这折射了中国房地产区域性、结构性的“冰火两重天”现状。

　　 总量上，中国房地产库存依然较大，去库存仍是主题。中信证券认为，房地产库存可以划分为“已出让未开工的土地”、“在施工未销售的资源”和“已竣工未顺利出售的房屋”三大部分。其根据一定假设测算，在2015年底，全国纯住宅（不含农村房屋，不含小产权房）的库存有59.1亿平方米，全部房屋的库存有100.9亿平方米。2015年，我国城镇住宅广义库存去化周期为5.3年，所有房屋广义库存去化周期为7.9年。

　　 中信证券认为，库存量庞大仍是行业的主要问题，特别是商办类土地出让严重过剩。过去十年来，商服用地一直都占到房地产用地出让30%上下的比例。而在商品房销售中，商业物业的销售占比一直都只在10%左右。不少地方政府喜欢营建商业综合体，建造大量的商场、写字楼和酒店，商业地产的供给过剩程度远超住宅。

　　 由于需求不同，各地楼市库存“去化”也不同。亚豪机构市场总监郭毅分析认为，按照此前6个月商品住宅的月均成交套数倒推，北京目前约有6.66万套商品住宅库存的去化周期为8个月，已接近8-10个月合理去化周期的水平。

　　 戴德梁行北中国区研究部主管陆明说，目前北京楼市出清周期保持在9到10个月左右的相对合理水平，出清周期持续降低。但三四线城市库存压力较大，截至2016年3月出清周期已上升至31个月左右。

　　 诺亚研究认为，成交方面，预计2016年整体成交量不及2015年，但优于2014年。其中，一线城市及部分库存压力较小的二线城市去化压力下降，而库存高企的三四线城市供过于求的局面年内难以改善。成交价格方面，各线楼市价格分化将进一步加剧，去化压力大的三四线城市房价面临下行压力，而价格飙升的一二线城市疯狂一段时间之后将重回理性。

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